BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Die Bundesregierung setzt ab 2026 auf ein neues KfW-Programm „Gewerbe zu Wohnen“ und stellt dafür 300 Millionen Euro bereit. Gleichzeitig laufen steuerliche Anreize, die vor allem Investoren im Bestand und bei der Umwidmung von Gewerbeflächen entlasten sollen. Ob die Maßnahmen den erwarteten Rückgang im Neubau stoppen, bleibt jedoch umkämpft. Denn Förderhöhe, Zeitfenster und Energiestandards treffen auf eine angespannte Kalkulation und steigende Anforderungen.
Der Wohnungsmarkt erlebt gerade eine doppelte Zangenbewegung: Auf der einen Seite steigt der Druck, Flächen schneller in Wohnen umzuwandeln, auf der anderen Seite schwächelt der Neubau. Genau hier setzt ein Maßnahmenbündel an, das in der Förderlogik ab Juli und ab 2026 besonders sichtbar wird. Im Zentrum steht das KfW-Programm „Gewerbe zu Wohnen“ mit 300 Millionen Euro Startvolumen. Parallel werden steuerliche Spielräume für Abschreibungen und energetische Standards erweitert beziehungsweise angepasst. Die Frage ist weniger, ob es neue Instrumente gibt, sondern ob sie für Investoren kalkulierbar genug sind, um Liquidität und Rendite kurzfristig zu verbessern.
Technisch und finanziell spannend ist die Kombination aus steuerlichem Investitionshebel und konkreten Förderbedingungen. Ein Kernpunkt ist die degressive Abschreibung: Für bestimmte bewegliche Wirtschaftsgüter, die zwischen dem 1. Juli 2025 und Ende 2027 angeschafft werden, sind bis zu 30 Prozent pro Jahr möglich. Das wirkt wie ein Vorzieheffekt auf den Gewinn- und Cashflow-Zeitplan. Ergänzt wird das durch weitere steuerliche Stellschrauben, darunter eine gesenkte Körperschaftsteuer sowie Sonderabschreibungen für Elektroautos. Für viele Projekte in der Immobilienwirtschaft liegt der Hebel weniger in Maschinen als in Umbauten und Betriebsanteilen, aber genau diese Mischkalkulation macht die Details für Controlling und Steuerplanung relevant.
Noch stärker dürfte jedoch die Praxisnähe über Immobilien-spezifische Abschreibungen wirken. Immobilienbesitzer können ihre Steuerlast senken, indem sie eine verkürzte Restnutzungsdauer nachweisen; solche Gutachten sind seit Ende 2025 wieder uneingeschränkt möglich, gestützt auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Der reguläre Abschreibungssatz von zwei bis 2, 5 Prozent lässt sich dadurch deutlich nach oben schrauben. Voraussetzung ist, dass die Gutachten von zertifizierten Sachverständigen stammen. Damit wird aus einer rein steuerlichen Entscheidung eine organisatorische Aufgabe: Wer fördert, managt auch Dokumentation, Timing und Nachweise – sonst verpufft der Effekt im Prüfungs- und Bescheinigungsprozess. Genau hier verschwimmen klassische Grenzen zwischen „Steuer“ und „Projektmanagement“.
Ab 1. Juli 2026 startet dann das KfW-Programm „Gewerbe zu Wohnen“. Für Investoren stehen Zuschüsse von bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit bereit, gedeckelt auf maximal 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Die Förderung ist an den energetischen Standard Effizienzhaus 85 EE gekoppelt. Anträge müssen vor Baubeginn vorliegen, was den Zeitdruck erhöht: Wer erst nach der Vergabe plant, riskiert den Förderverlust. Zusätzlich läuft die Förderung für Effizienzhaus 55-Plus noch bis Ende 2026 weiter, allerdings mit zinsverbilligten Krediten von bis zu 100.000 Euro pro Einheit, sofern die Wärme ausschließlich aus erneuerbaren Energien stammt. In der Systemlogik konkurrieren diese Pfade mit alternativen Förderstellen und Programmen wie BAFA-Förderungen, die je nach Projektstruktur andere Schwerpunkte setzen.
