LONDON (IT BOLTWISE) – Daten zur deutschen Immobilienfinanzierung zeigen, dass besonders junge Käufergruppen häufiger Bestandsimmobilien in den Energieeffizienzklassen F bis H wählen. Bei den unter 25-Jährigen liegt der Anteil dieser Objekte bei 35,2 Prozent, während er mit dem Alter auf 31,2 Prozent in der Gruppe der 31- bis 36-Jährigen sinkt. Gleichzeitig finanzieren Jüngere Modernisierungen in ähnlicher Größenordnung wie ältere Käufer, investieren jedoch relativ stärker gemessen am Kaufpreis. Der Marktpreis hängt dabei zwar mit Energieklassen zusammen, aber vor allem Alter, Objektart und Lage bleiben entscheidend.
Die Finanzierung deutscher Immobilien verläuft zunehmend entlang zweier Linien: energetische Qualität und Lebensphase. Aus einer Auswertung von Daten der Europace AG wird deutlich, dass Käufer unter 25 Jahren bei der Energieeffizienz häufiger in den Klassen F, G oder H landen als ältere Gruppen. Konkret finanzieren die unter 25-Jährigen zu 35,2 Prozent Objekte mit niedrigeren Energieeffizienz-Kennwerten, während der Anteil in der Gruppe der 26- bis 30-Jährigen auf 32,3 Prozent fällt und bei den 31- bis 36-Jährigen bei 31,2 Prozent liegt. Die Kehrseite ist ebenso sichtbar: Energieeffiziente Immobilien in den Klassen A+ und A steigen von 10,9 Prozent bei den Jüngsten auf 16,1 Prozent (26 bis 30 Jahre) und auf 18,7 Prozent (31 bis 36 Jahre).
Diese Verschiebung lässt sich nicht einfach als „besser oder schlechter“ interpretieren, sondern eher als Folge unterschiedlicher finanzieller Spielräume. Im Median finanzieren Käufer unter 25 Jahren ein Objekt für etwa 251.000 Euro, während Käufer zwischen 31 und 36 Jahren rund 333.000 Euro aufbringen. Die Daten zeigen dabei keine direkte Kausalität zwischen Finanzierungsbetrag und Objektwahl; dennoch entsteht das Muster, dass ein höheres Preisniveau den Zugang zu energetisch attraktiveren Beständen erleichtert. Ergänzend liefert die Auswertung einen generationsbezogenen Blick auf das Baualter: Im Durchschnitt finanzieren die jüngsten Käufergruppen Objekte aus dem Baujahr 1963, während energieeffiziente Bestände überproportional in neueren Jahrgängen zu finden sind. Nur rund 2 Prozent der Objekte bis Baujahr 1949 erreichen die Klassen A+ oder A, während bei Objekten ab 2020 dieser Anteil fast 69 Prozent beträgt.
Für die Praxis im Entscheidungsprozess ist jedoch weniger die Theorie als das geplante Vorgehen nach dem Kauf entscheidend. Ein relevanter Teil der Käufer bis zum Alter von 36 Jahren reserviert Budget für Modernisierungen, und zwar in bemerkenswerter Größenordnung über alle betrachteten Altersgruppen hinweg: 34,3 Prozent der unter 25-Jährigen planen Modernisierungsmaßnahmen, bei den 26- bis 30-Jährigen sind es 35,1 Prozent und bei den 31- bis 36-Jährigen 34,8 Prozent. Die dafür vorgesehenen Beträge liegen im Median zwischen etwa 40.000 und 48.000 Euro, also in einer Range, die für viele Haushalte den Unterschied zwischen „energetisch schwach, aber finanzierbar“ und „sofort mit hoher Effizienz“ praktisch überbrücken kann. Prozentual zum Kaufpreis ist der Hebel bei den Jüngsten am stärksten: Der Anteil liegt hier bei 19,3 Prozent, während er bei den 31- bis 36-Jährigen bei 17,6 Prozent liegt.
