BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der BFH setzt bei der Bewertung von Eigentumswohnungen auf das Vergleichswertverfahren und begrenzt damit die Detailprüfung durch Gerichte. Gleichzeitig macht er klar, wann eine Erbschaftsteuer auf null Euro fallen kann, wenn der Erbe faktisch leer ausgeht. Für Nachlassplanung bleibt das heikel: Formfehler bei handschriftlichen Testamenten können zur gesetzlichen Erbfolge führen, und bei Vermächtnissen entscheidet häufig der Lauf der Verjährungsfrist. Dazu kommen neue Transparenzpflichten für die digitale Historie von Immobilien ab Juli 2026.
Bei Immobilienerbschaften treffen zwei Welten aufeinander: die steuerliche Wertermittlung mit ihren formalen Hürden und die zivilrechtliche Nachlassgestaltung, die oft in letzter Minute vorbereitet wird. Drei aktuelle Entscheidungen und mehrere ergänzende Leitlinien zeigen dabei ein klares Muster: Gerichte achten zwar auf materielle Ergebnisse, verlangen aber strenge Nachweise – und sie reagieren empfindlich auf Formfehler. Für Betroffene bedeutet das in der Praxis vor allem eins: Testamentsunterlagen, Bewertungsgrundlagen und Fristen müssen so dokumentiert sein, dass sie auch unter gerichtlicher Prüfung standhalten.
Den steuerlichen Schwerpunkt setzt der Bundesfinanzhof (BFH) in Bezug auf Wohnungen. Am 11. März 2026 (II R 6/23) entschied der BFH, dass beim Erbschaftsteuerwert das Vergleichswertverfahren Vorrang hat. Konkret gelten die von Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise als primäre Basis. Im Streitfall hatte ein Gutachterausschuss aus 20 Vergleichspreisen einen Durchschnitt zwischen 114.000 und 254.000 Euro gebildet, der Mittelwert lag bei 186.000 Euro. Wichtig: Finanzgerichte müssen Gutachten nicht routinemäßig bis ins Detail nacharbeiten, sondern nur bei konkreten Fehlern.
Damit verschiebt sich die Beweislogik: Zwar bleibt es für Erben möglich, einen niedrigeren Wert nachzuweisen, etwa durch ein individuelles Gutachten. Aber die Beweislast liegt bei den Erben. Zudem spielt ein weiterer Punkt hinein, der in der täglichen Beratung häufig unterschätzt wird: Wenn ein tatsächlich erzielter Verkaufswert vorliegt, kann er im Zweifel Vorrang vor einem theoretischen Gutachten bekommen. Das ist auch deshalb relevant, weil Bewertung in Immobilienfällen nie nur Mathematik ist, sondern immer Annahmen zu Lage, Zustand und Marktsituation enthält.
Beim zweiten steuerlichen Hebel geht es um Härtefälle, in denen der Nachlass wirtschaftlich nicht ankommt. Der BFH stellte am 18. Juni 2026 (II R 1/22) klar, dass die Erbschaftsteuer auf null Euro fallen kann, wenn der Erbe die Nachlassgegenstände nicht erhält. Der Fall drehte sich darum, dass Vermögensgegenstände von anderen Miterben unrechtmäßig angeeignet worden waren. Formell war der Kläger damit steuerpflichtig, faktisch ging er aber leer aus. Das Gericht folgte der Linie des Finanzgerichts Düsseldorf: Eine Besteuerung ohne tatsächlichen Vermögenszuwachs ist grob unbillig. Für die Praxis heißt das, dass die wirtschaftliche Realität stärker berücksichtigt werden kann als reine Formalität.
Parallel dazu wird die Nachlassplanung im Zivilrecht zunehmend durch formale Anforderungen geprägt. Das Oberlandesgericht München entschied im Mai 2025 (33 Wx 289/24e), dass eine bloße Wellenlinie unter einem handschriftlichen Testament keine wirksame Unterschrift darstellt. Eine Unterschrift muss lesbare Buchstaben enthalten oder zumindest den individuellen Charakter einer Namenszeichnung erkennen lassen. Fehlt diese Grundlage, tritt die gesetzliche Erbfolge ein – oft mit Folgen, die Hinterbliebene kaum noch korrigieren können. Für Erben ist das besonders kritisch, wenn bereits laufende Bewertungsfragen oder Streitigkeiten über einzelne Vermögenswerte das Verfahren zusätzlich belasten.
Auch bei Vermächtnissen gilt: Nicht nur die inhaltliche Gestaltung zählt, sondern der Zeitplan. Das Oberlandesgericht Karlsruhe wies am 9. Dezember 2025 (3 O 354/22) darauf hin, dass die Verjährungsfrist drei Jahre beträgt und mit Kenntnis der wesentlichen Tatsachen beginnt. Im konkreten Fall war die Klage erst vier Jahre nach Erlangung der Kenntnis eingereicht worden – damit verjährt. Gerade in Erbschaftskonstellationen, in denen Informationen über Werte, Konten oder Immobilien erst nach und nach auftauchen, verschiebt sich die praktische Fristberechnung. Hier hilft eine saubere Dokumentation, wann welche Tatsachen erstmals bekannt wurden, und zwar so, dass sie später belegbar ist.
Für Paare ohne Ehe kann die steuerliche Lage zusätzlich spürbar werden. Laut den im Text beschriebenen Freibeträgen liegt der Betrag bei Ehepartnern bei 500.000 Euro, während unverheiratete Paare nur über 20.000 Euro verfügen. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro kann das im Erbfall schnell zu einer Steuerlast von rund 114.000 Euro führen. Damit verbunden ist bei der Übertragung von Immobilienanteilen an unverheiratete Partner regelmäßig auch Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland etwa zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Rechtsexperten empfehlen in solchen Konstellationen einen Partnerschaftsvertrag und ein Testament, zudem sind Vollmachten über den Tod hinaus relevant, weil Banken sonst häufig einen Erbschein verlangen.
Historische Objekte und neue Transparenzregeln erweitern schließlich den Blick auf die tatsächliche Vollstreckbarkeit der Erb- und Bewertungsfragen. Der Bundesgerichtshof stärkte Ende Juni 2026 die Rechte von Erben (V ZR 92/25): Bei beweglichen Sachen liegt ein Abhandenkommen vor, wenn der ursprüngliche Eigentümer den Besitzentzug nur geduldet hat. Gutgläubiger Erwerb ist dann ausgeschlossen; außerdem betonte der BGH gesteigerte Nachforschungspflichten für Erwerber – besonders wenn es sich um historisch wertvolle Objekte handelt. Ab dem 1. Juli 2026 können Käufer zudem die digitale Historie einer Immobilie einsehen, inklusive früherer Eigentümer, rechtlicher Belastungen und durchgeführter Renovierungen. Das soll den Markt transparenter machen.
Für Sanierungskosten und Steuerplanung ergibt sich daraus ein weiteres praktisches Raster. Erhaltungsaufwendungen sind grundsätzlich sofort abziehbar, allerdings nur, solange sie nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. Diese Einstufung erfolgt, wenn Kosten innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen; der maßgebliche Zeitraum wurde auf drei Jahre verkürzt. Zusammengenommen zeigen die Entwicklungen: Wer Immobilien erbt oder kauft, muss steuerliche Kategorien, zivilrechtliche Wirksamkeit und digitale Nachweisfähigkeit zusammendenken. In einer Marktphase, in der Transparenzpflichten steigen, wird gute Dokumentation zum strategischen Vorteil – für Privatpersonen ebenso wie für Beratungsunternehmen und deren Prozesse.
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