Auch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) verändert sich ab dem 21. Juli 2026. Dabei startet die Heizungsförderung zunächst mit 30 Prozent Grundförderung, sinkt aber ab Februar 2027 halbjählich. Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen bis zu 30.000 Euro können zudem einen Einkommensbonus beantragen. Solche Degressionen sind für Haushalts- und Projektkalkulationen ein Risiko, weil sie die Wirtschaftlichkeit von Modernisierungsvorhaben zeitlich verschieben. Unternehmen, die im Umnutzungs- oder Sanierungssektor tätig sind, sollten daher Förderroadmaps als Teil ihres Portfoliomanagements behandeln: Nicht nur Bautechnik, auch Antragsfristen, Zahlungspläne und Abnahmezeitpunkte beeinflussen die Liquidität. Gleichzeitig wirkt die Dynamik wie eine Verlagerung von „Standards“ hin zu „Umsetzungsfähigkeiten“, also operativer Geschwindigkeit.
Parallel bleibt der regulatorische Rahmen im Bauumfeld ein eigener Treiber. Justizministerin Hubig hat einen Gesetzentwurf für den „Gebäudetyp E“ vorgelegt. Die Idee: Bauherren sollen künftig rechtssicher von nicht sicherheitsrelevanten DIN-Normen abweichen können. Das Ziel wird mit einem Quadratmeterpreis von rund 3.500 Euro verbunden. Praktisch soll das über weniger Normbindung bei Teilbereichen laufen, etwa durch dünnere Betondecken, reduzierten Schallschutz oder den Verzicht auf beheizte Treppenhäuser. Wenn sich solche Spielräume im Genehmigungsprozess durchsetzen, könnten Projektkosten sinken; Bauforscher argumentieren sogar mit bis zu einem Drittel mehr Wohnungen bei Basisstandards. Für Investoren entscheidet am Ende aber, wie gut die Plansicherheit bleibt, wenn Behörden und Versicherer unterschiedlich interpretieren.
Trotz all dieser Stellschrauben droht laut Branchenlage ein massiver Einbruch. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW prognostiziert für 2026 einen Rückgang der Neubauinvestitionen um 26 Prozent auf rund sechs Milliarden Euro; im Vorjahr lagen sie noch bei 20, 8 Milliarden Euro. Gleichzeitig verlagert sich der Schwerpunkt schon jetzt in den Bestand. Die erwarteten Fertigstellungen liegen bei etwa 200.000 Einheiten, während der Bedarf bei 320.000 Einheiten liegt. Ergänzend zeigt das Institut der deutschen Wirtschaft eine weitere Schieflage: In Metropolen erzielen Vermieter eine Eigenkapitalrendite von rund neun Prozent, Selbstnutzer dagegen nur etwa sechs Prozent, unter anderem wegen fehlender Absetzbarkeit von Zinsen, Instandhaltungen und Abschreibungen. Das IW empfiehlt Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer – ein Signal, dass steuerliche Anreize politisch nicht nur Investoren, sondern auch Nachfragestrukturen adressieren.
Für die Zukunft bedeutet das: Das Förder- und Steuerbündel kann wirken, aber es muss in eine stabile Modernisierungs- und Umnutzungsstrategie überführt werden. Branchenvertreter sehen die Zeit nach 2030 offenbar kritisch, weil politische Rahmenbedingungen unsicher bleiben könnten. Genau diese Erwartung kann dazu führen, dass Projektentwickler heute zwar investieren, aber noch strenger priorisieren, wo Förderfähigkeit, Energieanforderungen und Planungsrisiken zusammenpassen. Ein Blick in die Praxis zeigt, dass Bestandinvestitionen bereits laufen: Die Nassauische Heimstätte (NHW) berichtete über einen Überschuss von 32, 8 Millionen Euro und investierte über 172 Millionen Euro in den Bestand, mit spürbaren CO2-Einsparungen. Unternehmen sollten daher nicht nur auf Zuschüsse schauen, sondern ihre KI-gestützte Projektsteuerung (z.B. Für Förder- und Termin-Monitoring, Dokumentations-Workflows und Energie-Checks) so ausrichten, dass Anträge fristgerecht vorbereitet und Nachweise revisionssicher bereitgestellt werden. Dann kann aus den neuen KfW-Impulsen eher ein belastbarer Pipeline-Effekt werden – und nicht nur ein kurzfristiges Fenster.
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