SCHLESWIG-HOLSTEIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Während die Zinslandschaft 2026 hoch bleibt, macht die KfW ihre Finanzierung für energieeffiziente Umbauten und Neubauten attraktiver: Für den KfW-40-Standard mit QNG-Qualitätssiegel sind neue Abschreibungslogiken und Kredite in Planung. Ab Juli 2026 fließen zudem 360 Millionen Euro für die Umwandlung leerstehender Gewerbeflächen in Wohnraum – mit Zuschüssen von bis zu 30.000 Euro pro Einheit. Dazu laufen erweiterte Programme für EH55-Plus bis Ende 2026 weiter.
Die KfW setzt im Umfeld einer weiterhin angespannten Finanzierungslage auf zwei Hebel: steuerliche Planbarkeit über Abschreibungsmodelle und direkte Liquidität über zinsverbilligte Kredite sowie Zuschüsse. Für Investoren und Projektentwickler wird damit insbesondere die frühe Phase nach Projektstart relevanter, weil sich die Zahlungsströme zeitlich stärker in Richtung Beginn verschieben lassen. Besonders im Fokus stehen Energie-Standards wie der KfW-40-Standard mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Gleichzeitig bleibt der Wohnungsmarkt unter Druck: Die Leerstandsquoten im Buro-Umfeld sind zwar belastend, bieten aber auch Umwandlungschancen für neue Wohnnutzungen.
Technisch und finanziell greifen hier mehrere Bausteine ineinander. Die Idee der degressiven AfA zielt darauf, in den ersten Jahren einen höheren Abschreibungsbetrag zu erreichen als im linearen Modell. In der Praxis wirkt das wie ein beschleunigter Wertminderungsmechanismus in der Steuerbilanz: Das reduziert die Steuerlast frühzeitig und kann so Projektfinanzierungen entlasten, gerade wenn Bau- und Planungsphasen länger dauern. Parallel werden Für energieeffiziente Neubauten definierte Effizienzstandards durch KfW-Programme abgebildet, die an technische Anforderungen gekoppelt sind.
Im Detail nennt die KfW für ambitionierte Neubauprojekte den KfW-40-Standard als Schwerpunkt, der in Verbindung mit QNG besonders adressiert wird. In der begleitenden Logik geht es zudem um das Jahr 2026, in dem steuerliche Anreize und Förderkulissen zeitlich zusammentreffen können. Kapitalanleger sollen innerhalb der ersten Jahre nach Fertigstellung jeweils hohe Abschreibungsquoten geltend machen können, was die Attraktivität im Vergleich zu anderen Finanzierungskonstrukten steigen lässt. Ergänzend werden Programme für EH55-Plus fortgeschrieben, sodass Projektteams ihre Zeitpläne nicht vollständig neu kalibrieren müssen, sofern die energetische Zielsetzung gesichert bleibt.
Marktseitig zeigt sich 2026 gleichzeitig eine Stabilisierung auf hohem Zinsniveau, die Neubau- und Umbaurechnungen weiterhin stark beeinflusst. Nach einer Leitzinsanhebung der EZB werden Effektivzinsen für zehnjährige Darlehen im Bereich von rund 4,0 Prozent verortet. Damit steht die Branche vor der klassischen Herausforderung: Höhere Finanzierungskosten müssen durch Energieeinsparungen, bessere Mieterlösse und steuerliche Effekte kompensiert werden. Dass sich der Markt dennoch nicht vollständig einbremst, liegt auch daran, dass Standards wie KfW-40 und verknüpfte Förderkonditionen die Wirtschaftlichkeit stärker planbar machen. Experten verweisen in diesem Zusammenhang darauf, dass eine frühzeitige Liquiditätswirkung gerade bei kapitalintensiven Projekten die Projektfinanzierung stabilisieren kann.
