BRONX / LONDON (IT BOLTWISE) – Heights Advisors will 606 bezahlbare Wohneinheiten im Soundview-Viertel der Bronx realisieren. Das Unternehmen hat dafür einen Landnutzungsantrag beim New York City Department of City Planning eingereicht, der eine Bebauungsplanänderung und eine Sondergenehmigung umfasst. Geplant ist ein 21-stöckiges Gebäude mit gemischter Nutzung an der 945 White Plains Road. Der ULURP-Prozess soll in der Regel mehrere Monate öffentliche Prüfung bis zur Abstimmung durch Stadtgremien beinhalten.
In der Bronx nimmt ein größeres Wohnbauvorhaben Gestalt an: Heights Advisors, ein Entwicklungs- und Investmentunternehmen mit Sitz in Brooklyn, hat beim New York City Department of City Planning einen Landnutzungsantrag für das Soundview-Viertel eingereicht. Im Zentrum steht eine Umwidmung beziehungsweise Bebauungsplanänderung sowie eine Sondergenehmigung, damit an der 945 White Plains Road ein 21-stöckiges Haus mit gemischter Nutzung entstehen kann. Konkret sollen dort 606 Wohneinheiten bereitgestellt werden, womit sich das Projekt deutlich von kleineren Infill-Vorhaben abhebt und die lokale Angebotslage spürbar verändern könnte.
Die formale Prozesskette startet mit der Einbindung des Uniform Land Use Review Procedure, kurz ULURP. Nach Angaben zur typischen Verfahrensdauer umfasst diese Phase in der Regel rund sieben Monate öffentliche Prüfung der vorgeschlagenen Änderungen. Dazu gehören formelle Anhörungen, in denen Planung und Öffentlichkeit die Details diskutieren, bevor eine abschließende Abstimmung erfolgt. Besonders relevant ist in solchen Verfahren, dass die Entscheidung nicht nur bei einer einzelnen Stelle fällt, sondern am Ende durch Gremien der Stadtverwaltung getroffen wird, darunter der Stadtrat sowie die Stadtplanungskommission.
Technisch und planerisch liefern die Antragsunterlagen auch eine klare Flächenaufteilung: Insgesamt soll das Projekt auf 515.063 Quadratfuß Bruttogrundfläche umgesetzt werden. Davon entfallen 503.095 Quadratfuß auf Wohnflächen, während 11.968 Quadratfuß für gewerbliche Flächen vorgesehen sind. Diese Aufteilung ist für Investoren und für die Stadtplanung zugleich ein Hebel: Wohnanteil und Gewerbeanteil beeinflussen unter anderem die Frage, wie stark der Standort im Alltag genutzt wird und ob Erdgeschossnutzungen den Kiez wirtschaftlich ergänzen. Genau dieses „gemischte Nutzung“-Prinzip wird in der Praxis oft genutzt, um Aktivität über reine Wohnzeiten hinaus zu schaffen.
Finanziell knüpft Heights Advisors dabei an ein Programm des New York City Department of Housing Preservation and Development an. Ziel ist eine Baukreditfinanzierung im Rahmen des New Construction Finance Program, das Mittel für den Bau von Mehrfamilien-Mietprojekten bereitstellt, die zu 100 Prozent bezahlbar sind. Für die konkrete Planung bedeutet das: Von den 606 Einheiten sollen etwa 152 als bezahlbar vorgesehen sein. In der gleichen Projektlogik ist auch die Frage wichtig, ob vorhandene Strukturen abgerissen werden sollen. Laut den Angaben im Antrag besteht derzeit auf dem Grundstück eine Einzelhandelsnutzung, in der unter anderem ein Geschäft für „Model’s Sporting Goods“ sowie ein Standort von GameStop untergebracht sind; ob Heights Advisors diese Immobilie abreißen oder anders weiter nutzen will, ist allerdings noch unklar.
Für Projektentwickler ist die Grundstücksstruktur zudem kein Nebenaspekt: Heights Advisors ist Erbpachtnehmer der 945 White Plains Road im Rahmen eines 99-jährigen Erbpachtvertrags. Solche Laufzeiten wirken sich in der Praxis auf die Wirtschaftlichkeitsrechnung aus, weil sie definieren, wie lange Cashflows aus dem Betrieb der Immobilie gesichert sind. Gleichzeitig können sie die Verhandlungspunkte mit Investoren und Finanzierungspartnern beeinflussen, etwa bei Sicherheiten oder beim Umgang mit Restwerten nach Ablauf der Vertragsdauer. Dass die Finanzierung über ein städtisch verankertes Programm laufen soll, deutet zudem darauf hin, dass das Vorhaben in ein breiteres Zielbild für bezahlbaren Wohnraum eingebettet werden soll, statt als rein privates Renditeprojekt geplant zu sein.
Während dieses Verfahren in der Bronx läuft, gibt es in der Region bereits weitere Initiativen mit ebenfalls klar benannten bezahlbaren Bestandteilen. Genannt werden unter anderem eine Entwicklung mit 228 bezahlbaren Seniorenwohnungen an der 3728 Park Avenue sowie zwei Wohngebäude mit jeweils 99 Einheiten an der 761-769 East Tremont Avenue. Zusammengenommen zeigt das Muster: Der Bezirk nutzt unterschiedliche Projektgrößen und Zielgruppenprofile, um die Versorgungslücken entlang von Lebensphasen zu schließen – von Familien- und Gemeinschaftsbedarf bis hin zu seniorengerechten Angeboten. Für die Anwohner und Interessensgruppen ist dabei weniger die Summe aller Projekte entscheidend als die konkrete Einbindung in den Kiez: Wer lebt wo, welche Erdgeschossnutzungen bleiben, und wie verändert sich das Verkehrs- sowie Infrastrukturaufkommen während der Bauphase.
Mit Blick auf die nächsten Schritte dürfte insbesondere die ULURP-Phase den Takt vorgeben. In dieser Zeit wird sich entscheiden, wie die Stadtplanung die Bebauungsplanänderung fachlich und politisch rahmt und welche Bedingungen für die Sondergenehmigung gelten. Für die Umsetzbarkeit ist zudem entscheidend, wie schnell Klarheit über den Umgang mit der bestehenden Einzelhandelsfläche entsteht und ob der Projektumfang – von der Flächenlogik bis zur gewünschten 100-prozentigen Bezahlbarkeit in der Finanzierungslogik – unverändert bleibt. Sobald die Anhörungen abgeschlossen und eine Abstimmung vorbereitet ist, wird sich zeigen, ob das Vorhaben in der geplanten Form in den Bauzeitplan überführt werden kann.
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