FRANKFURT/MAIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der deutsche LEH-Investmentmarkt erreicht im ersten Halbjahr 2026 rund 1,2 Mrd. EUR. Lebensmitteleinzelhandelsinvestments machen davon gut 1 Mrd. EUR aus und halten mit rund 87 % den Schwerpunkt der Fachmarkttransaktionen. Core+-Deals bleiben mit etwa 530 Mio. EUR die bevorzugte Risikoklasse, während sich Kaufpreisfaktoren erstmals seit Jahren nur im Core+-Segment leicht anpassen. Die Standorttreue im Lebensmitteleinzelhandel erweist sich laut Analyse als besonders hoch, was Investoren am Jahresende zusätzliche Dynamik zutraut.
Der deutsche Retail-Investmentmarkt für Fachmärkte kommt im ersten Halbjahr 2026 auf ein Volumen von rund 1,2 Mrd. EUR. Damit bleibt zwar das außergewöhnlich starke Vorjahr unerreicht, aber die Entwicklung zeigt vor allem eine klare Richtung: Lebensmitteleinzelhandelsinvestments tragen mit gut 1 Mrd. EUR den Ton an und sichern der Fachmarktsparte einen Marktanteil von 51 %. Diese Gewichtung ist entscheidend, weil sie weniger von zyklischen Einzelereignissen abhängt als von der grundsätzlichen Nachfrage nach alltäglicher Versorgung. Der „Grocery Investment Report“ stellt damit nicht nur Zahlen in den Vordergrund, sondern auch die Frage, wie stabil ein Segment sein kann, wenn das Gesamtumfeld unter Druck steht.
Innerhalb der Fachmärkte verlagert sich das Geschehen zudem spürbar in die einzelnen Deals: Während im Vorjahreszeitraum große Portfoliotransaktionen den Takt vorgaben, dominieren aktuell wieder Einzeltransaktionen. Auf sie entfallen rund 660 Mio. EUR, also etwa 57 % des gesamten Fachmarktvolumens; gegenüber dem Vorjahr entspricht das einer Steigerung von knapp 83 %. Die höchste Transaktionsdynamik melden Supermärkte und Discounter mit einem Investmentvolumen von rund 550 Mio. EUR. Besonders auffällig ist außerdem die Mischung aus großem und mittlerem Maßstab: Portfoliodeals erreichen zur Jahresmitte rund 45 % des Investmentvolumens, während kleinere Transaktionen bis 15 Mio. EUR mit knapp 300 Mio. EUR ebenfalls ein starkes Ergebnis erzielen.
Technisch betrachtet entscheidet der Investorenfokus nicht nur über das Timing, sondern auch über die Bewertungslogik. Im LEH-Investmentgeschehen bleibt Core+ die dominierende Risikoklasse: Rund 530 Mio. EUR beziehungsweise 52 % entfallen auf diese Kategorie. Core-Investments entwickeln sich dabei vergleichsweise stabil mit 234 Mio. EUR, während Value-Add deutlich zulegt und mit knapp 260 Mio. EUR das höchste Ergebnis seit 2019 erreicht. Genau hier entsteht für Marktteilnehmer der interessante Zielkonflikt: Core+ verspricht oft ein besser kalkulierbares Renditeprofil, Value-Add dagegen erhöht die Chancen über operative Verbesserungen, bringt jedoch mehr Ausführungsrisiko mit sich. Dass es gleichzeitig bei den Kaufpreisfaktoren erstmals seit mehreren Jahren leichte Anpassungen gibt, unterstreicht die Suche nach dem nächsten Preisniveau – allerdings mit klarer Einschränkung.
Die Analyse nennt als Anpassungsraum ausschließlich das Core+-Segment: Dort sinken Kaufpreisfaktoren sowohl bei Supermärkten und Discountern als auch bei Fachmarktzentren um jeweils 0,5 Punkte. Für Prime- und Value-Add-Segment bleiben die Faktoren dagegen stabil. Diese Segmentierung ist für die Praxis relevant, weil sie zeigt, dass Käufer und Verkäufer nicht pauschal „neu verhandeln“, sondern offenbar zwischen Risiko-/Ertragsprofilen differenzieren. Parallel liefert eine weitere Kennzahl zusätzliche Orientierung: Auf Basis von mehr als 26.000 Filialen und 16 Handelsformaten wird eine durchschnittliche Schließungsrate von lediglich 1,4 % pro Jahr ausgewiesen. Rechnerisch bedeutet das, dass auch nach zehn Jahren noch 86 % der Standorte am Markt sind, wobei Discounter mit 89 % nach zehn Jahren besonders standorttreu erscheinen.
Diese Standorttreue ist der Kern, warum lebensmittelgeankerte Immobilien in einem herausfordernden Marktumfeld weiter zu den gefragtesten Anlageprodukten zählen. Denn für Investoren wird Stabilität häufig nicht über Schlagzeilen, sondern über harte Betriebsdaten sichtbar: geringere Flächendynamik, planbarere Mietverläufe und ein robustes Nutzerverhalten. In der aktuellen H1-Auswertung kommt hinzu, dass der Markt zum Start der zweiten Jahreshälfte eine gut gefüllte Pipeline zeigt. Die Begründung liegt im Mix aus großvolumigen Portfolios und bedeutenden Einzeldeals mit einem Gesamtvolumen von nahezu 1 Mrd. EUR. Wenn die Dynamik anhält, nennt der Bericht als realistische Perspektive ein Gesamtvolumen deutlich über 2 Mrd. EUR für 2026.
Für Unternehmen und Projektentwickler in der Region bedeutet das vor allem: Wer im Lebensmitteleinzelhandel investiert, kann sich stärker auf das Zusammenspiel aus Asset-Qualität und Standortlogik stützen. Gleichzeitig sollten Beteiligte die aktuelle Preisdifferenzierung im Core+-Bereich genau beobachten, weil sie ein Signal dafür ist, wie Bewertungsmodelle in der Praxis angepasst werden. Für Asset Manager entsteht daraus eine klare Handlungsableitung: Portfolios sollten so strukturiert werden, dass sie in Core+-Logik funktionieren, während Value-Add-Strategien nur dort skaliert werden, wo operative Verbesserungen realistisch umsetzbar sind. Entscheidend wird zudem, wie sich die Deal-Mischung aus großen Transaktionen und kleineren Einzelabschlüssen weiterentwickelt – denn gerade diese Kombination wirkt im Bericht als Beleg für anhaltenden Investorenappetit.
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