LONDON (IT BOLTWISE) – Der Immobilienexperte Gerald Hörhan kritisiert, dass viele Haushalte den Bankkredit für ein Eigenheim zur Selbstnutzung nutzen, obwohl das die finanzielle Flexibilität langfristig stark einschränken kann. Er verweist auf eingeschränkte Optionen bei einem späteren Verkauf sowie auf die hohen laufenden Kosten, die nicht wie bei Kapitalanlagen steuerlich begünstigt werden. Professor Tobias Just ergänzt die Perspektive mit dem Hinweis, dass schon ein vergleichsweise kleines Eigenkapital Polster für Rückzahlung und Krisen bietet. Besonders bei Vollfinanzierungen könne das Zins- und Risiko-Profil deutlich ungünstiger ausfallen, etwa wenn sich Kreditkonditionen ändern.
Wer Wohneigentum als „Start in die Eigenständigkeit“ plant, verbindet damit oft Stabilität – und übersieht dabei, wie stark die Finanzierungsvoraussetzungen das spätere Leben prägen. Genau an diesem Punkt setzt die Kritik von Gerald Hörhan an: In einem Interview stellt er die Frage, warum der klassische Bankkredit ausgerechnet in ein Eigenheim zur Selbstnutzung fließen sollte, wenn der Vermögensaufbau auch anders strukturiert werden könnte. Sein Kernargument ist weniger eine pauschale Ablehnung von Immobilien, sondern der Hinweis, dass ein dauerhaft gebundenes Finanzierungspaket die Handlungsfähigkeit mindern kann, etwa wenn sich Job, Wohnort oder Lebensplanung kurzfristig ändern.
Technisch und praktisch zeigt sich die eingeschränkte Flexibilität vor allem dann, wenn das Eigenheim nicht im eigenen Lebensplan „perfekt passt“ oder wenn sich der Markt anders entwickelt als angenommen. Hörhan nennt als Beispiel die Situation, in der ein Verkauf nötig wird – beispielsweise bei einem Jobwechsel und dem damit verbundenen Umzug. Dann treffen finanzielle Bindung (Kreditlaufzeit, Restschuld, mögliche Bewertungsdifferenzen) und organisatorischer Druck zusammen. Dazu kommt aus seiner Sicht ein zweiter Block: die laufenden Kosten. Während Eigentümer bei einer Kapitalanlageimmobilie Zinsen und Reparaturaufwendungen steuerlich geltend machen können, müssen Hausbesitzer die anfallenden Kosten aus versteuertem Einkommen tragen – ein Unterschied, der im Alltag gerade bei steigenden Betriebskosten schnell spürbar wird.
Hörhan geht deshalb einen Schritt weiter und empfiehlt, den Kredit nicht in das selbstgenutzte Eigenheim zu investieren, sondern in eine Kapitalanlageimmobilie. In seinem Argumentationsstrang soll das Vermögen dadurch effektiver wachsen, weil die Zahlungsströme anders ausgerichtet sind und der Steuereffekt anders greift. Gleichzeitig warnt er davor, dass der Kauf des Eigenheims auf Pump für viele Haushalte gerade nicht der Weg zur finanziellen Freiheit ist, sondern diese perspektivisch blockieren kann. Die Problematik entsteht vor allem dann, wenn die Verschuldung nicht „projektgebunden“ ist, sondern in eine lange Phase – bis zu 30 oder 40 Jahre – hineinreicht und damit Spielräume für andere Investitionen reduziert.
Dass Finanzierungsvoraussetzungen in der Praxis sogar noch entscheidender sein können als die Frage, in welche Immobilie das Geld fließt, betont auch Professor Tobias Just. Der Immobilienökonomie-Professor an der Universität Regensburg ordnet das Thema mit Blick auf Eigenkapital ein. Er hebt hervor, dass viele junge Käufer nicht über üppige Rücklagen verfügen – besonders nennt er als Größenordnung etwas mehr als 20.000 Euro durchschnittliche Ersparnisse. Genau hier setzt seine Empfehlung an: Vor dem Kauf ein paar Jahre sparen, um mindestens einen soliden Eigenkapitalanteil aufzubauen. Denn ein höherer Eigenkapitalanteil erhöht nicht nur die „gefühlte Sicherheit“, sondern verschiebt das Risikoprofil der Rückzahlung: Man ist bei Änderungen in den Kreditkonditionen und bei unerwarteten Ausgaben weniger anfällig.
Die Schattenseite wird besonders bei Vollfinanzierungen sichtbar. Just warnt davor, eine Immobilie ohne jegliches Eigenkapital zu erwerben, weil Käufer damit erheblichen Risiken ausgesetzt sein können. In seinen Ausführungen spielt dabei der Zinsmechanismus eine große Rolle: Wenn kein Eigenkapital vorhanden ist, könne der effektive Jahreszins – nach seiner Darstellung – bis zu doppelt so hoch ausfallen wie bei einem Darlehen mit einem Eigenkapitalanteil von 30 Prozent. Das ist keine theoretische Randnotiz, sondern wirkt direkt auf die monatliche Budgetplanung und auf die Frage, wie stark Erhöhungen in Gebühren, Nebenkosten oder Instandhaltung den Alltag belasten.
Auch jenseits des Zinses gibt es nach Just ein zweites Risiko-Cluster: unerwartete Lebensereignisse und Immobilienrisiken. Ein plötzlicher Arbeitsplatzwechsel kann bedeuten, dass sich die Rückzahlungsplanung nicht mehr mit der ursprünglichen Wohnbiografie deckt. Ebenso kann ein Wertverlust der Immobilie die finanzielle Lage verschärfen, weil sich Veräußerungsoptionen verschieben oder schlechter durchgerechnet werden können. Damit entsteht ein Zusammenhang, der in der Praxis häufig erst spät sichtbar wird: Je weniger finanzielles Polster vorhanden ist und je stärker die Immobilie zum „einzigen“ großen Vermögens- und Sicherheitsanker wird, desto schneller wird eine Krise zu einer strukturellen Herausforderung. Für Käufer bedeutet das konkret, dass sie nicht nur die Kaufpreise und Raten vergleichen sollten, sondern auch Flexibilität, Steuerlogik und das eigene Risiko-Niveau über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg.
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