BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Die Bundesregierung plant mit dem „Gebäudetyp E“ eine neue vertragliche Option im Bauvertragsrecht, die Komfort- und Ausstattungsstandards im Neubau und im Bestand rechtssicherer macht. Kern ist eine ausdrückliche Vereinbarung im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs, während Sicherheits- und Gesundheitsanforderungen wie Standsicherheit und Brandschutz weiterhin verpflichtend bleiben. Pilotprojekte sollen Einsparungen bei den Bauwerks- und Gebäudekosten von etwa 10 bis 15 Prozent gezeigt haben. Bis Ende 2026 folgt die Stellungnahmephase der Länder und Verbände, bevor Bundestag und Bundesrat beraten.
Mit dem „Gebäudetyp E“ rückt im deutschen Bau- und Baurecht ein praktisches Dauerproblem in den Fokus: Nicht jede Komfortausstattung, die Bauherren und Mieter aus Marketinggründen erwarten, ist für Sicherheit, Funktionsfähigkeit oder den späteren Betrieb zwingend. Der am 26. Oktober 2026 vorgelegte Gesetzentwurf von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig und Bundesbauministerin Verena Hubertz setzt daher weniger bei der Bauqualität im sicherheitsrelevanten Sinn an, sondern bei der rechtlichen Einordnung von Verzichtsentscheidungen. Im Kern soll eine neue vertragliche Vereinbarung im Bauvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ermöglichen, dass bestimmte Ausstattungsstandards bewusst weggelassen werden können – und zwar so, dass daraus im Streitfall nicht automatisch ein Mangel folgt.
Technisch-juristisch interessant ist dabei die Konstruktion: Der von dem Bundesministerium der Justiz ausgearbeitete Referentenentwurf zielt auf eine Option, die für Neubauten und den Gebäudebestand gelten soll. Dass die Regel auch Verträge mit Architektinnen und Architekten sowie Ingenieurinnen und Ingenieuren einbeziehen will, adressiert eine typische Schnittstellenfrage der Praxis. Denn wo heute Planungsleistungen, Ausführungsdetails und spätere Abnahmen ineinandergreifen, entsteht häufig Rechtsunsicherheit, wenn Komfortparameter nicht sauber in die Vertragsgrundlage übersetzt werden. Der Entwurf will genau hier nachschärfen: Die Verzichtsentscheidung soll „ausdrücklich“ und damit nachvollziehbar im Vertrag stehen, statt später über Interpretationen in der Abnahmephase mühsam geklärt werden zu müssen.
Was genau zur Disposition steht, wird im Entwurf über Beispiele greifbar gemacht. Künftig soll es einvernehmlich möglich sein, auf Komfortstandards wie eine aufwendige Trittschalldämmung, zahlreiche Steckdosen oder beheizte Treppenhäuser zu verzichten. Gleichzeitig bleibt die Leitplanke klar: Sicherheit und Gesundheitsschutz sollen unberührt bleiben. Die Ministerien stellen ausdrücklich darauf ab, dass Standsicherheit, Brandschutz und Gesundheitsschutz weiterhin verpflichtend eingehalten werden müssen. Für die Praxis bedeutet das: Der Gebäudetyp E ist keine Absenkung sicherheitsrelevanter Mindestanforderungen, sondern eine rechtliche Schiene für Komfort- und Ausstattungsdetails, die nicht denselben zwingenden Charakter haben.
Ein weiterer Punkt, der für Bauverträge im Alltag zählt, betrifft die Frage, wann ein Bauwerk als mangelfrei gilt. Wenn den Technischen Baubestimmungen der Länder entsprochen wird, soll das Bauwerk als frei von Sachmängeln gelten. Bei weiteren Abweichungen – etwa bei der Elektroinstallation oder beim Innenausbau – reicht künftig ein einfacher Hinweis in Textform anstelle einer umfassenden Risikobelehrung aus. Diese Differenzierung kann insbesondere dann entlasten, wenn mehrere Gewerke mit unterschiedlichen Ausführungsgraden koordiniert werden und die Vertragspartner zwar ein Verständnis für die „Comfort“-Grenzen haben, diese aber in der Doku nicht immer im Detail abgesichert haben. Für Vermieter und Projektentwickler wäre damit ein schnellerer Abgleich zwischen Leistungsverzeichnis, Planung und Abnahme denkbar – bei gleichzeitig klarerem Erwartungsmanagement gegenüber den Vertragspartnern.
