QUEENS / LONDON (IT BOLTWISE) – Queens verzeichnet im Mehrfamilienhaussegment eine deutliche Verknappung: Die Projektpipeline ist seit Anfang 2024 stark eingebrochen, während die Leerstandsquote gleichzeitig auf 2,08 Prozent fällt. Für die Trendwende sorgen aus Sicht lokaler Marktakteure vor allem neue Bebauungspläne wie One LIC, die nach ihrer Billigung zusätzlichen Bautakt auslösen könnten. Gleichzeitig wirken kurzfristig höhere Projektkosten bei 485-x und die abwartende Haltung einiger Entwickler wie ein Bremsklotz. Der Effekt zeigt sich in Kennzahlen, die CoStar für Queens als geringste Pipeline seit mindestens einem Jahrzehnt einordnet.
Im New Yorker Stadtteil Queens verschiebt sich gerade das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im Mehrfamilienhausmarkt – mit Folgen, die vor allem in der Baupipeline sichtbar werden. Laut aktuellen Daten von CoStar sinkt die Leerstandsquote im Queenser Markt von 2,39 Prozent im zweiten Quartal 2025 auf 2,08 Prozent im zweiten Quartal 2026. Dass Leerstand dennoch in Bewegung bleibt, passt zu einem typischen Muster: Wenn Neubauprojekte zeitlich versetzt anlaufen und Bestände erst verzögert vermietet werden, reagiert die Marktsituation oft schneller, als die Pipeline neue Einheiten nachliefert.
Die Details in den Zahlen wirken dabei besonders deutlich. CoStar spricht davon, dass die stabilisierte Leerstandsquote mit 1,3 Prozent einen historischen Tiefstand erreicht. Gleichzeitig zeigt die Projektpipeline eine gegenläufige Entwicklung: Seit Anfang 2024 ist sie um 76 Prozent zurückgegangen – von 10.881 Einheiten auf nur noch 2.597 im zweiten Quartal 2026. Für Queens bedeutet das nicht nur weniger Neubau in der Gegenwart, sondern laut CoStar-Analyse die geringste Projektpipeline des Stadtteils seit mindestens einem Jahrzehnt. In der Praxis erhöht das die Sensitivität gegenüber Verzögerungen, weil jeder zusätzliche Monat Bauzeit oder Planungsstopp direkt in späteren Miet- und Vermietungskurven auftaucht.
Victor Rodriguez, Senior Director of Market Analytics bei CoStar, ordnet die Lage als klassische Angebot-und-Nachfrage-Geschichte ein. Demnach stiegen die Leerstände in Queens in den Jahren zuvor vor allem durch intensive Bautätigkeit an – neue Gebäude kamen hinzu, brauchten aber Zeit, bis sie vermietet waren. Wenn dann das Angebot langsamer wächst, ist die Nachfrage nicht zwangsläufig in gleichem Tempo rückläufig. In Queens führt das nach Rodriguez’ Logik zu einem spürbaren Einbruch in der Baupipeline, der sich wiederum in sinkenden Leerständen niederschlägt. Genau deshalb ist die Frage nicht nur, wie hoch der Leerstand ist, sondern wie stabil die Pipeline in den nächsten Jahren bleibt.
Warum die Bauaktivität abflacht, lässt sich in Queens nicht auf einen einzelnen Treiber reduzieren. Ein zentraler Faktor ist die städtische 485-x-Initiative, die als Steuererlassprogramm den Bau von bezahlbarem Wohnraum fördern soll. Gleichzeitig steigen dadurch aber die Lohnkosten für Projekte, die mehr als 100 Einheiten umfassen. Für Entwickler kann das die Wirtschaftlichkeit einzelner Projekte messbar verändern: Sobald die Kostenstruktur stärker anzieht, geraten Projekte ohne ausreichend gesicherte Finanzierung oder mit unsicherer Vermarktung in eine Warteschleife. Daneben fällt auf, dass mehrere Vorhaben offenbar auch auf die Verabschiedung des wohnungsfreundlichen One-LIC-Bebauungsplans in Long Island City gewartet haben – also auf Klarheit, die erst später planbar wird.
