DEUTSCHLAND / LONDON (IT BOLTWISE) – Eine neue Auswertung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) kommt zu einem klaren Ergebnis: Selbstnutzer in Deutschland stehen steuerlich schlechter da als Vermieter. Am Beispiel einer 300.000-Euro-Wohnung zeigt die Studie nach 15 Jahren einen Rückstand von rund 87.000 Euro. In Metropolen ist der Nachteil besonders groß, außerhalb der Zentren aber immer noch spürbar. Gleichzeitig liegt die Wohneigentumsquote in Deutschland laut Vergleich mit der EU deutlich unter dem Niveau vieler Nachbarländer.
Wer eine Wohnung kauft und selbst darin wohnt, investiert in Vermögensaufbau und Wohnzufriedenheit. Doch laut einer Auswertung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) ist diese Entscheidung in Deutschland steuerlich häufig kein gleichwertiges Geschäft im Vergleich zur Vermietung. Ausgangspunkt der Berechnungen ist die Frage, wie stark sich Abschreibungen, Finanzierungskosten und laufende Ausgaben steuerlich auswirken, je nachdem ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird. Für viele Haushalte betrifft das nicht nur den individuellen Kontostand, sondern auch die politische Debatte um Wohneigentum als Altersvorsorge.
Die Studie rechnet einen konkreten Fall durch: Eine Wohnung wird für 300.000 Euro in einer Metropole gekauft und nach dem Kauf selbst bezogen. Im Vergleich zu einem Vermieter, der die gleiche Immobilie für Mieteinnahmen nutzt, entsteht innerhalb von 15 Jahren demnach ein Unterschied von etwa 87.000 Euro. Hintergrund ist das unterschiedliche Steuersystem: Vermieter können ihre Immobilie steuerlich abschreiben und sie können Kosten wie Kreditzinsen sowie Aufwendungen für Instandhaltung geltend machen. Selbstnutzer haben diese Möglichkeiten nicht in derselben Form. Dadurch sinkt die Rendite der Selbstnutzung rechnerisch auf rund sechs Prozent gegenüber nahezu neun Prozent bei Vermietern.
Interessant ist dabei, dass der Nachteil nicht auf die Metropolen beschränkt bleibt, nur die Größenordnung variiert. Außerhalb der Zentren liegt der modellhafte Steuerrückstand im IW-Beispiel laut Auswertung bei etwa 40.000 bis 50.000 Euro. Damit verschiebt sich die Diskussion: Es geht weniger um ein Einzelfallproblem mit besonderen Preisen in Spitzenlagen, sondern um eine strukturelle Verzerrung zwischen Selbstnutzung und Vermietung. In der Praxis wird daraus ein Anreiz, Eigentum eher zu halten, um es zu vermieten, statt es selbst zu bewohnen. Das kann wiederum die Verfügbarkeit von Mietwohnungen erhöhen, aber den Zugang zu Wohneigentum erschweren.
Für die Einordnung stellt das IW Deutschland nicht isoliert dar, sondern vergleicht die Bundesrepublik mit sechs europäischen Ländern, darunter die Niederlande, Frankreich und Österreich. Das Muster sei in allen Vergleichsländern anders, heißt es: Das Steuerrecht begünstige dort die Selbstnutzung eher, etwa durch niedrigere Kaufnebenkosten für Eigennutzer oder eine höhere steuerliche Belastung der Vermietung. Deutschland steche dagegen heraus, weil Vermieter im Durchschnitt die höchste Rendite unter den untersuchten Staaten erzielen und Selbstnutzer die niedrigste. So entsteht eine Art Wettbewerbsungleichgewicht innerhalb Europas: Wer in anderen Ländern Eigentum erwirbt, erhält steuerlich häufig mehr Unterstützung für den selbst genutzten Wohnerfolg.
Ein besonders deutlicher Indikator ist für das IW die Wohneigentumsquote. In keinem anderen EU-Land lebten demnach so wenige Menschen in den eigenen vier Wänden wie in Deutschland. Für das Jahr 2022 nennt die Auswertung einen Wert von nur 44 Prozent, während im EU-Schnitt etwa 70 Prozent erreicht werden. Diese Differenz zeigt, dass steuerliche Rahmenbedingungen nicht nur abstrakte Rechenfaktoren sind, sondern mit dem Marktverhalten zusammenhängen. Wenn das Steuersystem Eigenheimkäufe gegenüber Vermietungsmodellen schwächt, wirkt das auf Finanzierung, Risikoabwägungen und die Bereitschaft, den Schritt vom Mieten zum Kaufen zu machen.
Damit stellt sich auch eine politische Frage, die über die Haushalte hinausreicht. Wohneigentum wird in Deutschland oft als Vermögens- und Altersvorsorgeinstrument betrachtet, und genau an dieser Stelle setzen steuerpolitische Reformoptionen an. Das IW verweist dabei auf die Logik von Förderhebeln wie einem Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer, die Anschaffungsnebenkosten senken könnten. In einem Interview machte ein IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer sinngemäß deutlich, dass viele Menschen zwar vom Eigenheim träumen, der Staat ihnen aber im internationalen Vergleich über die Steuerlast zusätzliche Hürden in den Weg stelle. Solche Mechanismen können besonders junge Familien und Haushalte mit wenig Eigenkapital treffen.
Aus Sicht von Marktteilnehmern und Regulatorik ist der Befund zugleich eine Einladung zum Gegensteuern, ohne die Mieten zu destabilisieren. Kurzfristig würden steuerliche Verbesserungen für Selbstnutzer die Nachfrage nach Eigentum anheben, während gleichzeitig die Renditeerwartung für reine Kapitalanlageobjekte sinken könnte. Das dürfte sich in Kaufpreisen, Angebotsmix und Wohnungsmarktstrategien niederschlagen. Umgekehrt muss jede Reform sicherstellen, dass sie weder missbräuchliche Gestaltungen fördert noch bestehende Investoreninteressen abrupt entwertet. Für Unternehmen, die am Markt mit Finanzierung, Makler-Services und Bestandsverwaltung arbeiten, entsteht damit ein Planungsthema: Steuerregeln werden zu einer zentralen Stellschraube, die Investitionshorizonte und Cashflow-Modelle beeinflusst. Der Ausblick aus Sicht der nächsten Gesetzgebungszyklen ist daher klar: Ohne eine steuerliche Annäherung zwischen Selbstnutzung und Vermietung bleiben Eigentumsziele häufig rechnerisch und psychologisch schwerer erreichbar als in weiten Teilen Europas.
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