MÜNCHEN / LONDON (IT BOLTWISE) – Auf der Expo Real in München ist die Stimmung deutlich schlechter als im Vorjahr: Nur noch 23 Prozent der befragten Aussteller blicken optimistisch nach vorn. Als Hauptbremse nennen 95 Prozent die wirtschaftliche und politische Situation in ihren Heimatländern. 93 Prozent führen die skeptischere Einschätzung vor allem auf gestiegene Kreditzinsen zurück. Gleichzeitig sprechen einzelne Marktakteure trotz der Belastungen von möglichen Einstiegsszenarien für kapitalkräftige Investoren.
Die Expo Real startet dieses Jahr mit einem erwartbar vollen Terminkalender, aber mit einer sichtbar angespannten Grundstimmung. In München öffnen am Montag rund 42.000 Fachbesucher und über 1700 Aussteller aus 70 Ländern ihre Stände. Gerade weil das Messepublikum aus Immobilien-, Investment- und Infrastrukturakteuren besteht, wirkt der Stimmungsumschwung besonders deutlich: Laut einer Umfrage der Messe München unter mehr als 400 Ausstellern ist die Zuversicht gegenüber dem Vorjahr spürbar gesunken. Das ist keine Randnotiz, sondern ein Signal, dass sich die Erwartungen entlang der gesamten Wertschöpfungskette verschoben haben – von der Projektentwicklung bis zum Ankauf bestehender Assets.
Der wichtigste Kennwert kommt dabei aus der Frage nach dem Blick nach vorn: Nur noch 23 Prozent der Befragten äußern sich optimistisch. Im vergangenen Jahr war dieser Anteil fast doppelt so hoch. Der zweite, ebenso dominante Befund beschreibt die Treiber. 95 Prozent der internationalen Immobilienexperten nennen als Stimmungskiller die wirtschaftliche und politische Situation in ihren Heimatländern. Damit wird weniger ein einzelnes Marktsegment adressiert als vielmehr das Zusammenspiel aus Makro-Lage, Unsicherheit bei Prognosen und Risikoaufschlägen, das Investoren in der Regel in eine abwartende Haltung versetzt.
Noch konkreter wird es bei den Finanzierungsbedingungen: 93 Prozent der eher pessimistischen Einschätzungen begründen sich laut Umfrage mit gestiegenen Kreditzinsen. Für Immobilienmärkte ist das zentral, weil Mieten, Cashflows und Werthaltigkeit über lange Zeiträume betrachtet werden und die Finanzierung damit direkt in die Bewertungslogik eingeht. Höhere Zinsen erhöhen nicht nur die laufenden Kapitalkosten, sondern drücken auch die Erwartungswerte für Ausstiegsszenarien, etwa beim Verkauf nach zehn oder fünfzehn Jahren. In der Praxis verschiebt das Verhandlungen: Betreiber und Entwickler müssen Renditeanforderungen neu ausbalancieren, während Käufer stärker darauf achten, wie robust die Einnahmenbasis gegenüber Nachfragerisiken und Mietanpassungen ist.
Und doch bleibt die Messe nicht nur eine Bühne für Risiko-Statements. In Gesprächen mit Branchenvertretern werden von einzelnen Marktakteuren ausdrücklich sogenannte „Einstiegsszenarien“ genannt. Der Begriff ist dabei weniger als Werbeslogan zu verstehen, sondern als strategische Antwort auf ein verändertes Marktumfeld: Wenn Preise oder Renditen sich neu sortieren, entstehen Lücken zwischen dem, was Verkäufer für notwendig halten, und dem, was Käufer auf Basis aktualisierter Finanzierungsannahmen noch akzeptieren. Besonders kapitalkräftige Investoren können hier profitieren, weil sie ihre Renditeziele nicht ausschließlich über Fremdkapitalhebel erreichen müssen. Wer etwa Eigenkapital stärker einsetzt oder Finanzierungslaufzeiten flexibler strukturiert, kann Volatilität besser abfedern und gleichzeitig gezielt Risiken einkaufen, die kurzfristig von anderen Marktteilnehmern gemieden werden.
Die Chancen zeigen sich allerdings nicht pauschal in „allen“ Immobilien. Auf der Expo Real rückt deshalb zunehmend die Frage in den Mittelpunkt, welche Teilmärkte Stabilität bieten und welche Faktoren eine Normalisierung plausibel erscheinen lassen. In den Toplagen etwa werden laut Gesprächen stabile Mieten als möglich betrachtet. Das ist technisch betrachtet weniger ein Bauchgefühl als ein Effekt aus Lage, Nachfrageprofil und Angebotsknappheit: Topstandorte verfügen häufig über eine breitere Nutzerbasis und eine höhere Bindungsfähigkeit von Mietern. Gleichzeitig bleibt selbst dort relevant, wie stark Leerstände durch Projektverzögerungen oder Nachfragerückgänge entstehen könnten. Einstiegsszenarien entstehen dann vor allem dort, wo laufende Erträge kurzfristig weniger verhandelbar sind, während der Einstiegspreis wegen der Finanzierungskosten unter Druck gerät.
Für Unternehmen und Investoren bedeutet das eine Veränderung der Due-Diligence-Praxis. Während in Zinssenkungsphasen oft Geschwindigkeit und Growth im Vordergrund standen, rücken heute belastbare Szenarien für Vermietungsrisiken, Refinanzierungszeitpunkte und Instandhaltungsbedarfe stärker in den Fokus. Genau deshalb wird auf Messen wie der Expo Real nicht nur über Objektkauf, sondern auch über Strukturen gesprochen: Welche Laufzeiten sind marktüblich, wie werden Mietanpassungsmechanismen gestaltet, welche Betriebskosten- und Sanierungsrisiken lassen sich über Verträge oder Capex-Planungen besser abbilden? Auch die Frage, wie liquide ein Investment tatsächlich ist, zählt wieder stärker. Ein Kaufpreis mag heute „attraktiv“ erscheinen, aber entscheidend ist, ob sich das Asset später unter veränderten Zins- und Käuferbedingungen realistisch weiterverkaufen lässt.
Der Markt folgt zudem einem übergeordneten Muster: Unsicherheit verschiebt Handlungen in Richtung selektive Chancen statt breiter Aktivität. Das lässt sich auch aus den Umfragewerten ableiten – wirtschaftliche und politische Lage wirken als allgemeiner Bremsfaktor, Zinsen als konkreter Finanzierungshebel. Wenn dann einzelne Akteure von Einstiegsszenarien sprechen, ist das meist ein Hinweis auf Disziplin: nicht blind kaufen, sondern warten, bis Preisfindung und Risikobewertung zusammenpassen. Für kapitalkräftige Investoren kann das bedeuten, dass sie in Phasen gedämpfter Stimmung gezielt Bereiche auswählen, in denen Cashflows am ehesten planbar sind. Für andere Teilnehmer erhöht sich gleichzeitig der Druck, sich schneller überzeugend aufzustellen – sei es über transparente Finanzierungs- und Mietannahmen, über nachvollziehbare Sanierungsfahrpläne oder über klare Argumente für die Stabilität der Erträge.
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