Ein besonders marktrelevanter Schritt ist die Neuauflegung eines Programms für die Umwandlung leerstehender Gewerbeflächen in Wohnraum: Ab Juli 2026 sollen 360 Millionen Euro bereitstehen. Pro Wohneinheit werden Zuschfcssse von bis zu 30.000 Euro in Aussicht gestellt, was in der Projektkalkulation etwa 30 Prozent der Umbaukosten abdecken kann. Das adressiert ein Strukturproblem, das in der Großstadt- und Mittelstandsregionen zunehmend sichtbar wird: Während Wohnraumnachfrage nicht verschwunden ist, bleibt das Büroangebot teilweise zu teuer oder zu großflächig. Hier liefert das Umwandlungsprogramm eine Art „Brücke“ zwischen Bestand und Wohnungsmarkt. Als Wettbewerbs- bzw. Alternativlogik gelten zudem weitere staatliche Effizienzprogramme, etwa BAFA- und Lösungsansätze rund um technische Sanierungspakete, die je nach Projektzuschnitt unterschiedliche Schwerpunkte setzen.
Die Marktwirkung wird dabei durch regionale Dynamiken verstärkt. So werden im Juni 2026 in mehreren Bundesländern Projekte mit KfW-Standards eingeweiht bzw. gestartet, darunter ein Holz-Hybrid-Vierseithof mit 50 Wohneinheiten im KfW-40-Standard. In anderen Regionen erfolgt der Spatenstich für barrierefreie Servicewohnungen, die durch Wärmepumpen und Photovoltaik versorgt werden sollen und damit den typischen Technologiemix der Energieeffizienzstrategie abbilden. Gleichzeitig zeigen sich am Beispiel von Anfragen für Neubauprojekte, wie stark die Nachfrage nach modernen Einheiten ist. Diese Nachfrage ist auch für Investoren wichtig, weil sie die Renditeperspektive trotz gestiegener Zinsen stetiger macht.
Die politische Ebene koppelt derweil den Umbau von Wohnraum an Regulierungs- und Prozessfragen. Im Landtag von Schleswig-Holstein wurde über eine Reform der Landesbauordnung beraten, um Um- und Ausbauten im Bestand zu erleichtern, etwa durch Dachaufstockungen. Solche Anpassungen sind in der Praxis entscheidend, denn der Engpass ist oft nicht der Wille zum Umbau, sondern die Geschwindigkeit von Genehmigung und Planung. Gleichzeitig wird ein 13-Punkte-Aktionsplan thematisiert, der unter anderem digitale Bauanträge flächendeckend bis 2028 vorsieht. Vor diesem Hintergrund wird der Bestand zum strategischen Spielfeld: Wenn die Bauordnung schneller macht, steigt die Zahl der umsetzbaren Projekte und die Fördermittel können schneller in reale Einheiten fcberffchrt werden. Damit verändert sich indirekt auch die Datengrundlage für Wohnungs- und Mietmarktprognosen.
Für die nächsten Schritte lohnt sich zudem der Blick auf das Zusammenspiel aus Mietpreisdynamik und Kostenstruktur. Ein neuer Mietspiegel kann in vielen Regionen unmittelbare Effekte auf die Rendite haben, weil er die rechtssichere Einordnung von Mieten unterstützt. Dazu kommen Indikatoren wie der Europace Hauspreisindex, der im Mai eine leichte Aufwärtstendenz zeigt. Das bedeutet nicht, dass Finanzierungskosten automatisch kompensiert werden, aber es kann die Erwartungslage stabilisieren. In der Praxis wird die Rechnung bei einem Beispielkredit von 300.000 Euro oft durch monatliche Mehrbelastungen sichtbar, während gleichzeitig Effizienzgrad, Zuschussanteile und Abschreibungslogik gegeneinander „aufgerechnet“ werden.
Aus Unternehmens- und Projektentwicklungssicht ergibt sich daraus ein klarer Handlungskorridor. Erstens sollten Projektteams die Förderfähigkeit früh im Prozess prüfen, denn die Konditionen knüpfen an Standards wie KfW-40 und an Anforderungen an die Wärmeversorgung, die durch erneuerbare Energien erfolgen muss. Zweitens lohnt sich eine sauberere Abstimmung zwischen Steuerstrategie, Bauzeiten und Finanzierungsstruktur, weil degressive AfA und Kreditkonditionen zeitlich wirken und damit die Liquidität in der Anfangsphase stärken können. Drittens wird die Umwandlung von Büroflächen verstärkt in den Vordergrund rücken, sobald regulatorische Hürden sinken und digitale Verfahren schneller laufen. Insgesamt signalisiert die KfW-Strategie, dass Effizienz, Umnutzung und beschleunigte Genehmigungsprozesse 2026 zusammengehören.
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