LONDON (IT BOLTWISE) – Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2024 wollte die Nachweise für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer bei Gebäuden deutlich erschweren. Geplant waren eine Erheblichkeitsschwelle und eine Pflicht zur Ortsbesichtigung im Verfahren nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Beides wurde im verabschiedeten Gesetz nicht umgesetzt. Für Vermieter ist vor allem die praktische Folge entscheidend: Finanzämter prüfen seitdem strenger, ob Gutachten nachvollziehbar zum konkreten Objekt passen.
Der Kern der Debatte um das Jahressteuergesetz 2024 dreht sich um einen Satz, der in der Praxis viel Geld bewegen kann: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt Absetzungen für Abnutzung (AfA) entsprechend der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie unterhalb der typisierten Lebensdauer liegt. Der Regierungsentwurf wollte genau diese Lücke schließen und den Nachweis so umbauen, dass selbst gut begründete Gutachten schwerer durchsetzbar werden. Doch das verabschiedete Jahressteuergesetz 2024 enthält keine Änderung an der Vorschrift – und damit bleibt die bestehende Methodenfreiheit aus der Rechtsprechung im Grundsatz bestehen.
Technisch betrachtet war der Plan eine Kombination aus zwei Hürden: Erstens sollte die Verkürzung nur dann anerkannt werden, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer deutlich von der typisierten abweicht. Eine moderate Abweichung hätte laut Entwurf nicht mehr gereicht. Zweitens sollte eine Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen erforderlich werden – also ein Nachweis nicht nur durch Unterlagen, sondern durch unmittelbare Sicht auf Zustand und Eigenschaften des konkreten Gebäudes. Damit hätte der Entwurf die im Verfahren ausformulierte Flexibilität aus der Rechtsprechung spürbar eingeengt.
Dass beides nicht Gesetz wurde, ist für Vermieter allerdings nicht nur eine Entlastung, sondern auch eine Art Vorgeschmack auf die kommende Verwaltungsrealität. Rechtlich gilt: Der Entwurf hat keine Bindungswirkung, weder für Finanzämter noch für Gerichte. Eine Erheblichkeitsschwelle gibt es damit weiterhin nicht, ebenso fehlt eine gesetzliche Besichtigungspflicht. Entscheidend ist aber die Kehrseite: Wo der Gesetzgeber die Einschränkung nicht umsetzt, versuchen Behörden häufig, den vorhandenen Spielraum bei der Beweiswürdigung enger zu fassen. In den Akten und in der Korrespondenz kann das dazu führen, dass Gutachten stärker auf ihren Objektbezug abgeklopft werden, selbst wenn sie weiterhin grundsätzlich zulässig sind.
Die Grundlage dafür liegt in der BFH-Rechtsprechung, die der Entwurf gerade berühren wollte. Der Bundesfinanzhof entschied am 28. Juli 2021 (IX R 25/19), dass keine bestimmte Gutachtensart zwingend ist: Jede geeignete Darlegungsmethode ist zulässig, ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich, und das Finanzamt darf keine überzogenen Anforderungen stellen. In einer zweiten Entscheidung bestätigte der BFH am 23. Januar 2024 diese Linie (IX R 14/23). Diese Urteile wirken wie ein Sicherheitsnetz: Sie verhindern, dass die Verwaltung die Nachweisanforderungen faktisch über Gebühr hochfährt. Gleichzeitig bleibt aber Spielraum, inwieweit die eingereichten Unterlagen plausibel sind und wie stark die Begründung tatsächlich am konkreten Gebäude ansetzt.
Genau hier zeigt sich die praktische Nachwirkung des gescheiterten Entwurfs. Seit dem Jahressteuergesetz 2024 wird in der Verwaltungspraxis häufiger nach dem Ablauf einer Besichtigung gefragt, selbst wenn sie nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. In Rückfragen tauchen typischerweise Themen auf wie Datum der Ortstermine, dokumentierte Fotos oder die Frage, ob die Begründung für die Verkürzung auf dem konkreten Zustand des Gebäudes basiert – etwa auf Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen, Heizung und Bädern – oder ob primär Baualtersklassen und Modelltabellen bemüht werden. Juristisch ist das keine völlig neue Anforderung; das Objektbezug-Argument war auch zuvor ein Teil der Erwartung an nachvollziehbare Beweise. Was sich geändert hat, ist die Deutlichkeit, mit der diese Prüfung eingefordert wird. Ein Gutachten ohne Besichtigung muss heute besonders überzeugend erklären, warum die Einschätzung dennoch tragfähig ist.
