KÖLN / LONDON (IT BOLTWISE) – Wer in Deutschland ein günstiges Einfamilienhaus sucht, findet laut einer IW-Analyse besonders selten bezahlbare Angebote in den Metropolregionen. In Saarland, Schleswig-Holstein und Sachsen-Anhalt frisst die Monatsrate eines Immobilienkredits im Schnitt nur gut ein Viertel des Nettoeinkommens. In Berlin, Bayern und Hamburg liegt dieser Anteil dagegen bei 40 Prozent oder mehr. Selbst für einen finanziell besser aufgestellten Musterhaushalt bleibt die Lage in Teilen Bayerns rechnerisch offenbar außerhalb jeder Tragbarkeitsgrenze.
Die Preislandschaft beim Einfamilienhaus in Deutschland wirkt auf den ersten Blick wie ein regionales Stadt-Land-Gefälle. Bei genauerer Betrachtung wird daraus jedoch ein deutliches Muster aus Erschwinglichkeit, das sich in Landkreisen und kreisfreien Städten bis in die kleinsten Nachbarschaften durchzieht. Eine Untersuchung des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln, die vom Finanzierungspartner Interhyp in Auftrag gegeben wurde, ordnet dabei nicht nur Kaufpreise ein, sondern verknüpft sie mit einer konkreten Haushaltsannahme und dem Anteil, den eine Immobilienrate monatlich vom Nettoeinkommen bindet.
Technischer Kern der Auswertung ist der „Erschwinglichkeitsindex“, der die monatlichen Ausgaben für die Immobilie mit dem Nettoeinkommen ins Verhältnis setzt. Als tragbar gelten demnach Zahlungen von bis zu 35 Prozent des Nettoeinkommens, im Index als Wert 100 markiert. Liegt der Index darunter, nimmt die Erschwinglichkeit ab; steigt er darüber, steigt rechnerisch die Spielraum-Situation. Für den bundesweiten Durchschnitt nennt die Studie einen Index von 103. Das klingt nur leicht über der Schwelle, sagt aber noch wenig über die Streuung aus, denn genau dort liegt der wesentliche Unterschied zwischen „formal machbar“ und „praktisch finanzierbar“.
Das IW rechnet mit einem Musterhaushalt: zwei Kinder, und als Einkommen der „typische“ Wert für Eigenheiminteressenten im 70. Perzentil. Damit liegen die angenommenen Käufer über den Haushalten, die nur etwa zu zwei Dritteln der Verteilung zählen – also eher im oberen Einkommenssegment als beim Durchschnitt. Dennoch zeigt sich in den teuersten Regionen ein scharfes Missverhältnis zwischen Rate und Einkommen: Für Berlin, Bayern und Hamburg verschlingt die Abzahlung eines Immobilienkredits im Schnitt 40 Prozent des Nettoeinkommens oder mehr. Am anderen Ende stehen Länder wie das Saarland, Schleswig-Holstein und Sachsen-Anhalt, wo der Anteil bei gut einem Viertel liegt. In solchen Konstellationen ist „günstig“ weniger eine Frage der reinen Quadratmeterpreise, sondern der laufenden monatlichen Belastung im Verhältnis zur Haushaltsrealität.
Besonders aussagekräftig wird die Analyse, wenn man die Extreme auf kommunaler Ebene betrachtet. Leicht erschwinglich sind demnach Einfamilienhäuser im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein (Indexwert 187) sowie im Kreis Rhön-Grabfeld, Bayerns nördlichstem Landkreis in Unterfranken (184). Dort bleibt der rechnerische Aufwand offenbar deutlich unter den 35 Prozent Nettoeinkommens, sodass der Musterhaushalt weniger als ein Fünftel seines Nettoeinkommens für die Monatsrate aufbringen müsste. Die Gegenseite ist ebenso klar konturiert: Im Kreis Garmisch-Partenkirchen liegt der Indexwert bei 53, was laut Studie Werte beschreibt, die „weit jenseits jeder marktüblichen Tragbarkeitsgrenze“ liegen. Für den betrachteten Musterhaushalt wären damit im Modell die Möglichkeiten für den Einfamilienhauskauf rechnerisch ausgeschlossen.
Auch innerhalb eines Bundeslands sind die Unterschiede groß, und genau das macht die regionale Planung für Käufer und Investoren komplizierter. München selbst sowie das Umland und Kommunen im Alpenvorland dominieren die „Top Ten“ der teuersten Kommunen und Städte; selbst auf Platz zehn landet mit Ebersberg noch eine Region im Osten Münchens, wo die Monatsrate mehr als die Hälfte des Monatseinkommens bindet (laut Angabe 54 Prozent). Auf Platz elf folgt mit Potsdam eine ostdeutsche Stadt knapp hinter diesen Spitzenwerten. Damit verschiebt sich das Bild vom einfachen Mythos „außerhalb der Großstadt wird es automatisch günstig“ hin zu einer feinmaschigen Betrachtung: Verfügbarkeit bezahlbarer Raten hängt nicht nur am Großstadtzentrum, sondern an konkreten lokalen Preisniveaus und an dem jeweiligen Zusammenspiel aus Einkommen, Kaufpreis und Zinsannahmen im Hintergrund der Modellrechnung.
Aus Marktperspektive ist vor allem die Verteilung der Bevölkerung auf erkennbar tragfähigere Preiszonen relevant. Nach den Angaben der Studie leben weniger als die Hälfte der Musterhaushalte in Kommunen, in denen Einfamilienhäuser laut Index als erschwinglich gelten. Etwa 45 Prozent wohnen demnach nicht in den Top-Regionen um die sieben größten Metropolen und deren Umland, also dort, wo der Erwerb eher in den „grünen Bereich“ der Tragbarkeit fällt. Bei der Erwartungshaltung an künftige Erschwinglichkeit bleibt die Studie jedoch zurückhaltend: Jörg Utecht, Vorstandschef von Interhyp, und IW-Ökonom Michael Voigtländer werden in der begleitenden Einordnung mit der Aussage zitiert, dass weder spürbar bessere Finanzierungskonditionen noch ein massiver Rückgang bei den Preisen wahrscheinlich seien. Für Unternehmen, die im Umfeld von Baufinanzierung, Immobilienvermittlung oder Bauträgergeschäft tätig sind, bedeutet das: Nachfrage wird regional stärker selektiv, während Erreichbarkeit und Portfolio-Strategien noch stärker an Landkreisgrenzen ausgerichtet werden müssen.
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