Dass Verzögerungen nicht nur im Büroplanwerk stattfinden, sondern direkt in die Umsetzung durchschlagen, beschreibt Eric Benaim, Mitbegründer und CEO der Immobiliengruppe Modern Spaces. Nach seinen Angaben waren viele Projekte pausiert, um die Entwicklungen bezüglich 485-x und One LIC abzuwarten. Die Unsicherheit rund um One LIC habe mehrere Vorhaben „in Schach gehalten“. Diese Formulierung bringt ein Detail mit, das in der Immobilienpraxis oft unterschätzt wird: Bebauungspläne sind mehr als politische Rahmenbedingungen, sie beeinflussen die konkrete Projektkalkulation, etwa über Dichtevorgaben, Zeitlinien und die Erwartung an künftige Vermarktungsbedingungen. Wenn Entwickler in dieser Phase aus der Risikokalkulation heraus temporär stoppen, ist die sichtbare Folge später die dünner werdende Pipeline.
Mit der Verabschiedung von One LIC im vergangenen November und weiteren Bebauungsinitiativen in Queens – darunter der Jamaica Neighborhood Plan – setzt Benaim auf einen spürbaren Aufschwung. Seit der Billigung von One LIC beobachtet Modern Spaces eine hohe Aktivität bei Entwicklern: Es gebe „viel Bewegung“ bei Grundstücksverkäufen, bei laufenden Projekten und bei neuen Planungen. Operativ heißt das oft, dass zuvor eingefrorene Planungen wieder in den nächsten Genehmigungs- und Finanzierungszyklus zurückkehren. Benaim prognostiziert zudem ein „enormes Angebot“, wobei One LIC eine Steigerung um 15.000 Einheiten vorsehen soll. Wenn man diese Perspektive mit CoStars Pipeline-Zahl (2.597 Einheiten im zweiten Quartal 2026) kontrastiert, wird klar, warum lokale Akteure von einer baldigen Entspannung ausgehen: Selbst wenn nicht jede Einheit exakt im selben Zeitraum marktfähig wird, kann eine Pipeline-„Wiederauffüllung“ den Druck auf Leerstände in den Folgejahren verschieben.
Für Unternehmen und Investoren ist diese Phase ambivalent. Einerseits sinken die Leerstände und damit das Risiko, dass größere Bestände kurzfristig unvermietet bleiben – das kann Planbarkeit erhöhen, etwa bei Mietprojektionen oder bei Vermarktungsfenstern. Andererseits macht der starke Rückgang der Baupipeline sichtbar, wie schnell das Angebot aus dem Takt geraten kann. Gerade 30 bis 36 Monate gelten in der Baupraxis als Zeithorizont, in dem sich Entscheidungen über Finanzierung, Genehmigung und Bauablauf kumulieren. Benaim erwartet für diesen Zeitraum mindestens 4.000 oder 5.000 Einheiten, die auf den Markt kommen könnten. Ob diese Spanne erreicht wird, hängt daran, wie konsequent Projekte tatsächlich wieder hochgefahren werden und ob neue Rahmenbedingungen wie 485-x in der Praxis weiterhin Kosten- und Timingdruck erzeugen.
Unterm Strich zeigt Queens ein Lehrstück darüber, wie eng Städtebaupolitik, Projektfinanzierung und Marktkonditionen ineinandergreifen. Die Kennzahlen von CoStar – Leerstandsquote bei 2,08 Prozent und Pipeline-Abfall von 10.881 auf 2.597 Einheiten – liefern dafür den quantitativen Rahmen. Gleichzeitig kommt die qualitative Komponente aus der Entwicklerperspektive: Unsicherheit bremst, Klarheit beschleunigt. Für die nächsten Quartale dürfte entscheidend sein, ob die nach der One-LIC-Billigung erwartete Aktivität tatsächlich zu einer stabilen Projektabfolge führt oder ob die Kostenwirkungen von 485-x erneut zu neuen Verzögerungen führen. KI-gestützte Markt- und Planungswerkzeuge können in solchen Phasen zusätzlich helfen, etwa indem sie Genehmigungs- und Kostenrisiken früher sichtbar machen; faktisch bleibt aber der Engpass: Ohne eine belastbare Pipeline entscheidet sich die Marktentwicklung länger über Bau- statt über Mietzahlen.
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