LONDON (IT BOLTWISE) – Immer mehr wohlhabende Familien kaufen benachbarte Grundstücke und schaffen so private Compounds mit mehreren, voneinander getrennten Wohneinheiten. Der Trend wird durch Nachwirkungen der Pandemie und eine veränderte Lebensplanung beschleunigt, bleibt aber vor allem eine strategische Vermögens- und Grundstücksentscheidung. Architektinnen und Architekten müssen dabei Verbindung ermöglichen, aber zugleich Autonomie schützen – was in vielen Städten auf regulatorische Hürden stößt. Welche Designmuster, Kauf- und Genehmigungslogiken dahinterstehen, zeigt der Blick auf internationale Beispiele.
Luxusimmobilien gelten oft als Bühne für Statussymbole, doch bei Multigenerations-Compounds verschiebt sich die Logik spürbar: Es geht weniger um den einen „finalen“ Besitz für eine einzige Lebensphase, sondern um ein funktionales Ökosystem, das über Jahrzehnte tragfähig bleibt. Familien suchen dabei Nähe ohne dauerhafte Durchmischung, und der Markt reagiert auf eine neue Art von Raumplanung: Statt eines großen Hauses entstehen mehrere, teils eigenständige Einheiten auf zusammenhängenden Flächen. Diese Entwicklung ist auch eine Folge davon, dass sich Lebensentwürfe – Kinderbetreuung, Pflegephasen, flexible Arbeitsmodelle – zeitlich überlagern und räumlich koordiniert werden müssen.
Technisch betrachtet erinnert das Konzept an Softwarearchitekturen: Wie Microservices voneinander unabhängig laufen, aber über definierte Schnittstellen zusammenwirken, sollen Wohnbereiche im Compound koordiniert sein, ohne dass Privatsphäre verloren geht. In der Praxis zeigt sich das in Grundrissstrategien wie Shared Gardens bei getrennten Eingängen, privaten Flügeln in moderater Distanz sowie in flexiblem Ausbau von Funktionsräumen. Gerade im oberen Preissegment wird das zunehmend über Grundstückslogik gelöst: Man kauft Nachbarparzellen, kombiniert sie oder lässt genehmigte Optionen für spätere Ergänzungen offen. So entsteht eine „Roadmap“ in Immobilienform, die sich beim Wachstum der Familie oder bei veränderten Pflege- und Mobilitätsbedarfen anpasst.
Auf der Marktebene wird der Trend durch Daten gestützt: Branchenberichten zufolge haben im Jahr 2024 rund 17% der Hauskäufer in den USA ein Mehrgenerationsmodell erworben, deutlich mehr als in den Vorjahren. Hinter der Zahl steht jedoch nicht nur sentimentale Nähe, sondern ein nüchterner Effekt: zusammenhängendes Land wird langfristig als knappere Ressource bewertet. In Regionen mit hoher Landknappheit, etwa in Teilen Europas, wird der Compound-Ansatz daher besonders konsequent verfolgt. Familien akkumulieren über die Zeit angrenzende Liegenschaften, um ein zusammenhängendes Areal zu sichern und es generationenübergreifend in ein geschlossenes Lebensmodell zu überführen.
Gleichzeitig zeigt sich, dass Kaufbereitschaft allein nicht reicht. Genehmigungs- und Bauordnungen halten vielerorts noch nicht exakt mit den gewünschten Wohnformen Schritt, etwa wenn zusätzliche Küchen- oder Versorgungseinheiten als separate Nutzung interpretiert werden. Das führt zu einer Praxis, in der Architekturbüros häufig „innerhalb der Regeln“ designen müssen: Shared Nutzungskonzepte werden so umformuliert, dass Anforderungen an Technik, Brandschutz oder bestimmte Ausstattungen erfüllt sind. Besonders sichtbar wird das in Projekten, bei denen ein Wohnbereich für ältere Angehörige geplant ist, aber lokale Vorgaben bestimmte technische Merkmale nicht in der gewünschten Form erlauben. Wie bei IT-Security gilt: Die Architektur muss nicht nur funktionieren, sondern auch formal beweisbar compliant sein.
