LONDON (IT BOLTWISE) – Alte Immobilien geraten zunehmend unter Druck, sobald Mieteranforderungen und Nutzungskonzepte sich ändern. Die Arup-Geschäftsführerin Ulrike Rennemüller argumentiert, dass intelligente Umgestaltung statt Abriss kurzfristige Leerstandsrisiken und langfristige Wertverluste reduziert. Im Fokus stehen flexible Grundrisse, modular gedachte Gebäudestrukturen und eine Kostenrechnung, die Leerstand nicht als „unvermeidbar“ behandelt. Ergänzt wird das Ganze um die Nachhaltigkeits-Logik hinter Bestandserhalt, CO2-Reduktion und ESG-Reporting.
Der deutsche Immobilienmarkt erlebt gerade eine Art „stille Abwertung“: Viele ältere Gebäude lassen sich nicht mehr so nutzen, wie es heute nachgefragt wird. Büroflächen aus den 1980er-Jahren kommen häufig mit starren Grundrissen, wenig teilbaren Flächen und einer Medienversorgung, die sich nur mit hohem Aufwand modernisieren lässt. Im Einzelhandel treffen starre Zuschnitte auf die Realität von E-Commerce und neuen Frequenzmodellen. Wer dann keine Anpassungsstrategie hat, landet bei steigenden Leerständen, schwierigerer Vermietung und einer wachsenden Preissensitivität. Genau hier setzt Ulrike Rennemüller, Geschäftsführerin von Arup, an: Gebäude sollten von vornherein flexibel gedacht werden, damit Umnutzung nicht zur Ausnahmesituation wird.
Arup ist als Planungs- und Beratungshaus weltweit aktiv und berät Eigentümer sowie Projektentwickler bei der Neuausrichtung von Beständen. Aus solchen Projekten leitet Rennemüller eine klare wirtschaftliche Kernbotschaft ab: „Adaptive Architektur“ ist keine Design-Philosophie für Spezialfälle, sondern eine betriebswirtschaftliche Notwendigkeit, wenn sich Nutzerprofile ändern. In der Praxis geht es dabei um die Fähigkeit, Nutzungswechsel zu ermöglichen – vom klassischen Büro hin zu Co-Working, vom Geschäft hin zu Fitness oder zu einer Wohnnutzung. Entscheidend sind Tragwerk, Medienführung und die Grundrisslogik: Sie müssen so ausgelegt sein, dass Flächenzuschnitte und technische Anforderungen mit vertretbarem Aufwand nachgezogen werden können.
Technisch betrachtet liegt die Stellschraube in der Modularität. Ein flexibles Gebäude unterstützt unterschiedliche Dichten, Raumgrößen und Nutzungskonzepte, ohne dass jede Umgestaltung beim Abriss endet. Dazu gehört etwa, dass Tragwerke größere Spannweiten erlauben und Grundrisse so organisiert werden, dass Funktionszonen austauschbar bleiben. Ebenso wichtig ist eine Medieninfrastruktur, die sich in getrennten, gut zugänglichen Bereichen verlegen lässt – etwa in Schacht- oder Zonenlogiken, die spätere Erweiterungen oder Sanierungen planbar machen. Im Wettbewerb vergleichen ähnliche Beraterhäuser wie Drees & Sommer diese Themen zunehmend mit Blick auf Investorenanforderungen: Während viele Angebote früher eher auf Sanierungsmaßnahmen optimiert haben, rückt jetzt die „Umnutzungsfähigkeit“ als Bewertungsgröße in den Vordergrund.
Die wirtschaftliche Rechnung wird besonders deutlich, wenn man Leerstand nicht nur als Vermarktungsproblem betrachtet, sondern als laufenden Kostenblock. Laut der Argumentation in diesem Kontext liegen Leerstandskosten in deutschen Großstädten typischerweise bei etwa 8 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei einem Gebäude mit 10.000 Quadratmetern und einer Leerstandsquote von 30 Prozent über zwei Jahre ergibt sich schnell ein Verlust von über zwei Millionen Euro – ohne Wertminderungen durch Sanierungsstau oder geringere Wiedervermietungserlöse einzurechnen. Genau deshalb ist die Vergleichslogik „cloud-nah“: Wie im IT-Betrieb Redundanz und Skalierbarkeit Ausfälle abfedern, müssen Immobilien konzeptionell so gebaut sein, dass neue Nutzungsszenarien nicht sofort zu einem finanziellen Ausfall führen. Ein flexibles Gebäude erleichtert Neuvermietung, erhöht Auslastungsquoten und reduziert die Sensitivität gegenüber Nachfrageschocks wie Homeoffice- oder Hybridarbeitsquoten.
