BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Ein Urteil des EuGH zu Anteilsübertragungen im Umstrukturierungskontext könnte die deutsche Grunderwerbsteuer-Praxis unter Druck setzen. Juristen prüfen nun, ob die Entscheidung auf die deutschen Ersatz- bzw. Ersatztatbestände übertragen werden kann. Für betroffene Unternehmen rückt damit die Frage in den Fokus, ob Einsprüche gegen Grunderwerbsteuerbescheide strategisch sinnvoll sind. Parallel zeigen neue BFH-Leitlinien zu Konzernumstrukturierungen, wie streng formale Voraussetzungen und Haltefristen gehandhabt werden.
Im Juni 2026 könnte die Grunderwerbsteuer in Deutschland an einem Punkt neu ausgerichtet werden, der bisher als relativ stabil galt: die steuerliche Behandlung von Umstrukturierungen über Anteilsübertragungen. Hintergrund ist ein Urteil des EuGH, das eine portugiesische Regelung als unionsrechtswidrig einordnet. In Portugal ging es dabei um Besteuerungsmechanismen bei Anteilsübertragungen im Rahmen von Umstrukturierungen. Jetzt fragen Juristen, ob diese Argumentation auf die deutschen Ersatztatbestände nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG übertragbar ist, zumal das Bundesverfassungsgericht die unionsrechtliche Bewertung zuletzt nicht endgültig entschieden hat.
Technisch-juristisch ist der Kern weniger „neue Steuer“, sondern die Reichweite von Tatbeständen: Während originär Grundstückstransaktionen im Fokus stehen, erfassen die deutschen Regeln auch Konstellationen, in denen wirtschaftlich betrachtet Kontrolle über eine Gesellschaft wechselt, ohne dass das Grundstück sofort den Eigentümer wechselt. Genau dort setzt die unionsrechtliche Diskussion an. Der entscheidende praktische Effekt wäre eine Neubewertung von Festsetzungen, die auf den deutschen Ersatzlogiken beruhen. Unternehmen, die Umstrukturierungen planen oder bereits umgesetzt haben, müssen deshalb kurzfristig abwägen, ob sie Verfahrenswege wie Einsprüche gezielt nutzen, um spätere Korrekturen offen zu halten.
Der Bundesfinanzhof hatte diese deutsche Ausgestaltung bislang verteidigt. Mit Urteil vom 25. September 2024 (Az. II R 36/21) bestätigte der BFH die bisherige Praxis und sah keinen Verstoß gegen Unionsrecht. Gleichzeitig bleibt die Lage prozessual dynamisch: Ein Revisionsverfahren beim BFH ruht derzeit, während das Bundesverfassungsgericht die unionsrechtliche Frage am 25. Juni 2026 ausdrücklich offen ließ. Marktteilnehmer interpretieren das als Signal, dass nicht nur Detailfragen, sondern die grundlegende Systematik betroffen sein könnte. Für die nächste Phase ist entscheidend, ob nationale Gerichte die EuGH-Linie zumindest teilweise als Auslegungsmaßstab übernehmen.
Für die Unternehmensseite heißt das: Es geht um Timing und Risikoabgrenzung. In der Praxis wird betroffenen Unternehmen häufig empfohlen, Einspruch gegen Grunderwerbsteuerbescheide einzulegen, die auf Anteilsübergängen bei Umstrukturierungen basieren. Dadurch können Bescheide offengehalten werden, bis Gerichte Klarheit schaffen. Diese Strategie ist besonders relevant, weil die EuGH-Entscheidung zu Portugal nicht automatisch automatisch alle nationalen Varianten abdeckt, aber starke Argumentationsmuster liefern kann. Eine belastbare Marktbetrachtung lautet daher: Wer die Bescheide bereits bestandskräftig machen lässt, kann spätere Anpassungen deutlich schwieriger durchsetzen. Wer dagegen aktiv verfahrensrechtlich handelt, hält die Option auf Nachsteuerung offen.
