MANHATTAN / LONDON (IT BOLTWISE) – George Soros’ Soros Fund Management bietet das denkmalgeschützte Argonaut Building in Midtown zum Verkauf an. Der angepeilte Preis liegt laut einer mit der Transaktion vertrauten Quelle bei rund 100 Millionen US-Dollar. Das 1909 errichtete Büro- und Einzelhandelsgebäude hat etwa 140.000 Quadratfuß Fläche und ist überwiegend durch die Open Society Foundations belegt. Unklar bleibt, warum der Verkauf nach der Zwangsvollstreckungsauktion erfolgt, während der Käuferkreis offenbar Wohnnutzung anpeilt.
In Midtown West 57th Street kommt ein Stück Immobiliengeschichte wieder auf den Markt: Das denkmalgeschützte Argonaut Building, Adresse 224 West 57th Street, wird von der Soros Fund Management von George Soros zum Verkauf angeboten. Laut einer mit der Transaktion vertrauten Quelle liegt die Zielmarke bei rund 100 Millionen US-Dollar. Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1909 und vereint Büro- sowie Einzelhandelsflächen auf einer Gesamtfläche von ungefähr 140.000 Quadratfuß. Damit ist die Immobilie nicht nur wegen ihrer Lage relevant, sondern auch wegen des Mietermixes und der Frage, wie viel Entwicklungspotenzial sich daraus für eine Nutzungsänderung ableiten lässt.
Besonders prägend für den Deal ist die Belegung: Nach der Darstellung im Umfeld der Transaktion scheint das Objekt weitgehend vollständig durch die gemeinnützige Organisation Open Society Foundations belegt zu sein. Diese Organisation zog 2013 in das Gebäude ein und besitzt demnach einen Mietvertrag bis 2042. Im Erdgeschoss sitzt zudem TD Bank als Einzelhandelsmieter. Für die Wirtschaftlichkeit eines Verkaufsvorhabens bedeutet ein lang laufender Mietvertrag zwar planbare Cashflows, erschwert aber gleichzeitig die schnelle Umstellung der Flächenstrategie. Genau hier entsteht der Spannungsbogen: Wer heute kauft, zahlt nicht nur für Denkmalschutz und Standort, sondern auch dafür, wie gut sich die langfristige Nutzung perspektivisch mit neuen Konzepten in Einklang bringen lässt.
Der aktuelle Verkaufsimpuls steht zudem in einem engeren Kontext zur Immobilienfinanzierung. Im April 2024 hatte Soros Fund Management als Mieter eine Zwangsvollstreckungsklage gegen den früheren Eigentümer eretz group eingereicht, nachdem ein Hypothekarkredit über 145 Millionen US-Dollar nicht bedient worden war. Laut den Angaben zur Historie hatte eretz das Objekt 2015 für 213,8 Millionen US-Dollar erworben. Dass das Gebäude danach offenbar in einer Zwangsvollstreckungsauktion den Besitzer gewechselt hat, wirft allerdings eine weitere Frage auf: Warum möchte Soros die Immobilie unmittelbar nach dem Erwerb erneut veräußern? Wie bei vielen Transaktionen in diesem Segment bleibt die Begründung oft zwischen Finanzierung, Portfoliostrategie und Timing verborgen, während gleichzeitig die Angebotskommunikation stärker auf die nächste Nutzungsphase zielt.
Im Vertrieb übernimmt Newmark mit Adam Spies, Adam Doneger und Willis Robbins die Vermarktung. In einem Angebotsmemo wird der Verkauf als seltene Gelegenheit beschrieben, das historische Gebäude in erstklassige Wohneinheiten umzuwandeln. Tragen solche Aussagen in Listings häufig Vision und Renditeversprechen zugleich, stützt hier ein konkreter Rechengang die Zielrichtung: Die Immobilie verfügt über zusätzliche Baurechte, die laut Darstellung insgesamt eine bebaubare Fläche von über 200.000 Quadratfuß ermöglichen könnten. Für die Praxis heißt das: Das Conversion-Potenzial hängt nicht nur an der Architektur des Altbaus, sondern vor allem an der Frage, wie die Behörden die zusätzlichen Spielräume in der Projektplanung abbilden, etwa bei Grundrisslogik, Erschließung, Flächenverteilung und den technischen Anforderungen an Wohnungen.
Dieser Fokus auf Umnutzung passt in einen breiteren Trend an der 57th Street. Sollten tatsächlich Büroflächen im Argonaut Building in Wohnraum überführt werden, wäre das ein weiteres Konversionsprojekt in unmittelbarer Nachbarschaft. Nur wenige Schritte entfernt, in der 135 East 57th Street, wandelt TF Cornerstone ein ehemaliges Bürogebäude in 350 Apartments um. Der Vergleich ist vor allem deshalb interessant, weil er zeigt, dass die Maklerlogik der Branche nicht nur auf Einzelobjekte blickt, sondern auf ein Quartiersnarrativ: Wenn sich in einer Straße die Nachfrage nach Wohnraum entlang ähnlicher Umnutzungsprofile stabilisiert, sinken für Investoren häufig die Hürden, die Umplanung als neues Asset-Gameplay zu interpretieren.
Für die Realisierung entscheidet am Ende die Detailarbeit, und genau hier wird es technisch. Um aus einem Gebäude mit klassischer Bürostruktur ein Wohnprojekt zu machen, sind typischerweise Anpassungen an Versorgungssystemen, Brandschutzkonzepten, Schallentkopplung und Erschließungsbereichen nötig. Gerade bei einem Bau aus dem Jahr 1909 treffen solche Anforderungen auf die Substanz des Denkmalschutzes, was die Kosten- und Terminplanung empfindlich beeinflussen kann. Gleichzeitig setzt der langjährige Mietvertrag mit den Open Society Foundations der Geschwindigkeit einer Umstellung enge Grenzen; jede Conversion-These muss daher mit einem Zeitplan korrespondieren, der die bestehende Belegung berücksichtigt. Dass Newmark auf eine Stellungnahme verzichtet und ein Sprecher der Open Society Foundations nicht sofort auf eine Anfrage reagierte, unterstreicht, wie stark bei solchen Projekten die öffentliche Kommunikation gegenüber den operativen Planungen nachgeordnet sein kann.
Für Käufer und Entwickler liegt die strategische Lesart nahe: Sie erwerben nicht nur ein Gebäude, sondern eine Abfolge von Optionen. Der angekündigte Verkaufspreis von rund 100 Millionen US-Dollar macht das Projekt für Marktteilnehmer sichtbar, aber die eigentliche Werthebel-Diskussion beginnt mit der Frage, wie schnell und wie vollständig sich das Conversion-Konzept umsetzen lässt. In einem Umfeld, in dem Büroimmobilien in vielen Metropolen unter Druck geraten und Wohnnutzung zunehmend als Alternative betrachtet wird, wird das Argonaut Building zum Prüfstein dafür, ob historische Bausubstanz, zusätzliche Baurechte und langfristige Mieterbindung zusammen in eine wirtschaftlich tragfähige Umnutzung münden. Und selbst wenn der Deal-Taktierung derzeit noch Details fehlen: Das Muster aus Nachbarschaftsprojekten zeigt, dass die Region 57th Street derzeit bereit ist, solche Umbauten nicht als Ausnahme, sondern als nächste Entwicklungsstufe zu akzeptieren.
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