Besonders anschaulich wird die Modernisierungslogik an einer einzelnen Energieeffizienzklasse: Bei Objekten der Klasse H planen in allen genannten Altersgruppen rund 63 bis 64 Prozent ein Modernisierungsbudget. Genau hier wird der Zielkonflikt greifbar, den viele Kreditnehmer in der Realität aushandeln: Die energetisch schwächeren Bestände sind oft preislich zugänglicher, müssen aber mittelfristig technikseitig nachgezogen werden. Dass dieses Muster nicht zufällig ist, unterstreichen die Einordnung der Europace AG: Das Kaufverhalten von Gen Z und Millennials passe sich den erschwerten Rahmenbedingungen an, indem Bestandsimmobilien gekauft und anschließend durch Modernisierung zukunftsfähig gestaltet werden. Der technische Kern dahinter ist weniger eine „Einmalmaßnahme“, sondern die Kombination aus Dämmung, Heizungsmodernisierung und Effizienz-Optimierungen, die erst zusammen die Energiebilanz verbessern.
Auch die Marktmechanik erklärt, warum Energieklassen allein nicht als Preisschild taugen. Die Objektart beeinflusst den energetischen Zustand nur bedingt: Bei Eigentumswohnungen liegen bei den Unter-25-Jährigen 15,0 Prozent der finanzierten Objekte in den Klassen F, G oder H, bei den 31- bis 36-Jährigen sind es 13,2 Prozent. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern fällt die Differenz deutlich aus: 54,0 Prozent bei den Jüngeren stehen 42,1 Prozent bei den Älteren gegenüber. Berücksichtigt man zusätzlich das Baujahr, reduziert sich der Abstand zwar, verschwindet aber nicht vollständig. Das spricht dafür, dass neben dem Bauzeitpunkt auch Präferenzen, Sanierungsfähigkeit und Finanzierungsspielräume eine Rolle spielen.
Preisseitig zeigt sich ein klares Gefälle zwischen den Energieklassen, das jedoch mit Strukturparametern überlagert wird. A+-Immobilien kosten im Median etwa 465.000 Euro, während Objekte der Klasse D rund 257.000 Euro verzeichnen. Der Rohabstand ist groß, aber er bildet nicht nur Energieeffizienz ab: A+-Objekte sind typischerweise jünger und unterscheiden sich außerdem hinsichtlich Objektart, Fläche und Lage. Aussagekräftiger als der Gesamtpreis ist deshalb der Blick auf den Preis pro Quadratmeter, der von rund 3.919 Euro bei A+ auf etwa 1.877 Euro bei H sinkt. Diese Kennzahl bleibt dennoch eine angenäherte Betrachtung, weil Flächenverteilung und Wohnungsmarktsegmente die Vergleichbarkeit beeinflussen. Eine zusätzliche Analyse auf Basis von Angebotsdaten identifizierte zudem ein schwaches Hitzesignal: In stärker hitzeexponierten Lagen lag das relative Preisniveau gegenüber 2021 pro Standardabweichung der Hitzeexposition um rund 1,4 Prozent niedriger, entsprechend etwa neun zusätzlichen Hitzetagen jährlich. Das bezieht sich auf die Lage und nicht direkt auf die Energieklasse.
Für Unternehmen, die Finanzierungen, Portfoliosteuerung oder Sanierungsangebote planen, lässt sich daraus vor allem eines ableiten: Die „energetische Lücke“ im Bestand ist nicht automatisch gleichbedeutend mit einem Verwerfungsrisiko, solange Modernisierungen planbar und finanzierbar bleiben. Dass rund ein Drittel der Käufer bis zum Alter von 36 Jahren Modernisierungsbudgets einplant und dabei im Median 40.000 bis 48.000 Euro ansetzt, deutet auf eine wiederkehrende Budgetlogik hin, die sich in Kredit- und Projektplanung abbilden lässt. Gleichzeitig bleibt der Markt selektiv: Ein höherer Finanzierungsbetrag geht statistisch mit höheren Energieeffizienzklassen einher, ohne dass daraus eine reine Preis-Kausalität abgeleitet werden kann. Genau diese Gemengelage macht Bestandsimmobilien für die nächsten Jahre zu einem Feld, in dem Finanzierungsstrukturen, Sanierungsfahrpläne und marktgerechte Bewertung gemeinsam funktionieren müssen.
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