Parallel zur unionsrechtlichen Baustelle laufen andere BFH-Entwicklungen, die zeigen, wie stark formale Kriterien in der Grunderwerbsteuerlogik wirken. In einem Urteil vom 8. April 2026 (Az. II R 2/23) hat der BFH Voraussetzungen für Steuerbefreiungen innerhalb von Konzernen konkretisiert. Dabei betonten die Richter unter anderem, dass eine Erbengemeinschaft nicht als herrschendes Unternehmen im Sinne des § 6a GrEStG eingeordnet werden kann. Genau solche Abgrenzungen sind für die Steuerplanung oft entscheidender als die „große Linie“, weil schon eine einzige Definitionsebene die gesamte Befreiungsfähigkeit kippen kann.
Auch die Detailanforderungen sind klar beschrieben: Für eine Steuerbefreiung bei Umstrukturierungen von Immobiliengesellschaften ist zwingend die Rechtsform einer formalen Gesellschaft erforderlich, etwa GbR, GmbH oder KG. Zudem spielen Haltefristen eine zentrale Rolle. Das herrschende Unternehmen muss bereits fünf Jahre vor dem Vorgang bestanden haben und danach für mindestens fünf Jahre fortgeführt werden. Diese Anforderungen funktionieren wie ein Sicherungsnetz, das Missbrauchspotenziale begrenzen soll. Technisch lässt sich das als „Prozess-Compliance“ innerhalb der Steuerbilanzlogik verstehen: Nicht nur die Struktur im Moment der Transaktion zählt, sondern die nachhaltige Fortführung der Konzernverhältnisse über einen relevanten Zeitraum.
Während Unternehmen auf mögliche EuGH-Effekte reagieren, wirkt im Hintergrund auch die politische Ebene. Thüringen senkte den Grunderwerbsteuersatz zum 1. Januar 2024 von 6,5 Prozent auf 5,0 Prozent. Für 2025 werden tatsächliche Steuereinnahmen von 145,2 Millionen Euro genannt; ohne diese Absenkung wären Erlöse von rund 187,4 Millionen Euro erwartet worden. Ein Rückgang um etwa 42 Millionen Euro wird damit zum Haushalts- und Steuerungsfaktor. Opposition sieht darin Hinweise auf eine Entlastungspolitik, die ihren erhofften Effekt auf die Bautätigkeit nicht ausreichend entfaltet. Für die Praxis bedeutet das: Selbst wenn das Gesetzesrisiko (EuGH) geklärt ist, bleibt die Steuerlandschaft in den Ländern dynamisch und beeinflusst die Kalkulation von Immobilien- und Konzernprojekten.
Für Privatpersonen bleibt dagegen ein Teil der klassischen Befreiungslogik stabil, was die Gesamtwirkung des Gesamtsystems relativiert. Grundstückserwerbe zwischen Schwiegereltern und Schwiegerkindern sind grundsätzlich steuerfrei, geregelt in § 3 Nr. 6 GrEStG. Nach der aktuellen Rechtsprechung vom 25. Juni 2026 soll dieser Vorteil unabhängig davon gelten, ob die Ehe zwischen dem Kind der Veräußerer und dem erwerbenden Schwiegerkind noch besteht oder bereits aufgelöst wurde. Daneben hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg am 14. Januar 2026 (Az. 3 K 3080/24) klargestellt, dass pauschale Abschläge für Miteigentumsanteile bei der steuerlichen Bewertung nicht zulässig sind; ein niedrigerer Wert muss im Vergleichswertverfahren über ein individuelles Gutachten nachgewiesen werden. In der Zukunft dürfte sich damit der Trend fortsetzen, dass Gerichte sowohl bei Befreiungen als auch bei Bewertungsfragen eng an den gesetzlichen Wortlaut und belastbare Nachweise anknüpfen.
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