Für den Markt der Gutachtenanbieter hat das klare Auswirkungen. Reine „Schreibtischgutachten“, bei denen der Eigentümer Unterlagen und Fotos liefert und der Sachverständige daraus ableitet, sind rechtlich weiterhin möglich. Allerdings steigt das Rückfragerisiko, und damit oft auch der Aufwand durch Nachlieferungen oder zusätzliche Begründungen. Anbieter, die Ortstermine als festen Bestandteil ihrer Leistung etablieren, verschieben die Unsicherheit in Richtung Planungssicherheit: Der Aufwand wird klar kalkulierbar, das Gutachten kann die wesentlichen objektnahen Beobachtungen direkt verwerten, und Rückfragen lassen sich leichter abarbeiten, wenn Besichtigungsprotokolle und dokumentierte Erkenntnisse im Dokumentationsstand integriert sind.
Wie stark die Entscheidung für oder gegen eine Erheblichkeitsschwelle in der steuerlichen Wirkung ist, lässt sich auch an einem Rechenbeispiel erklären. Ausgangspunkt: Angenommen, der Restwert eines vermieteten Gebäudes beträgt 450.000 Euro bei einer typisierten Restlaufzeit von 45 Jahren, was 10.000 Euro AfA pro Jahr ergibt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent führt eine Verkürzung der Restnutzungsdauer zu höheren Jahres-AfA und damit zu höherer Steuerersparnis: Bei 40 Jahren wären es 11.250 Euro AfA und damit 1.250 Euro Mehr-AfA; die Steuerersparnis läge entsprechend bei 525 Euro pro Jahr. Bei 30 Jahren steigt die Jahres-AfA auf 15.000 Euro, die Mehr-AfA beträgt 5.000 Euro, die Steuerersparnis 2.100 Euro pro Jahr. Selbst wenn man die Zahlen nicht als exakte Prognose für jedes Gebäude interpretiert, zeigt die Logik: Die Bandbreite zwischen „nur leicht“ und „deutlich“ verkürzt schlägt steuerlich messbar durch. Genau diese mittleren Konstellationen wären von einer Erheblichkeitsschwelle besonders betroffen gewesen.
In der praktischen Rechtspflege ist außerdem zu sehen, dass Gerichte den Rahmen bislang eher vermieterfreundlich auslegen. Das Finanzgericht Münster erkannte am 2. April 2025 (14 K 654/23 E) eine Restnutzungsdauer von 23 statt 50 Jahren an, verneinte eine Zertifizierungspflicht des Gutachters und ließ die wirtschaftliche Entwertung als ausreichende Begründung zu. Das Finanzgericht Hamburg bestätigte am 1. April 2025 (3 K 60/23), dass ein privat beauftragtes Gutachten als Nachweis genügt. Für Vermieter heißt das nicht, dass die Dokumentation beliebig sein darf. Es heißt vielmehr: Die Nachweise müssen in sich stimmig und am Objekt orientiert sein, aber sie müssen nicht bestimmte starre Formen erfüllen. Wer hier auf Substanz statt auf Formalien setzt, erhöht die Chance, dass das Finanzamt die Begründung ohne langwierige Rückfragen akzeptiert.
Unterm Strich ist das Jahressteuergesetz 2024 für die Gebäudeabschreibung ein „Nicht-Ereignis“ mit Folgen: Der rechtliche Rahmen blieb unverändert, aber die Verwaltungspraxis wirkt spürbar genauer. Für die nächste Einreichung bedeutet das eine klare Handlungslogik: Das Gutachten sollte nicht nur rechnerisch plausibel sein, sondern vor allem nachvollziehbar machen, warum die tatsächliche Nutzungsdauer gerade bei diesem konkreten Objekt abweicht. Dazu passt auch die Empfehlung, Gutachter auszuwählen, deren Arbeitsweise eine dokumentierte Objektaufnahme beinhaltet, zumindest wenn die eigene Beweissituation sonst angreifbar wäre. Falls ein Finanzamt nachfragt, entscheidet sich der Ausgang häufig nicht am Gesetzestext, sondern an der Qualität der Begründung – und daran, wie gut der Objektbezug im Dokument verankert ist.
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