LONDON (IT BOLTWISE) – Der deutsche Wohnimmobilienmarkt wirkt 2025/26 stabiler: Laut IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27 steigen Kaufpreise leicht, besonders bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Bestandswohnungen. Gleichzeitig bremst der Eigentumserwerb weiterhin, weil Finanzierungshürden und fehlendes Eigenkapital für viele Haushalte das Ausschlaggebende sind. Auf dem Mietmarkt bleibt der Druck hoch, während die Vermarktungsdauer bei Mietwohnungen kürzer ausfällt als beim Kauf. Offen bleibt, ob die Marktaktivität mit der Preisstabilisierung wirklich in einen neuen Aufschwung übergeht.
Die zuletzt spürbare Preiskorrektur am deutschen Wohnimmobilienmarkt scheint beendet, zumindest was die Richtung betrifft. Für 2025 berichtet der IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27 von leichten Preiszuwächsen bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Bestandswohnungen. Diese Tendenz setze sich laut Erhebung auch im ersten Halbjahr 2026 fort. Doch aus einer Stabilisierung folgt noch kein breites Comeback: Der Kaufmarkt liege nach Einschätzung von Professor Dr. Stephan Kippes zwar auf dem Niveau „unten“, sei aber noch nicht in einen neuen Aufschwung übergegangen. Das ist vor allem deshalb bedeutsam, weil Käufer häufig nicht nur den Preis, sondern auch die monatliche Rate bewerten.
Technisch betrachtet verschiebt sich die relevante Messgröße damit vom reinen Kaufpreis hin zur Finanzierbarkeit: Inflationsbereinigt lägen Einfamilienhäuser rund ein Fünftel unter dem Höchststand von Ende 2021 und damit auch unter dem Niveau von 2019. Ähnliche Muster gelten für Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Der Haken: Ermäßigte Preisniveaus werden in vielen Fällen durch gestiegene Zinsen und teilweise höhere Grunderwerbsteuern wieder aufgezehrt. Professor Dr. Kippes bringt es auf den Punkt, indem er darauf verweist, dass „bezahlbar“ nicht automatisch „finanzierbar“ bedeutet. Entscheidend sei, ob Haushalte das notwendige Eigenkapital bereitstellen und die laufende Belastung in der Haushaltsrechnung tragen können.
Genau an dieser Stelle spaltet sich die Marktdynamik auf. Eine Mehrheit der IVD-Mitglieder meldet im Vergleich zum Vorquartal weniger Kaufinteressenten je angebotener Wohnung; parallel berichten rund vier von fünf IVD-Mitgliedern, dass Banken die Kreditvergabe restriktiver bewerten als im Vorjahr. In der Praxis scheitert ein Erwerb demnach häufiger am fehlenden Eigenkapital und daran, dass sich nicht jede Wunschimmobilie in realistische Monatsraten übersetzen lässt. Das Preisniveau „folge“ nach Angaben der Erhebung nicht im gleichen Tempo wie die finanzierungsseitigen Anforderungen. Zusätzliche Erwerbsnebenkosten verschärfen die Hürde besonders für jüngere Haushalte, für die der Weg zu ausreichendem Eigenkapital meist länger dauert.
Der Mietmarkt bleibt der Gegenpol und sorgt zugleich für eine zweite Schleife: Wenn Mietwohnungen schneller verfügbar sind, entstehen für Haushalte weniger Anreize, sofort ins Eigentum zu wechseln, solange Finanzierung und Eigenmittel nicht passen. Im Preisspiegel werden Bestandsmietwohnungen überwiegend innerhalb von zwei Monaten vergeben, und damit schneller als der bisherige Wert seit Beginn der Datenerhebung im ersten Quartal 2024. Kaufobjekte benötigen dagegen durchschnittlich bis zu sechs Monate, bei zu ambitionierten Preisvorstellungen deutlich länger. Rund sechs von zehn Maklern berichten zudem von längeren Vermarktungszeiten als im Vorjahr. Professor Dr. Kippes verortet die Ursache in einem engen Mietangebot bei hoher Nachfrage, während im Kaufsegment mehr Auswahl auf Finanzierungshürden trifft.
Auch strukturelle Faktoren wirken in die gleichen Richtungen. Die Wohneigentumsquote stagniere nach Berechnungen des Pestel-Instituts Ende 2025 bei 43,5 Prozent, dem niedrigsten Stand seit zwei Jahrzehnten. Gleichzeitig leben fast drei Viertel der 25- bis 45-Jährigen zur Miete. Das passt zu Umfrageergebnissen, wonach laut einer Forsa-Erhebung im Auftrag des IVD zwei Drittel der Mieter eine eigene Immobilie wünschen, bei jüngeren Personen noch deutlich mehr. Daraus entsteht das von Kippes formulierte „Zugangsproblem“: Es fehle nicht an Interesse, sondern an realistischen Zugangsmöglichkeiten. Langfristig kann das die Vermögensbildung und die private Altersvorsorge belasten, wenn Haushalte trotz Erwerbseinkommen nicht rechtzeitig genug Eigenkapital aufbauen oder an den monatlichen Belastungen scheitern.
Mit Blick auf den Marktverlauf kommt zusätzlich der demografische Wandel als Angebots- und Sanierungsthema hinzu. In den kommenden Jahren könnte die „Silver-Tsunami“-Debatte konkreter werden, wenn die Babyboomer-Generation Ein- und Zweifamilienhäuser verstärkt verkauft oder vererbt. Solche zusätzlichen Bestandsimmobilien könnten häufig einen hohen Sanierungsstau aufweisen. Kippes schränkt jedoch ein, dass der Effekt nicht überall gleich stark und nicht gleichzeitig eintreten werde: Entscheidend seien Lage und die zukünftige Nachfrage. Damit lösen zusätzliche Bestände die Wohnungsprobleme in angespannten Märkten nicht automatisch, während in strukturschwachen Regionen neue Herausforderungen entstehen können, etwa wenn Häuser nicht mehr vermarktbar sind.
Unterdessen verschiebt sich im Kaufprozess die Gewichtung der Kriterien. Energieeffizienz bleibt nach Preis und Lage das drittwichtigste Kaufkriterium, noch vor Ausstattung und Grundriss; Kippes argumentiert, dass Energieeffizienz längst ein eigenständiger Preisfaktor geworden sei, weil Käufer Investitionen nach dem Erwerb präzise durchrechnen. Das zeigt sich auch daran, dass Sanierungsmaßnahmen für viele nur dann „funktionieren“, wenn sie sich mit vertretbarem Aufwand und Zeitplan umsetzen lassen. Beim Preisanstieg beobachtet der Preisspiegel bis Mitte 2026 außerdem Unterschiede zwischen Regionen: Häuser in Mittel- und Kleinstädten steigen demnach deutlich schneller als in Großstädten, während die Neuvertragsmieten überall ähnlich kräftig anziehen. Das Preisgefälle bleibt bestehen: Einfamilienhäuser kosten in Mittelstädten rund 40 Prozent und in Kleinstädten rund 55 Prozent weniger als in Großstädten. Die „Fläche“ holt demnach Tempo auf, aber nicht Preis – und genau diese Mischung dürfte darüber entscheiden, ob sich die Marktstabilisierung in echte Käufe mit tragfähiger Finanzierung übersetzt.
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