MÜNCHEN / LONDON (IT BOLTWISE) – Eine aktuelle Untersuchung des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln zeigt, dass günstige Einfamilienhäuser in Deutschland faktisch vor allem auf dem Land zu finden sind. In Saarland, Schleswig-Holstein und Sachsen-Anhalt liegt der Anteil der monatlichen Kreditrate am Nettoeinkommen bei gut einem Viertel. In Berlin, Bayern und Hamburg steigt dieser Wert dagegen auf rund 40 % des Nettoeinkommens oder mehr. Besonders in und um München schließt der Erschwinglichkeitsindex den Kauf rechnerisch für einen typischen Musterhaushalt aus.
Wer heute ein Einfamilienhaus finanzieren will, stößt in vielen Metropolräumen schnell auf einen harten Rechentest: Löhne wachsen nicht im gleichen Tempo wie Kaufpreise, und genau diese Lücke quantifiziert die neue Auswertung. Laut einer Untersuchung des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln, die von Interhyp in Auftrag gegeben wurde, hängt die Erschwinglichkeit nicht nur vom Zinssatz ab, sondern vor allem davon, wie stark Preisniveaus und Einkommen regional auseinanderlaufen. Im Vergleich der 16 Bundesländer zeigt sich ein klares Gefälle: Eigenheime sind demnach im Saarland, in Schleswig-Holstein und in Sachsen-Anhalt am günstigsten, während Berlin, Bayern und Hamburg am teuersten sind.
Technisch betrachtet lässt sich das Ergebnis als Verhältnisrechnung zwischen monatlicher Kreditrate und Nettoeinkommen verstehen. Der sogenannte „Erschwinglichkeitsindex“ setzt dabei Ausgaben für die Immobilie in Relation zum verfügbaren Einkommen: Als tragbar gelten laut Studie monatliche Kosten von bis zu 35 % des Nettoeinkommens, die im Index mit der Zahl 100 markiert sind. Werte unter 100 bedeuten rechnerisch weniger Erschwinglichkeit, Werte darüber stehen für bessere Finanzierbarkeit. Für Deutschland ergibt sich als bundesweiter Durchschnitt ein Indexwert von 103 – ein Wert, der zwar nahe am tragbaren Bereich liegt, aber die lokalen Ausschläge nur unzureichend sichtbar macht.
Die Detailtiefe kommt vor allem aus der geografischen Auflösung: IW-Ökonomen haben für alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte Einfamilienhauspreise ausgewertet und dabei von einem Musterhaushalt ausgegangen. Dieser besteht aus einer Familie mit zwei Kindern sowie einem Einkommen, das im 70. Perzentil der Verteilung liegt – also höher als bei 70 % der Haushalte. Für diesen Modellfall zeigt sich, wie extrem sich die Rate je nach Region verändert: Während in günstigeren Regionen der typische Haushalt etwa etwa ein Viertel bis rund ein Drittel des Nettoeinkommens für die Monatsrate einplanen muss, liegt der Bedarf in teuren Metropolregionen häufig deutlich darüber.
Besonders sichtbar wird die Spanne innerhalb einzelner Regionen am Beispiel Schleswig-Holstein und Bayern. Als am leichtesten erschwinglich gelten Einfamilienhäuser im Kreis Steinburg (Indexwert 187) sowie im Kreis Rhön-Grabfeld in Bayerns Norden (Indexwert 184). Dort „verzehrt“ der Hauskauf laut Studie weniger als ein Fünftel des Nettoeinkommens des angenommenen Musterhaushalts. Auf der anderen Seite steht Garmisch-Partenkirchen mit einem Indexwert von 53, wo der Musterhaushalt sogar zwei Drittel seines Nettoeinkommens für die Monatsrate aufwenden müsste. Damit wird die Erschwinglichkeitsformel praktisch verfehlt: Der Erwerb eines Einfamilienhauses ist rechnerisch ausgeschlossen.
Auch die Top-Liste der unbezahlbaren Kommunen bleibt eng mit dem süddeutschen Preisblock verknüpft. In den teuersten zehn Städten und Kommunen dominiert München: Die Plätze werden vollständig von München und den Kreisen rund um die bayerische Landeshauptstadt sowie dem Alpenvorland belegt. Selbst wenn man sich geografisch vom Zentrum entfernt, bleibt der Preis- und Einkommensabstand in vielen Nachbarräumen groß; Ebersberg liegt zwar „nur“ auf Platz zehn, fordert aber immer noch mehr als die Hälfte des Monatseinkommens für die Kreditrate. Am elften Platz folgt dann mit Potsdam eine ostdeutsche Stadt knapp dahinter (Indexwert 66), während der Rest der Rangliste von München und seinem Umland geprägt bleibt.
Für die Marktperspektive ist dabei weniger die absolute Zahl entscheidend als die Implikation für Käuferentscheidungen und Finanzierungspraxis. Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht stellt in dem Zusammenhang darauf ab, dass weniger als die Hälfte der Musterhaushalte in Kommunen mit leistbaren Preisen lebt: Etwa 45 % wohnen demnach weder in den Top-Sieben-Metropolen noch in deren Umland und damit in Regionen, in denen der Einfamilienhauserwerb erschwinglich ist. IW-Ökonom Michael Voigtländer geht zudem laut Interhyp-Mitteilung nicht davon aus, dass sich die Finanzierungskonditionen kurzfristig spürbar verbessern oder die Preise massiv zurückgehen. Für Banken und Vermittler bedeutet das: Die Entscheidung „ziehen oder warten“ wird realistisch betrachtet zunehmend zu einer wohnungswirtschaftlichen und nicht nur zu einer zinsgetriebenen Frage.
Unternehmen und politische Entscheider können aus der Studie vor allem den strukturellen Charakter des Problems ableiten. Wenn ein Indexwert wie 53 in einer Region deutlich unter 100 liegt, reicht ein kleiner Puffer im Budget nicht aus, um Kaufbarrieren zu entschärfen; stattdessen braucht es entweder Einkommenssteigerungen, einen nachhaltigen Preisrückgang oder andere Finanzierungsmodelle, die die monatliche Belastung glätten. Technisch ist das relevant, weil die Kreditrate zwar von Zinsen abhängt, in der Realität aber durch Kaufpreisniveaus, Tilgungsplanung und Beleihungsanforderungen geprägt wird. Für KI-gestützte Immobilien- und Finanzierungsanalysen heißt das wiederum: Modelle, die nur Zins- oder Trendwerte betrachten, bleiben ohne regionale Preis-Ist-Werte unvollständig – erst die Kopplung an lokale Erschwinglichkeitskennziffern macht Prognosen belastbar.
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