LONDON (IT BOLTWISE) – Ein aktueller Report analysiert das Segment Purpose Built Student Accommodation (PBSA) als institutionalisierte Assetklasse in Deutschland. Für möblierte Studierendenwohnungen in den Top-7-Märkten nennt die Untersuchung eine Inklusivmiete im Median von 26 bis 35 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig steigt der Bedarf durch wachsende internationale Studierendenzahlen: Im Wintersemester 2024/2025 wurden bundesweit 492.000 internationale Studierende erfasst. Newmark erwartet für 2026 ein Transaktionsvolumen von über 500 Millionen Euro und prognostiziert bis Ende 2026 stabile PBSA-Spitzenrenditen bei rund 4,40 Prozent.
Studentisches Wohnen wird in Deutschland zunehmend wie eine eigene „Wohn-Investmentlogik“ behandelt: nicht als Spezialfall der Vermietung, sondern als Assetklasse mit wiederholbaren Betriebsabläufen, planbaren Ausstattungsstandards und einem klaren Profil aus Mieterstruktur, Mietbedingungen und Standortfaktoren. Der aktuelle Report „Studentisches Wohnen in Deutschland“ ordnet genau diese Mechanik ein und leitet daraus Investmentpotenziale für Purpose Built Student Accommodation (PBSA) ab. Die wirtschaftliche Frühphase ist dabei nicht nur eine Frage der Nachfrage, sondern auch der Produktqualität: Für möblierte Studierendenwohnungen in den Top-7-Märkten bewegt sich die Inklusivmiete im Median zwischen 26 und 35 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisdurchsetzung ist ein wesentliches Argument, weil sie eine höhere Zahlungsbereitschaft gegenüber klassischen Mehrfamilienhäusern widerspiegelt und PBSA damit als ertragsorientierte Wohnoption positioniert.
Dass PBSA nicht im luftleeren Raum wächst, zeigt der Blick auf die demografische und internationale Komponente. Im Wintersemester 2024/2025 wurden bundesweit 492.000 internationale Studierende gezählt; das entspricht einer Verdopplung innerhalb von 20 Jahren und einem Plus von 4,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für Investoren ist entscheidend, was daraus folgt: Diese Gruppe benötigt häufig kurzfristig verfügbare, möblierte und professionell verwaltete Wohnangebote. Gleichzeitig macht der Report die Angebotsseite konkret: In 84 Hochschulstädten mit mindestens 5.000 Studierenden und 15.000 Einwohnern stehen laut Analyse 295.000 Wohnheimplätze zur Verfügung. Daraus ergibt sich eine PBSA-Unterbringungsquote von knapp 13 Prozent – ein Wert, der weniger nach „Sättigung“ aussieht, sondern eher nach einem strukturellen Nachholbedarf.
Auf der Angebotsseite sind die Player-Strukturen weiterhin ein Engpass für den Markt. Die Studierendenwerke stellen mit rund 197.000 Plätzen den Großteil des Bestands. Zwar hat sich der Bestand professioneller Betreiber in den letzten zehn Jahren laut Report nahezu verdreifacht, doch in den untersuchten 84 Hochschulstädten entfallen noch immer weniger als ein Drittel der Wohnheimplätze auf private Anbieter. Genau diese Lücke zwischen Investitionsinteresse und verfügbarer, skalierbarer Produktpipeline beschreibt das zentrale Marktungleichgewicht: Investoren sehen Chancen, aber es mangelt an passenden, betriebsfähigen Projekten in ausreichender Anzahl. Newmark berichtet für 2025 Transaktionen im PBSA-Segment in Höhe von rund 350 Millionen Euro – ein Plus von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für 2026 wird ein Transaktionsvolumen von über 500 Millionen Euro prognostiziert, getragen von laufenden Abschlussphasen und einer klareren Preisfindung; ein Drittel des Volumens 2025 stammte dabei aus internationalen Investoren.
