LONDON (IT BOLTWISE) – Das BF.Quartalsbarometer zeigt für das dritte Quartal 2026 eine spürbare Verbesserung der Marktstimmung bei gewerblichen Immobilienfinanzierern. Der Barometerwert steigt auf -12,30 Punkte nach -25,97 Punkten im Vorquartal, bleibt aber klar im negativen Bereich. Besonders das Neugeschäft legt zu, während sich Finanzierungsbedingungen und Risikoindikatoren nur moderat stabilisieren. Gleichzeitig erwarten viele Institute steigende Zinsen für zehnjährige Zinsbindungen bis Jahresende.
Das BF.Quartalsbarometer für das dritte Quartal 2026 zeichnet ein differenziertes Bild: Die Stimmung hat sich spürbar erholt, sie ist aber noch nicht in einen stabil positiven Bereich gekippt. Konkret steigt der Barometerwert auf -12,30 Punkte, nachdem er im Vorquartal bei -25,97 Punkten lag. Damit nimmt der Abstand zur „Neutralitätszone“ zwar zu, der Finanzierungsmotor für Gewerbeimmobilien läuft jedoch weiterhin unter spürbar anspruchsvollen Rahmenbedingungen. Auffällig ist, dass die Verbesserung nicht nur ein statistischer Ausreißer ist, sondern von mehreren Parametern getragen wird, die auf eine leichte Stabilisierung hindeuten.
Im Neugeschäft zeigt sich die klarste positive Dynamik: 35 Prozent der Befragten berichten von einem ansteigenden Neugeschäft. Das sind 12 Prozentpunkte mehr als im zweiten Quartal, in dem der Anteil bei 23 Prozent lag. Parallel dazu ist der zuvor vorhandene Rückgang deutlich zurückgefahren worden: Abnehmendes Neugeschäft melden im dritten Quartal null Prozent der Institute, nachdem dieser Wert im Vorquartal noch bei 23 Prozent lag. Die Mehrheit der übrigen Teilnehmer konstatiert stagnierendes Neugeschäft, was gerade für den operativen Alltag von Finanzierungsteams wichtig ist, weil es weniger abrupten Anpassungsdruck erzeugt als ein weiterer Vertrauensverlust.
Auch bei den Finanzierungsbedingungen entspannt sich die Lage, allerdings in kleinen Schritten. Nur noch 15 Prozent der Befragten sagen, die Konditionen hätten sich gegenüber dem Vorquartal verschlechtert. Im zweiten Quartal lag dieser Anteil noch bei 46 Prozent. Entsprechend beurteilen 80 Prozent der Experten die Bedingungen als gleichbleibend. Gleichzeitig bleiben Risikoaspekte im Blick: Die Wahrscheinlichkeit für Non-performing Loans (NPL) sinkt laut Umfrage nur marginal. Der Anteil der Institute, die eine Erhöhung ihrer NPL-Quote in den letzten drei Monaten gesehen haben, geht von 31 auf 25 Prozent zurück, während bei 50 Prozent die Quote unverändert bleibt und bei 15 Prozent sogar eine Abnahme festgestellt wird.
Die Marge liefert zusätzliche Hinweise darauf, wie fein Banken und Finanzierungspartner aktuell bepreisen. Für Bestandsfinanzierungen liegt die durchschnittliche Marge bei 156 Basispunkten (bp), knapp zwei bp weniger als im zweiten Quartal. Bei Wohnimmobilien fällt sie mit 120 bp am niedrigsten aus, während Supermärkte mit 170 bp die höchste Durchschnittsmarge aufweisen. Im Segment Projektentwicklungen dagegen legt die Marge um nahezu vier bp auf 273 bp zu. Besonders groß sind die Spannen innerhalb dieser Projektklasse: Für Bürogebäude werden im dritten Quartal die höchsten Margen verlangt (309 bp), während Logistikimmobilien mit 210 bp die niedrigsten Werte aufweisen. Dazu passen die Kennzahlen Loan-to-Value (LTV) und Loan-to-Cost (LTC): Der LTV für Bestandsfinanzierungen bleibt mit 64,5 Prozent nahezu stabil, der LTC für Projektentwicklungen steigt leicht auf 67,9 Prozent.
Auf der Zinsseite verdichten sich Signale, die für die Kapitalplanung von Immobilieninvestoren und für die Strukturierung von Kreditportfolios zentral sind. Fabio Carrozza, Chief Sales Officer der BF.direkt AG, betont zwar die bemerkenswerte Verbesserung trotz weiterhin negativen Barometerwerts, verweist aber zugleich auf höhere Finanzierungskosten als Kernherausforderung. Zudem ordnet er ein, dass die jüngste Leitzinserhöhung der EZB erst nach Abschluss der Befragung erfolgt sei, weshalb ihre direkte Wirkung auf die Ergebnisse noch nicht belastbar messbar sei. Für die weitere Entwicklung ist jedoch die Erwartungshaltung relevant: 75 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass die Zinsen für Finanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung bis zum Jahresende höher ausfallen werden als zum gegenwärtigen Zeitpunkt (im zweiten Quartal waren es 69 Prozent).
Auch wissenschaftliche Einordnung kommt hinzu: Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers, sieht eine neue Entwicklung bei den Realzinsen. Seinen Angaben zufolge sind diese unabhängig von der Inflation gestiegen, und er rechnet mit einer gewissen Dauerhaftigkeit; entsprechend werde das Zinsniveau nicht automatisch auf das frühere Niveau zurückfallen, selbst wenn die Inflation sinkt. In der Konsequenz markiert das aus seiner Sicht das Ende der Niedrigzinsphase und einen grundlegenden Paradigmenwechsel. Daneben nennt er einen Rückgang politischer und wirtschaftlicher Sicherheit als zusätzlichen Treiber, sodass Investoren künftig häufiger unter größerer Unsicherheit Entscheidungen treffen müssen.
Für die Marktteilnehmer bedeutet diese Gemengelage: Die höhere Neugeschäftsquote und die weniger angespannte Konditionsentwicklung entlasten zwar, doch die Preisbildung bleibt selektiv. Dass die Projektentwicklung im Schnitt deutlich höhere Margen erfordert, während Bestand in der Breite nur moderat nachgibt, deutet darauf hin, dass Banken das Risiko über die Wertschöpfungskette hinweg unterschiedlich operationalisieren. Unternehmen in der Immobilienwirtschaft sollten deshalb nicht nur auf das Barometer schauen, sondern ihre Finanzierungsstrategie an die tatsächlichen Stellschrauben anpassen: Marge und Laufzeitstruktur, Sicherheitenparameter wie LTV/LTC sowie das Timing der Zinsbindung. Wer heute Projekte bankfähig strukturiert und gleichzeitig Hedging-Optionen realistisch einplant, kann die aktuell sichtbar werdende Stabilisierung für sich nutzen – auch wenn die Zinslandschaft nach Einschätzung vieler Institute kurzfristig eher straff bleibt.
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