BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Die Steuerplanung für Immobilienschenkungen steht vor grundlegenden Veränderungen. Strengere Bewertungsregeln und ein wegweisendes Urteil des Bundesfinanzhofs zwingen Eigentümer, ihre Strategien zu überdenken. Gleichzeitig plant die SPD eine Reform, die den bisherigen Zehn-Jahres-Rhythmus der Freibeträge infrage stellt.
Die Steuerlandschaft für Immobilienschenkungen in Deutschland erlebt derzeit einen tiefgreifenden Wandel. Seit Inkrafttreten des Jahressteuergesetzes 2022, das Anfang 2023 vollständig umgesetzt wurde, bewertet das Finanzamt Immobilien für Schenkungszwecke deutlich marktnäher. Diese Anpassung führt dazu, dass die Steuerbemessungsgrundlage für typische Wohnimmobilien um 20 bis 30 Prozent höher liegt als in den Vorjahren. Dies stellt viele Familien vor Herausforderungen, da die Freibeträge für Kinder seit über einem Jahrzehnt unverändert geblieben sind und in vielen Regionen bereits durchschnittliche Eigenheime diese Grenzen überschreiten.
Parallel dazu hat die SPD im Januar 2026 mit ihrem „FairErben“-Konzept einen radikalen Vorschlag unterbreitet. Anstelle der bisherigen Freibeträge, die alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden können, soll ein einmaliger Lebensfreibetrag von rund einer Million Euro pro Beschenktem eingeführt werden. Diese Reformpläne haben bereits im Frühjahr 2026 eine Welle vorzeitiger Übertragungen ausgelöst, da Immobilienbesitzer den aktuellen Rechtsstand sichern möchten, bevor das Bundesverfassungsgericht möglicherweise den Gesetzgeber erneut zum Handeln zwingt.
Ein weiteres bedeutendes Ereignis ist das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 10. Oktober 2025, das die bisherige Praxis des steuerfreien Verzichts auf vorbehaltenen Nießbrauch gegen eine Einmalzahlung kippt. Diese Zahlungen müssen nun als Einkunftsersatz versteuert werden, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Verzichts vermietet war. Steuerexperten empfehlen daher alternative Modelle wie den sukzessiven Nießbrauchsabbau oder befristete Vereinbarungen, um die Steuerlast zu minimieren.
Die Kettenschenkung bleibt trotz der drohenden Reformen ein zentrales Instrument, um Freibeträge mehrfach zu nutzen. Dabei ist es entscheidend, dass der Zwischenempfänger in seiner Entscheidung völlig frei ist, um nicht als Direktschenkung gewertet zu werden. Steuerberater raten zu getrennten notariellen Urkunden und idealerweise einer „Abkühlungsphase“ zwischen den Übertragungen, um die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.
Ein Urteil des Landgerichts München aus dem Juli 2024 sorgt ebenfalls für Aufsehen, da es die Zehn-Jahres-Frist für Pflichtteilsergänzungsansprüche enterbter Angehöriger neu definiert. Die Frist beginnt erst, wenn der Schenker wirtschaftlich vollständig auf die Immobilie verzichtet hat. Dies schafft einen strategischen Zielkonflikt, da der Nießbrauchsvorbehalt zwar den Schenkungsteuerwert senkt, die Immobilie jedoch anfällig für Pflichtteilsansprüche bleibt.
Die Entwicklungen in der Steuerpolitik spiegeln den demografischen Wandel wider, da ein erheblicher Teil der mittelständischen Unternehmer und Immobilienbesitzer über 60 Jahre alt ist. Die vorweggenommene Erbfolge gewinnt an Bedeutung, während die Steuerberatung auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts wartet. Sollte das „FairErben“-Modell umgesetzt werden, könnte dies das Ende der zehnjährigen Schenkungszyklen bedeuten. Bis dahin bleibt Flexibilität in den Verträgen das Gebot der Stunde.
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