LONDON (IT BOLTWISE) – Lübke Kelber hat ein White Paper veröffentlicht, das erstmals eine wissenschaftlich fundierte wohnwirtschaftliche Marktklassifizierung für 135 deutsche Städte bereitstellt. Im Fokus steht ein standardisierter Referenzrahmen, der Vergleichbarkeit zwischen Standorten schaffen soll. Dafür führt das Konzept drei Städte-Hierarchien ein und ergänzt sie um die neuen Suffizes „Metro“ und „Uni“. Marktteilnehmer erhalten damit eine einheitliche Sprache, um Forschung, Investitionslogik und Finanzierungsentscheidungen konsistenter auszurichten.
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt gilt seit Jahren als schwer vergleichbar: In derselben Stadtgruppe können Nachfrage, Angebot und Investierbarkeit deutlich auseinanderlaufen. Genau an dieser Stelle setzt das White Paper „Das ABC des Wohnungsmarkts“ von Lübke Kelber an. Das Dokument liefert laut Anbieter die erste wissenschaftlich fundierte wohnwirtschaftliche Marktklassifizierung für insgesamt 135 deutsche Städte. Der Anspruch ist dabei weniger „neue Zahlen um der Zahlen willen“, sondern ein standardisierter Referenzrahmen, der Investoren, Bestandshalter und Finanzierungsinstitute bei der Einordnung von Standorten entlasten soll.
Technisch und methodisch beschreibt die Studie einen Mix aus demografischen, wirtschaftlichen, immobilienwirtschaftlichen sowie standortbezogenen Faktoren. Aus dieser Verknüpfung entsteht eine Systematik mit drei Städte-Hierarchien: A als „International Investment Grade“, B als „National Investment Grade“ und C als „Regional Investment Grade“. Für die Praxis bedeutet das: Städte werden nicht nur nach allgemeinen Makrogrößen eingeordnet, sondern anhand wohnwirtschaftlicher Merkmale in eine Sprache übersetzt, die unterschiedliche Investitionsprofile adressieren kann. Damit rückt die Vergleichbarkeit innerdeutscher Wohnstandorte stärker in den Mittelpunkt als bisherige, eher übergeordnete Marktbetrachtungen.
Ergänzt wird die Hierarchie durch zwei Standort-Suffizes, die das Profil einzelner Städte weiter schärfen sollen: „Metro“ steht dabei für Pendlerverflechtungen mit Metropolregionen, während „Uni“ die signifikante Bedeutung von Hochschulen für die lokale Wohnraumnachfrage hervorhebt. In der Analyse kommt Lübke Kelber demnach auf 14 A-Märkte, 40 B-Märkte und 81 C-Märkte aus rein wohnwirtschaftlicher Perspektive. Solche Verteilungen sind für Marktteilnehmer vor allem dann wertvoll, wenn sie eine konsistente Grundlage für die Diskussion von Chancen und Risiken liefern; andernfalls bleibt Standortanalytik zu leicht von subjektiven Gewichtungen abhängig. Der Mehrwert entsteht somit auch durch die Kombination aus grober Investierbarkeitsstufe und ergänzendem Nachfrage-Treiber.
Historisch betrachtet wurden Wohnimmobilienstandorte in Deutschland häufig über unterschiedliche Datenquellen und teilweise widersprüchliche Sichtweisen beurteilt. Das kann dazu führen, dass weniger spezialisierte Akteure Wohnungsmarkt-Signale zwar erkennen, sie aber schwer in eine belastbare Entscheidungslogik übersetzen können. Im White Paper wird genau diese Informationslücke als Anlass genannt: Bisher seien strukturelle Besonderheiten des Wohnungsmarktes in übergeordneten Marktbetrachtungen oftmals nur unzureichend berücksichtigt worden. Indem die Studie eine eigenständige Perspektive auf wohnwirtschaftliche Aspekte einzieht, soll sie das Risiko strategischer Fehlentscheidungen reduzieren, das sich aus einer unvollständigen Vergleichsbasis ergeben kann.
Wichtig ist dabei, wie die Autoren die Intention einordnen: Laut Mark Holz, Head of Strategy and Research und Autor der Studie, ging es nicht um ein weiteres Ranking, sondern um die Schaffung einer einheitlichen Sprache für den Wohnungsmarkt. Diese Formulierung zielt auf ein Grundproblem vieler Marktberichte ab: Rankings vergleichen meist nach einer einzigen Kennzahl oder nach einem unklaren Bündel, während Investitionsentscheidungen in der Praxis mehrere, teils konkurrierende Kriterien abbilden müssen. Auch der CEO von Lübke Kelber, Mac Sahling, positioniert das White Paper als Instrument zur Orientierung, das langfristige Entscheidungen unterstützen soll – etwa indem es Forschung und Analyse in eine nachvollziehbare Systematik überführt. Für Unternehmen heißt das außerdem, dass die Klassifizierung als „gemeinsame Basis“ in Gremien, Due-Diligence-Prozessen oder Finanzierungsrunden dienen kann.
Aus Industriesicht ist außerdem relevant, wie solche Klassifikationen in moderne Analyse-Workflows eingebunden werden können. Gerade bei großen Immobilienportfolios entstehen Automatisierungsbedarfe: Daten über Städte, Nachfrageanker, Portfoliohistories und Objektdaten müssen zusammengeführt und regelmäßig neu gewichtet werden. KI kann dabei helfen, Muster konsistent zu prüfen, etwa indem Modelle die Zuordnung zu A/B/C und die Suffizes „Metro“ und „Uni“ als Features nutzen und Ergebnisse gegen reale Vermietungs- oder Preisentwicklungen validieren. Ohne die hier beschriebenen Standardanker bleiben solche Modelle jedoch häufig interpretativ schwer: KI-Outputs wären dann zwar rechnerisch präzise, aber in der Begründung uneinheitlich. Genau deshalb dürfte die wissenschaftlich angelegte Systematik den praktischen Nutzen entfalten, auch wenn die konkrete Anwendung von Portfoliostrategien je nach Institut unterschiedlich ausfällt.
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