Ökonomisch argumentieren die Ministerien mit Pilotprojekten. Nach Angaben des Bundesbauministeriums und des Justizministeriums sollen sich die reinen Gebäudekosten beziehungsweise Bauwerkskosten je nach Projekt um etwa 10 bis 15 Prozent senken lassen. Der Gesetzentwurf verweist darüber hinaus darauf, dass bei einem Verzicht über Mindestanforderungen hinaus Reduzierungen der Bauwerkskosten von bis zu 15 Prozent möglich seien. Ein solcher Kostendruck passt zur Lage im Wohnungsbau, in der viele Vermieter zugleich laufende Betriebskosten sauber kalkulieren müssen und dadurch zusätzlich unter Rechtssicherheitsdruck stehen. In diesem Kontext ist auch der Hinweis aus der Politik zu sehen: Bei einer Veranstaltung der IHK Berlin verwies Bundeskanzler Friedrich Merz auf Bauturbo und Gebäudetyp E als erste Entscheidungen, die mehr Bauaktivität ermöglichen sollen.
Der politische Widerstreit bleibt jedoch erheblich. Die SPD soll die vorgeschlagene Vertragsoption bevorzugen, während die CDU-Bundesfraktion stattdessen einen gesetzlichen Basisvertrag mit Mindeststandards fordert. Auch der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft (GdW) mahnte laut Entwurf einen rechtssicheren Basisstandard sowie eine praxistaugliche Absicherung an. Aus der Justiz kommt derweil ein warnender historischer Verweis: Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte den Vorgängerentwurf aus dem Jahr 2024 als ungeeignet zur Herbeiführung des Ziels eingestuft. Damit wird deutlich, dass nicht nur die Bauwirtschaft, sondern auch das Zivilrechtliche Kontrollinstrumentarium der Gerichte eine zentrale Rolle spielt – gerade bei Streit über Mängel, Aufklärungspflichten und die Wirksamkeit von Vereinbarungen.
Praktisch dürften bis zur weiteren Beratung zwei Fragen die größte Reibung erzeugen. Erstens: Wie klar müssen Komfort- und Ausstattungsdetails vertraglich beschrieben werden, damit später kein „Überraschungseffekt“ entsteht? Der Entwurf liefert hier zwar den Rahmen über ausdrückliche Vereinbarungen und Textform-Hinweise, aber die tatsächliche Vertragsgestaltung entscheidet sich dann im Einzelfall. Zweitens: Welche Folge hat die mögliche Kostensenkung für Mieten und Vermietungsmodelle? Aus dem Gesetzentwurf und den Reaktionen wird sichtbar, dass Mietervertreter verlangen, Einsparungen verpflichtend an Preise und Mieten weiterzugeben. Daneben warnt die Bauindustrie vor einer Zweiklassengesellschaft beim Wohnen, während der Zentralverband Deutsches Baugewerbe eine bundesweite Vereinheitlichung fordert und den Flickenteppich aus 16 Landesbauordnungen kritisiert. Bis zum 09.11.2026 können Bundesländer und Verbände Stellung nehmen; ein Beschluss des Bundeskabinetts steht noch aus, Bundestag und Bundesrat beraten anschließend, und ein Inkrafttreten wird frühestens für Mitte 2027 erwartet. Erste Projekte auf Grundlage der Neuregelung dürften demnach voraussichtlich ab dem dritten Quartal 2027 starten.
Für die KI-gestützte Dokumentation im Immobilien- und Bauvertragsumfeld ist das Vorhaben ebenfalls relevant, auch wenn der Gesetzentwurf selbst kein KI-Produkt ist: In der Praxis werden Vertragsunterlagen, Leistungsverzeichnisse und Abnahmeprotokolle zunehmend digital versioniert und mit strukturierten Informationen verknüpft. Wenn ein neuer Standard für „vereinbarter Komfortverzicht“ in Kraft tritt, wächst der Bedarf, solche Vertragsbausteine reproduzierbar zu dokumentieren und konsistent über Planungs- und Bauphasen hinweg nachzuweisen. Unternehmen, die ihre Bau- und Vertragsprozesse bereits in Richtung strukturierter Text- und Datenflüsse optimieren, könnten daraus Vorteil ziehen – vor allem, um Textform-Hinweise so zu gestalten, dass sie im Streitfall gerichtsfester nachvollziehbar sind.
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