Technisch betrachtet entsteht der Renditehebel im PBSA weniger „nur“ aus der Miete, sondern aus dem Zusammenspiel von Betrieb und Skalierung. Der Report nennt als Perspektive, dass lediglich 13 private Betreiber in Deutschland jeweils mehr als 1.000 Betten bereitstellen und gemeinsam etwa 33.000 Betten anbieten. Für Kapitalanleger verschiebt sich damit die Hauptaufgabe vom Marktzugang hin zur Beschaffung von skalierbarem Produkt – also zu Objekten, die sich wie ein wiederholbares Betriebsmodell managen lassen. Die erwartete Liquiditätszunahme hängt folglich davon ab, ob neue Plattformen und Betreiberstrukturen nachziehen und zusätzliche Investitionsvehikel entstehen. Dabei bleibt PBSA nicht auf die sieben größten Immobilienmärkte beschränkt: Von den 84 untersuchten Hochschulstädten weisen 14 einen Studierendenanteil von mindestens 20 Prozent an der Gesamtbevölkerung auf. Der Report nennt als Beispiele Heidelberg, Tübingen, Regensburg, Göttingen und Gießen – Städte, in denen hohe Studierendenquoten auf begrenzte Wohnraumversorgung treffen und der professionelle Wettbewerb teils weniger ausgeprägt ist. Daraus können Risiko-Rendite-Profile entstehen, die für Investoren besonders interessant sind, weil sie nicht ausschließlich vom „Primelocation-Effekt“ abhängen.
Auch die Renditeseite liefert ein klares Bild, wie PBSA relativ zu klassischen Wohninvestments positioniert wird. Die Spitzenrendite für PBSA-Produkte in den Top-7-Märkten liegt aktuell bei durchschnittlich 4,40 Prozent. Damit ergibt sich ein Renditeaufschlag von 94 Basispunkten gegenüber klassischen Mehrfamilienhäusern, deren Spitzenrendite bei 3,46 Prozent notiert. Entscheidend ist die Timing-Frage: Newmark prognostiziert eine stabile Entwicklung der PBSA-Spitzenrenditen bis Ende 2026. Eine fortschreitende Institutionalisierung und eine wachsende Investorennachfrage könnten den Renditeabstand langfristig reduzieren, allerdings erwartet der Report wegen des höheren operativen Anteils der Assetklasse einen weiter bestehenden Spread. In der Praxis heißt das: Die Investmentperformance wird maßgeblich durch die Betriebsqualität beeinflusst. Management-Ansätze, Gebäudestandard, Betriebskosten und Skaleneffekte wirken direkt auf die Profitabilität, weshalb Due Diligence bei PBSA stärker in die operative Ebene hineinreicht als bei rein passiv vermietenden Wohnstrategien.
Für den Markt bedeutet das Zusammenspiel aus knapper professioneller Angebotsdichte, wachsender internationaler Studierendennachfrage und planbarer Betriebslogik vor allem eines: PBSA bleibt eine Pipeline-Story. Der Report zeigt, dass die Unterbringungsquote mit knapp 13 Prozent Spielraum für weiteres Wachstum lässt, während der Anteil professioneller Anbieter noch nicht mit der Breite der Nachfrage skaliert. Wenn 2026 tatsächlich ein Transaktionsvolumen von über 500 Millionen Euro erreicht wird, dürfte das nicht nur Volumen, sondern auch Preis- und Angebotsmechaniken beeinflussen: Projekte mit klaren Betriebskonzepten und belastbarer Kostenstruktur werden voraussichtlich überproportional in den Fokus rücken. Für Unternehmen, die bereits im Student Housing aktiv sind oder neu einsteigen, ist damit weniger die Frage „ob“ entscheidend, sondern „wie schnell“ und „wie standardisiert“ sich Bau, Betrieb und Finanzierung in ein wiederholbares Modell überführen lassen.
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