LONDON (IT BOLTWISE) – Dedeaux Properties sieht Tejon Ranch als realistische Alternative zu klassischen Logistikstandorten im L.A.-Umfeld. Im Gespräch wird deutlich, dass der Entwicklerrhythmus dort schneller sein kann – gerade weil die Region weniger dicht ausgelastet ist als das San Fernando Valley und Teile der Santa-Clarita-/Valencia-Zone. Gleichzeitig argumentiert das Management, dass das strenge Regulierungsumfeld in Kalifornien Genehmigungen verteuert und dadurch den Wert erfolgreicher Projekte erhöht. Wie stark sich Transportkosten, Energieverfügbarkeit und verfügbare Arbeitskräfte tatsächlich auf die Gesamtrendite auswirken, wird am Beispiel der jüngst verkauften Industriefläche konkretisiert.
Tejon Ranch soll für Logistikinvestoren nicht nur eine „alternative Ecke“ im Großraum Los Angeles sein, sondern eine nächste Expansionsebene mit besserer Kostenstruktur. Brett Dedeaux, CEO von Dedeaux Properties, ordnet den Standort bewusst gegen die etablierten, bereits stark ausgereizten Märkte ein: Im San Fernando Valley, in Santa Clarita und Valencia seien Flächen für größere Projekte häufig nicht mehr verfügbar oder im Zweifel zu knapp, um neue Kapazitäten zügig aufzubauen. Tejon Ranch setze dagegen eher auf Entwicklungsfenster, weil die Region strukturell weniger ausgelastet wirkt und damit mehr Spielraum für kundenspezifische Industrieflächen bietet.
Technisch und betrieblich betrachtet liegt der Hebel für Logistikunternehmen vor allem in der Kombination aus Grundstücksangebot, Flächeneffizienz und Erreichbarkeit. Dedeaux beschreibt, dass das Unternehmen vor einigen Jahren Land in Tejon Ranch erworben und rund 230.000 Quadratfuß Industriefläche inklusive zusätzlicher LKW-Standplätze realisiert hat. Der Vorgang wurde 2024 an einen Endnutzer verkauft, was aus Sicht des Managements als Türöffner für ein breiteres Joint Venture mit Tejon Ranch diente, um weitere Industrieflächen zu entwickeln. Entscheidend ist dabei nicht nur die Größe der Grundstücke, sondern auch die Tatsache, dass sich Anforderungen von Speditionen und Warehouse-Betreibern dort leichter in die Planung einpassen lassen – etwa wenn der Betrieb Stellplätze für den Schwerlastverkehr direkt am Standort benötigt.
Für die Marktlogik spielt zudem die Frage eine Rolle, wie schnell sich ein Standort in den USA in bestehende Lieferrouten integrieren lässt. Von Tejon Ranch aus seien nicht nur das L.A.-Basin erreichbar, sondern auch Ziele in Nordkalifornien sowie im westlichen und nordwestlichen Teil der USA. Dedeaux positioniert Tejon Ranch deshalb als strategischen Logistikstandort für Unternehmen, die sonst weiter östlich ausweichen müssten – etwa Richtung Beaumont, Banning oder in die High Desert. Auch die Transportkosten werden als Argument genannt: Wenn sich die Fahrzeiten und damit die betrieblichen Kosten besser kalkulieren lassen, sinkt tendenziell der Druck, die Standorte ausschließlich nach „billiger“ Fläche zu wählen.
Parallel dazu hängt der Business Case in Kalifornien stark an Rahmenbedingungen, die Investoren zunächst als Hindernis wahrnehmen, später jedoch als Wertschöpfungsquelle nutzen können. Dedeaux verweist auf das strenge Regulierungsumfeld und nennt dabei explizit Regelwerke wie AB 98 sowie Measure ULA, die das Verlagerungsrisiko in andere Bundesstaaten erhöhen. Gleichzeitig argumentiert er, dass genau diese Situation Kapitalpartnern erklärt werden müsse: Kalifornien ist bevölkerungsreich, wirtschaftlich vielfältig und zugleich innovationsgetrieben, weshalb viele Akteure ein Interesse daran haben, den Staat wettbewerbsfähig und kosteneffektiv zu halten. Aus der Perspektive des Unternehmens wird daraus ein praktisches Vorgehen: Man müsse sich engagieren, um sicherzustellen, dass Vorschriften so ausgeformt sind, dass Wachstum nicht abgewürgt, sondern möglich bleibt.
Dass strenge Regeln auch positive Effekte haben können, wird im Detail an Genehmigungen festgemacht. Dedeaux sagt, die Regulierung schaffe im Vergleich zu Bundesstaaten wie Texas eine natürliche Begrenzung von Überangebot, sodass Projekte dort „ungleich schwieriger“ umzusetzen seien. Als Beispiel führt er die jüngst erteilte Genehmigung für nahezu 800.000 Quadratfuß Fläche in der City of Commerce nahe Downtown L.A. an. Der Kernpunkt: Wenn der Genehmigungsprozess komplex und zeitaufwendig ist, entsteht eine hohe Nachfrage nach erfolgreichen Entwicklern, weil sich das „rechtssichere“ und genehmigte Projekt wirtschaftlich schnell in Wert transferieren lässt. Gerade deshalb, so die Argumentation, könne ein Team, das in Kalifornien erstklassige Baugenehmigungen durchsetzt, einen deutlich höheren Mehrwert schaffen als in Märkten, in denen die Hürde geringer ist.
Tejon Ranch profitiert in diesem Bild nicht nur vom Standort- und Logistikargument, sondern auch von der Energie- und Arbeitskräfteperspektive. Dedeaux betont die Verfügbarkeit von erschwinglichen Arbeitskräften sowie günstigerem Wohnraum als pragmatische Faktoren für Logistikunternehmen, die Personalplanung und Standortstabilität benötigen. Zudem nennt er eine reichliche Energieversorgung als weiteren Vorteil, der für Industrie- und Warehouse-Betriebe direkt in die Betriebsfähigkeit einzahlt. Seine bildhafte Zusammenfassung, Tejon Ranch sei das „Texas von Kalifornien“, zielt dabei auf ein geschäftsfreundlicheres Umfeld: Prozesse sollen relativ zügig laufen und weniger stark reguliert sein. Gleichzeitig weist er darauf hin, dass in der Region bereits viele Wohnprojekte geplant sind, was den Standort auf längere Sicht zusätzlich stützen kann.
Für Investoren bleibt damit vor allem die Frage, wie gut sich diese Standortlogik in die Rendite übersetzt. Dedeaux sieht in den Fundamentaldaten einen entscheidenden Rückenwind, insbesondere angesichts fehlender Leerstelle („keine großen Vacancies“), die den Markt für neue Flächen absichert. Die Botschaft ist nicht nur „Kalifornien ist attraktiv“, sondern: Kalifornien ist mit den richtigen Partnern und Genehmigungsfähigkeiten auch dort wirtschaftlich, wo der Regulierungsdruck hoch ist. Tejon Ranch erscheint dabei als Ort, an dem sich die Engpässe aus dem L.A.-Umland teilweise abfedern lassen, bevor weitere Projekte automatisch in noch weiter entfernte Regionen wandern müssen.
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