LONDON (IT BOLTWISE) – Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) für die Sparda-Banken stellt die These vom „Silver Tsunami“ infrage. Sie rechnet erstmals Angebot und Nachfrage für alle 400 Kreise und Städte gegeneinander und vergleicht dabei vor allem ältere Eigentümer mit Mietern im Alter von 30 bis 44. In ländlichen Regionen überwiegt demnach rechnerisch das Angebot, in Metropolen dagegen die Nachfrage. Damit dürfte sich ein einheitlicher deutscher Immobilienmarkt, der automatisch durch Verkäufe der Babyboomer preisdrückend wird, nicht abzeichnen.
Die Wohnungsnot lässt sich politisch und emotional oft an Demografie festmachen: Junge Familien suchen bezahlbaren Wohnraum, während geburtenstarke Jahrgänge später Eigentum abgeben sollen. Genau diese Erwartung steckt hinter dem Begriff „Silver Tsunami“. Die neue Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag der Sparda-Banken arbeitet allerdings gegen die Pauschalannahme, dass der Generationenwechsel überall automatisch zu fallenden Preisen führt. Entscheidend ist demnach nicht, wie viele ältere Eigentümer es gibt, sondern ob genug nachfragende Haushalte lokal gegenüberstehen.
Neu ist die Methodik: Das IW betrachtet Angebot und Nachfrage räumlich gegeneinander – für alle 400 Kreise und Städte – und führt dabei die Bestände älterer Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren mit einer konkreten Käufergruppe zusammen. Als potenzielle Käufer gelten Mieterhaushalte im Alter von 30 bis 44 Jahren. Damit verschiebt sich der Fokus weg von einer reinen Bestandsanalyse („wie alt ist die Eigentümerschaft?“) hin zu einer Standortrechnung („wie groß ist der mögliche Verkaufsspielraum gegenüber der lokalen Kaufbereitschaft?“). Die Studie nennt gleichzeitig einen wichtigen Treiber für den Generationenwechsel: In den nächsten Jahrzehnten könnte sich ein Teil der Eigentümerhaushalte aus dem Bestand heraus bewegen – aber ob das zu Preisbewegungen führt, hängt am Matching mit der Nachfrage.
In vielen Regionen zeichnet sich zwar grundsätzlich Potenzial für mehr Angebot ab. Laut Studienautor Pekka Sagner liegt in den meisten Bundesländern der Anteil der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren, die sich von ihrer Immobilie trennen könnten, bei etwa 28 bis 32 Prozent. Auffällig sind dabei Kreise wie Wilhelmshaven (38 Prozent) und Dessau-Roßlau (37 Prozent), außerdem Baden-Baden, Kempten und Bremen mit jeweils 36 Prozent. Diese Werte zeigen: Der demografische Wandel auf dem Immobilienmarkt ist real – zumindest als strukturelle Möglichkeit, dass sich Eigentum vermehrt auflöst. Doch daraus folgt noch kein unmittelbarer Preisdruck, weil Verkäuferzahlen nicht automatisch Käuferzahlen verdrängen.
Die Studie macht den Unterschied an einem rechnerischen Überhang fest: In 300 der 400 untersuchten Kreise liegt das potenzielle Angebot der Eigentümerhaushalte ab 65 über der potenziellen Nachfrage der 30- bis 44-jährigen Mieterhaushalte. Selbst wenn man enger auf die Gruppe der Eigentümer ab 75 Jahren zuschneidet, bleibt nur in 91 Kreisen ein rechnerischer Überhang. Genau hier wird es für die Praxis relevant: In Regionen mit schwächerer wirtschaftlicher Dynamik und relativ wenig jungen Haushalten, die kaufen wollen, kann der Generationenwechsel zum strukturellen Angebotsschub werden. Die Studie nennt als Beispiele für entsprechende Ausgangslagen unter anderem die Südwestpfalz sowie Kreise wie Kusel, St. Wendel, Kronach und Freyung-Grafenau. Dort wären sinkende Preise nicht zwingend garantiert, aber der Spielraum für mehr Verhandlungsmacht der Käufer steigt.
