LONDON / LONDON (IT BOLTWISE) – Eine Analyse von Zoopla zeigt, dass 80,5% der 2025 in England zum Verkauf angebotenen Pachtwohnungen nach sechs Monaten weiterhin keinen Käufer gefunden haben. In London liegt die Quote unverkaufter Pachtwohnungen sogar bei 87%. Der Engpass entsteht laut Einordnung vor allem durch eine Lücke zwischen den Preisvorstellungen von Anlegern und den finanziellen Möglichkeiten von Erstkäufern. Dazu kommen Unsicherheiten rund um künftige Kosten aus dem Pachtmodell, die Kaufentscheidungen verzögern.
Der Verkauf von Pachtwohnungen (Leasehold-Flats) in England steht laut einer Analyse von Zoopla unter spürbarem Druck: Von den im Jahr 2025 angebotenen Wohnungen fanden nach sechsmonatiger Marktpräsenz 80,5% weiterhin keinen Käufer. Für den Immobilienmarkt ist das mehr als eine kurzfristige Flaute, denn die Kennzahl beschreibt nicht nur fehlende Nachfrage, sondern auch einen anhaltenden Aushandlungsstau zwischen Angebotspreisen und den Voraussetzungen, unter denen Erstkäufer überhaupt finanzieren können. Gerade bei Produkten, die langfristige Verpflichtungen im Vertrag mitbringen, entscheidet das Zusammenspiel aus Preis, Planungssicherheit und Folgekosten darüber, ob aus einer Besichtigung am Ende ein Vertrag wird.
In London verschärft sich das Problem nach den vorliegenden Zahlen deutlich: Hier bleibt sogar ein Anteil von 87% der Pachtwohnungen nach sechs Monaten ohne Käufer. Diese regionale Häufung wirkt wie ein Stress-Test für den Markt, weil London typischerweise höhere Preisniveaus und damit auch strengere Anforderungen an Finanzierung und Liquidität der Käuferseite mit sich bringt. Wenn dann zusätzlich das Pachtmodell selbst Unsicherheiten erzeugt – etwa über künftige Gebühren oder die Vertragslogik – steigt die Wahrscheinlichkeit, dass sich Kaufinteressenten vom Objekt zurückziehen oder in der Verhandlung zu starke Abschläge erwarten. Ergebnis ist ein längerer Atem im Verkauf, wie er sich in steigenden Days-on-Market-Zeiträumen ausdrückt.
Ein zentrales Motiv hinter der Blockade sind laut der Analyse Preisdiskrepanzen: Anleger, die häufig höhere Renditen erwarten, setzen tendenziell höhere Verkaufspreise an. Erstkäufer dagegen benötigen kalkulierbare Einstiegskosten, weil sie in der Regel zum ersten Mal in die Wohnung investieren – und nicht nur eine bestehende Kapitalanlage fortführen. Wenn die verlangten Preise aus Sicht der Käufer zu hoch ausfallen oder die zusätzlichen Bedingungen des Pachtvertrags das Gesamtpaket weiter verteuern, entsteht eine harte Verhandlungsschranke. Diese Logik wirkt sowohl auf die Preisfindung als auch auf die Geschwindigkeit: Anleger können zwar eher bereit sein, länger anzubieten, Erstkäufern fehlen dagegen oft die Mittel oder die Bereitschaft, einen Aufpreis für ein Vertragskonstrukt zu akzeptieren, dessen wirtschaftliche Entwicklung sich über Jahre nicht vollständig glätten lässt.
Damit wird die Stagnation auch zu einem Thema der Vertragsausgestaltung: Pachtverträge sind komplex, weil sie mehr als den reinen Kaufpreis abbilden. Technisch gesprochen ist es ein Multi-Parameter-Produkt aus laufenden Verpflichtungen, strukturierten Rechten und potenziell veränderten Kosten über die Haltedauer. Für Käufer heißt das, dass eine Entscheidung nicht nur auf Basis des Kaufpreises getroffen wird, sondern auf einer Erwartungskurve für künftige Zahlungen. Genau dort setzt die Analyse an, wenn sie Unsicherheiten über zukünftige Kosten als Teil der Erklärung nennt. Je stärker diese Unsicherheiten wahrgenommen werden, desto höher muss der erwartete Nutzen sein, damit sich der Kauf überhaupt lohnt – und desto eher verschiebt sich die Nachfrage von „sofort kaufen“ zu „abwarten“.
Aus Marktsicht zeigt sich zudem, dass regionale Unterschiede nicht isoliert betrachtet werden sollten. Obwohl London die höchsten Raten unverkaufter Pachtwohnungen ausweist, deuten die beschriebenen Ursachen darauf hin, dass das Problem tiefer im System steckt: das Zusammenspiel aus Kapitalerwartungen auf der einen Seite und Kaufkraft plus Kostenplanung auf der anderen Seite. Reformen, die hier ansetzen – etwa indem Vertragsbedingungen transparenter, berechenbarer oder für Käufer weniger risikobehaftet werden – könnten das Vertrauen der Marktteilnehmer stärken und damit den Verkaufsprozess verkürzen. Aktuell bleibt die Lage aber so, dass Käufer und Verkäufer sich in mehreren Punkten gleichzeitig bewegen müssten: Preis, Risikoabschlag und die Frage, wie stark die Vertragskosten künftig tatsächlich durchschlagen.
Für die Praxis bedeutet das: Wer Pachtwohnungen verkaufen will, muss die Verhandlung nicht nur über den Angebotspreis führen, sondern über das gesamte Kostenprofil über die nächsten Monate und Jahre. Wer kauft, prüft dagegen zunehmend, ob Finanzierungskalkulation und Vertragsmechanik zusammenpassen. In Summe ist die Botschaft der Zoopla-Auswertung vor allem eine Tempo-Frage: Der Markt findet offensichtlich häufiger keinen gemeinsamen Preisanker, und das verlängert die Verkaufszyklen deutlich. Die Branche beobachtet deshalb die weitere Entwicklung und mögliche politische Maßnahmen zur Marktregulierung mit Fokus auf genau diese Schnittstelle zwischen Vertragslogik und Kaufbereitschaft.
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