Im Wettbewerb zwischen Projektentwicklern und Architekturen entsteht daraus eine neue Positionierung: Angebote werden zunehmend als Paket aus Machbarkeit, Flexibilität und Planungssicherheit verstanden. Während klassische Luxusimmobilien oft auf die Vermarktung eines Zustands zielen, verkaufen Compounds eher die Möglichkeit des späteren Umbaus. Entwickler reagieren mit detached Guesthouses, mit Zusatzbauten, die sich wie Accessory-Dwelling-Units anpassen lassen, oder mit variantenreichen Grundrissen, die mehrere Generationen ohne „Zwangsgemeinschaft“ integrieren. Für Familien bedeutet das: weniger Abstimmungsaufwand über mehrere Objekte, mehr Kontrolle über die eigene Vermögens- und Lebensplanung. In der Branche wird diese Verschiebung auch als Reaktion auf die schwierigere Koordination von Ferienhäusern und Umzugssituationen nach der Pandemie diskutiert.
Ein weiterer Wettbewerbsmotor ist die globale Vorbildwirkung aus internationalen Projekten. Berichte über Villen, Stadtpalais und Landgüter zeigen wiederkehrende Muster: mehrere Wohnebenen oder separate Zonen, großzügige Aufenthaltsbereiche für gemeinsame Zeit und zugleich technische oder räumliche Trennung für Alltag und Rückzug. In einigen Fällen wird ein Compound zudem über „Erweiterungsfähigkeit“ gebaut, etwa indem neben dem Hauptgebäude Flächen mit bereits erstellten Planungsoptionen für ein weiteres Anwesen verfügbar sind. Ein anderes Muster ist die Kombination aus Natur- und Freizeitlogik, weil damit der gemeinsame Nutzen steigt, ohne dass mehrere Haushalte permanent logistisch zusammenrücken müssen. So wird das Compound-Prinzip in unterschiedlichen Märkten unterschiedlich operationalisiert.
Aus Unternehmenssicht öffnet der Trend neue Schnittstellen, die auch nicht-immobiliäre Branchen interessieren dürften. Wenn Grundrisse und Flügelkonzepte auf Generationen ausgelegt sind, steigt der Bedarf an langfristig nutzbaren Services: smarter Gebäudebetrieb, Wartungsplanung, modulare Sicherheitskonzepte und ein professionelles Betriebsmodell für komplexe Liegenschaften. Hier lohnt der Vergleich mit Unternehmenssoftware: Die „Nutzungsanforderungen“ ändern sich, aber die Plattform muss stabil bleiben. Entsprechend werden Systeme wie Zutrittskontrolle, Monitoring der Gebäudetechnik oder die Verwaltung von Energieflüssen häufiger als „Infrastruktur“ gedacht. Das ist auch regulierungsrelevant, denn Datenschutz und Sicherheitsanforderungen wachsen, sobald mehr Sensorik, Personenzugänge und digitale Zugänge ins Spiel kommen.
Mit Blick auf die Zukunft ist eine stärkere Standardisierung der Genehmigungslogik absehbar, jedoch wahrscheinlich nicht sofort. Vielmehr werden Architekturbüros und Kommunen in einem iterativen Prozess lernen, wie man flexible Wohnkonzepte rechtssicher abbildet, ohne kreative Lösungen pauschal zu blockieren. Der wahrscheinlichste Entwicklungspfad führt zu klareren Rahmenbedingungen für Mehrküchen- und Pflegekonstellationen, zu vereinfachten Wegen für bestimmte Zusatzbauten und zu stärkerer Ausrichtung auf Lebenszyklus-Planung. Für Käufer und Entwickler bedeutet das: Wer jetzt in zusammenhängendes Land und erweiterbare Konzepte investiert, kann künftige Anpassungen günstiger und schneller realisieren. Für die Branche ist das ein Signal, dass Luxus zunehmend als nachhaltige, rechtssichere „Lebensarchitektur“ verstanden wird – nicht nur als Gebäude.
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