Ganz anders stellt sich die Lage in den Großstädten dar. Für Berlin etwa stehen rund 90.000 Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren etwa 434.000 Mieterhaushalten zwischen 30 und 44 gegenüber; rechnerisch liegt das mögliche Angebot damit 79 Prozent unter der potenziellen Nachfrage. Ähnliche Muster nennt die Untersuchung auch für andere Metropolen: Frankfurt kommt auf minus 77 Prozent, in Hamburg, Düsseldorf und München jeweils minus 68 Prozent, in Köln minus 64 Prozent. Selbst mit Blick aufs Umland gleicht sich das laut Bericht nicht aus: Berlin bleibt mit einer Lücke von 308.000 Haushalten beziehungsweise 71 Prozent im Minus, München mit 65 Prozent, Hamburg und Frankfurt mit je 48 Prozent. Nur Stuttgart liegt mit minus 14 Prozent nahe an einem rechnerischen Ausgleich. Diese Gegenüberstellung liefert eine nüchterne Erklärung dafür, warum der Markt in Ballungsräumen häufig nicht einfach „nach Demografie-Uhr“ reagiert.
Dass der „Silver Tsunami“ trotzdem nicht automatisch zur Verkäuferflut wird, begründet die Studie mit einem Vorbehalt, der in der Modellierung gern untergeht: Ein 65-jähriger Eigentümer ist nicht automatisch ein Verkäufer. Viele bleiben in Haus oder Wohnung – aus Gründen wie geringer Wohnmobilität, emotionaler Bindung, hohen Transaktionskosten oder dem Fehlen passender kleinerer, barrierearmer Alternativen. Auch die Wohnflächen deuten auf unterschiedliche Nutzungs- und Verkaufslogiken hin: Eigentümer ab 65 haben im Schnitt etwa 65 bis 70 Quadratmeter pro Kopf, ab 75 sind es mehr als 70; in sehr hohen Altersgruppen können es teilweise rund 80 Quadratmeter sein. Das ist fast doppelt so viel wie bei Mietern in einer möglichen Kaufgruppe. Solche Strukturmerkmale machen deutlich, dass der Schritt in Richtung Verkauf häufig nicht nur von Alter, sondern auch von Lebensphase, Finanzierung und Angebot an geeigneten Ersatzimmobilien abhängt.
Für die Wohnungspolitik sieht die Studie eine Chance – allerdings verbunden mit der Warnung, die demografische Rechnung nicht als alleinige Leitplanke zu behandeln. Florian Rentsch, Vorstand der Sparda-Banken, zieht daraus den Schluss: „Der sogenannte Silver Tsunami ist also eher ein Mythos.“ In einem Zeitraum von rund 20 Jahren könne der Generationenwechsel durchaus eine Rolle spielen, doch gleichzeitig müssten Anreize für ältere Eigentümer gesetzt werden, ihre Immobilie tatsächlich zu verlassen. Außerdem nennt der Beitrag Infrastruktur und Anbindung als Hebel, um ländliche Räume besser mit den Ballungsgebieten zu verknüpfen, bevor der demografische Effekt in Form von Angebotsschüben und veränderten Preisen voll durchschlägt. Stephan Kippes vom Maklerverband IVD fordert derweil eine stärkere Strukturpolitik für ländliche Regionen, bevor die demografischen Effekte der Boomer-Generation einsetzen.
Für Immobilieninvestoren und -käufer folgt daraus eine klare Konsequenz: Wer auf fallende Preise durch den Generationenwechsel hofft, sollte weniger auf das Alter der Bevölkerung schauen, sondern auf das lokale Verhältnis von Angebot und Nachfrage. In Metropolen reichen die Immobilien der Babyboomer rechnerisch nicht aus, um die Knappheit zu beseitigen; in ländlichen Regionen kann dagegen der Verkäuferdruck wachsen. Gleichzeitig bleibt die Studie ausdrücklich eine Modellrechnung: Sie liefert keine Preisprognose und kann nicht wissen, wie viele ältere Eigentümer tatsächlich verkaufen. Wer investiert ist, sollte deshalb besonders den Standort, die Zielgruppe und die regionale Nachfragekurve prüfen – und nicht allein darauf setzen, dass Demografie automatisch Marktmechanik auslöst.
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