Rennemüllers Position enthält zudem eine Nachhaltigkeitskomponente, die für Investoren gerade spürbar an Gewicht gewinnt. Abriss und Neubau verursachen im Lebenszyklus häufig hohe CO2-Emissionen – insbesondere in Bau- und Abbruchphasen. Durch Bestandserhalt und intelligente Umnutzung lassen sich Emissionen reduzieren, was wiederum mit ESG-Anforderungen von Investoren und Banken korrespondiert. In der Praxis heißt das: Viele Kapitalgeber schauen stärker auf Kennzahlen wie den CO2-Fußabdruck pro Quadratmeter, die Sanierungstiefe und die Nachweisbarkeit von Verbesserungen über das Reporting hinweg. Hinzu kommt ein stadtplanerischer Effekt: Abriss kann Brachen erzeugen, Genehmigungsprozesse verlängern und gewachsene Strukturen unterbrechen. Bestandserhalt hingegen wirkt oft schneller, stadtverträglicher und mindert Leerstandsflächen, die sonst langfristig in der Quartiersentwicklung fehlen.
Zur praktischen Umsetzung gehört ein Blick auf typische Gebäudestrukturen und Sanierungspfade. Flexible Planung ist kein völlig neues Konzept, wird aber im Bestand häufig zu spät zur Leitidee: Tragwerke aus Stahl oder Beton mit großen Spannweiten schaffen die Grundlage für variantenreiche Grundrisse. Die Medienführung sollte so angeordnet sein, dass Strom, Wasser und Datennetze nicht in „unantastbaren“ Wänden gefangen sind, sondern in leicht zugänglichen Schichten oder Schächten liegen. Gleichzeitig müssen Gebäudehüllen modern gedämmt werden, ohne die spätere Umnutzbarkeit zu zerstören. Kosten werden in solchen Ansätzen oft als Mehrinvestition im Bereich von typischen einstelligen Prozentpunkten der Gesamtbaukosten beschrieben. Entscheidend ist die Amortisationslogik: Werden Leerstandsverluste vermieden, kippt die Rechnung meist zugunsten der adaptiven Variante.
Der Markt reagiert darauf nicht nur mit neuen Konzeptstudien, sondern auch mit Veränderung in Bewertungs- und Finanzierungspraxis. Für viele Unternehmen wird die Umnutzungsfähigkeit zu einem Faktor in Due-Diligence-Prozessen: Wie schnell lässt sich Fläche reorganisieren? Welche technischen Risiken entstehen bei einer Umwidmung? Und wie „robust“ ist die Immobilie gegen veränderte Mietermixe? Branchenanalysen deuten darauf hin, dass sich diese Sichtweise künftig noch verstärken wird, weil ESG- und Regulierungsanforderungen die Dokumentation von Fortschritt einfordern. Wettbewerber im Beratungsumfeld verschieben daher ihre Angebote von reinen Sanierungskatalogen hin zu Transformationsroadmaps – häufig gekoppelt an digitale Bestandsdaten und strukturierte Entscheidungsmodelle.
Für die nächsten Jahre ergibt sich daraus eine klare Zukunftsannahme: Immobilienbetreiber, die ihre Bestandsportfolios nicht nur technisch, sondern als „Portfolio aus Optionen“ betrachten, gewinnen systematisch. Wer Umbaufähigkeit in der Planung verankert, reduziert das Risiko, dass einzelne Zyklen von Nutzerwechseln sofort Wert vernichten. Gleichzeitig steigt der Bedarf an Schnittstellen zwischen Baupraxis und Datenmanagement: Gebäudedaten müssen so strukturiert werden, dass Optionen für Umnutzung, Energiekennwerte und CO2-Wirkung nachvollziehbar bleiben. Bei smarten Sensorik- und Monitoring-Systemen kommt außerdem Datenschutz hinzu: Wenn Wohnungen oder Büros mit Mess- und Zutrittsdaten betrieben werden, müssen Zweckbindung, Datenminimierung und Zugriffsrechte sauber umgesetzt sein. Insgesamt wird damit ein Trend sichtbar, der sowohl Technik als auch Governance zusammenzieht – und genau darin liegt die nächste Welle von Investitionschancen für Entwickler und Betreiber.
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