LONDON (IT BOLTWISE) – Eine aktuelle INTREAL-Investorenumfrage zeigt: Infrastruktur bleibt für die meisten institutionellen Anleger bis 2027 ein Kernbaustein. Rund 67 Prozent wollen ihre Infrastrukturquote konstant halten, während knapp 30 Prozent erhöhen möchten. Im Immobilienranking rückt Logistik mit 59 Prozent an die Spitze, dicht gefolgt von Wohnen. Zugleich steigt das Interesse an Hotels und Serviced Apartments deutlich auf 22 Prozent.
Institutionelle Investoren in Deutschland fahren bis 2027 offenbar zweigleisig: Während sie ihre Allokation in Infrastruktur weitgehend stabil planen, betrachten sie Immobilien selektiver nach Nutzungsart. Grundlage ist eine Umfrage von INTREAL, die 48 deutsche institutionelle Investoren befragt hat – darunter Banken, Family Offices, Pensionskassen, Sparkassen, Stiftungen, Versicherungen und Versorgungswerke. Im Fokus steht dabei die Frage, welche Real-Assets-(Fonds) Investoren im kommenden Zyklus überzeugen, inklusive einer Aufteilung nach Immobilien, Infrastruktur und Private Debt.
Bei Infrastruktur zeigt sich vor allem Kontinuität mit einem klaren Wachstumsnarrativ. Rund 67 Prozent der Befragten wollen ihre bestehende Allokation bis 2027 konstant halten, während knapp 30 Prozent eine Erhöhung planen. Nur drei Prozent streben eine Reduzierung an. Innerhalb dieses Rahmens verschiebt sich allerdings die Aufmerksamkeit weg von pauschalen Konzepten hin zu konkreten Infrastruktursegmenten: Investoren wollen offenbar gezielter Kapital allozieren und ihre Investmentkonzepte eng an Renditezielen ausrichten. Besonders gefragt sind langfristig tragfähige Investments, die nicht nur politisch oder konjunkturell begründet sind, sondern ein überzeugendes Ertragsprofil liefern.
Ein genauer Blick auf die Infrastruktursegmente macht deutlich, welche Bausteine im Portfolio als „must-have“ gelten. Erneuerbare Energien und digitale Infrastruktur – inklusive Rechenzentren und Kommunikation – liegen mit jeweils etwa 62 Prozent gleichauf in der Gunst der Investoren. Versorgungsinfrastruktur wird von 42 Prozent als attraktiv eingestuft. Spürbar ist außerdem der Aufwärtstrend im Segment Transport und Verkehr: Mit 38 Prozent berichten die Befragten eine Steigerung um zehn Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr. Regional setzen institutionelle Investoren dabei überwiegend auf Europa: Etwa 85 Prozent nennen Europa als Investitionsziel, 59 Prozent Deutschland. Die USA spielen mit rund sieben Prozent eine deutlich untergeordnete Rolle. Bei den Anlageformen dominieren Fonds (64 Prozent) vor Private-Equity-Fonds (36 Prozent) und Infrastruktur-Debt-Fonds (32 Prozent).
Auch im Immobiliensegment wird die Selektion spürbar schärfer. Logistikimmobilien belegen mit 59 Prozent erstmals den ersten Platz der attraktivsten Nutzungsarten, dicht gefolgt von Wohnimmobilien mit 56 Prozent. Hotels und Serviced Apartments entwickeln sich dabei besonders dynamisch: Das Interesse steigt von sieben auf 22 Prozent. Nahversorgungsimmobilien werden von 29 Prozent der Befragten genannt. INTREAL-Vertreter sehen darin eine deutlich selektivere Betrachtung des Immobilienmarktes, bei der Investoren stärker nach Nutzungsarten differenzieren, die unter den aktuellen Marktbedingungen überzeugen. Bemerkenswert ist dabei, dass die Nachfrage nicht nur auf „traditionell“ stabile Segmente wie Wohnen fokussiert, sondern Logistik als strategischen Hebel aufwertet.
Die Präferenzverschiebung spiegelt sich zudem in der geplanten Immobilienallokation wider. 56 Prozent der Investoren planen bis 2027 eine Reduzierung ihrer Quote, während 29 Prozent eine konstante Allokation beibehalten. 15 Prozent möchten dagegen erhöhen. Gleichzeitig haben sich die Renditeerwartungen nach oben verlagert: Etwa 27 Prozent erwarten bei neuen Immobilienfonds eine anfängliche Ausschüttungsrendite von über fünf Prozent. Die größte Gruppe – rund 34 Prozent – rechnet mit 4,1 bis 4,5 Prozent. Dagegen ist die Erwartungsspanne 3,5 bis 4,0 Prozent rückläufig: Von 40 Prozent im Vorjahr sinkt sie auf zwölf Prozent. Das Muster ist damit klar: Wenn das Zinsumfeld und die Bewertungslogik für Immobilien die Einstiegserträge stärker unter Druck setzen, verschiebt sich die Nachfrage hin zu Assets, die entweder höhere Cashflows liefern oder zumindest ein belastbares Renditeprofil jenseits der reinen Substanz anbieten.
Im Länderfokus der Immobilieninvestments bleibt Europa ebenfalls der Standard. 70 Prozent nennen Europa als Investitionsziel, 68 Prozent Deutschland. Die USA werden von drei Prozent als Ziel genannt. Innerhalb Europas fällt die DACH-Region mit 83 Prozent ins Gewicht. Benelux gewinnt spürbar an Attraktivität: 61 Prozent nennen es, im Vorjahr waren es 40 Prozent. Skandinavien erreicht 43 Prozent. Trotz dieser geografischen Differenzierung sehen viele Befragte im Jahr 2027 vor allem preis- und wertbezogene Risiken: 68 Prozent nennen potenzielle Preis- und Wertrückgänge als größte Herausforderung. Weitere Bremsfaktoren sind ein hohes Preisniveau beziehungsweise geringe Anfangsrenditen (55 Prozent) sowie die Verfügbarkeit von Finanzierungen (40 Prozent). Als zentrale Einflussfaktoren werden das Zinsniveau, die wirtschaftliche Entwicklung und die Wirtschaftspolitik genannt.
Für Entscheider in Asset Management und Investment-Teams ergibt sich daraus ein praktischer Schluss: Der Markt wird nicht nur nach Asset-Klasse, sondern zunehmend nach Segment- und Renditelogik gesteuert. Infrastruktur scheint dafür die „Stabilitätsachse“ zu bleiben, weil die Mehrheit der Anleger die Allokation bis 2027 konstant hält oder ausbaut. Immobilien dagegen werden selektiver gehandhabt: Wer Logistik oder Wohnen priorisiert und Hotels/Serviced Apartments als wachsendes Teilsegment betrachtet, dürfte besser zu den aktuellen Präferenzen passen. Gleichzeitig machen die höheren Renditeanforderungen und die wachsende Bedeutung der Finanzierungsthematik deutlich, dass Portfoliostrategien künftig stärker mit Kapitalstruktur, Exit-Pfade und realistischen Cashflow-Szenarien verzahnt werden müssen – und weniger mit dem reinen „Durchschnitt“ des jeweiligen Segments.
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