HOLLYWOOD, FLORIDA / LONDON (IT BOLTWISE) – Ultimate Equity hat in Hollywood, Florida, ein Townhouse-Projekt mit 69 Einheiten für 32 Millionen US-Dollar übernommen. Die umzäunte Anlage Royal Oaks im Viertel Emerald Hills wechselte den Eigentümer im Rahmen einer 1031-Steuerbefreiungstransaktion. Der Deal wurde vollständig in bar abgewickelt, der von den Maklern genannte Rekordpreis pro Einheit liegt laut Angaben bei einer Kapitalisierungsrate von unter 5 Prozent. Damit zeigt sich einmal mehr, wie stark sich Off-Market-Strategien im knapp verfügbaren Submarkt auf die Preisbildung auswirken.
Ultimate Equity sorgt mit dem Kauf von Royal Oaks in Hollywood, Florida, für spürbaren Druck im Segment der gemischt angebotenen, aber selten wechselnden Townhouse-Bestände. Ausschlaggebend ist weniger die reine Transaktionshöhe von 32 Millionen US-Dollar als die Kombination aus Angebotsknappheit, strukturiertem Off-Market-Vorgehen und einem Preisniveau, das in der Darstellung der beteiligten Vermarktungsseite als Rekord für den jeweiligen Teilmarkt gilt. Laut Mitteilung wurde die umzäunte Anlage „Royal Oaks“ im Viertel Emerald Hills von einer Einheit namens „Royal Oak TH“ verkauft, bevor sie nun in den Besitz von Ultimate Equity überging.
Technisch betrachtet ist die Kapitalisierungsrate in solchen Deals oft der schnellste Indikator dafür, wie viel Risiko oder Zukunftswert ein Käufer bereits im Preis „einkalkuliert“. In diesem Fall nennt die beteiligte Beratungs- und Vermittlungsseite eine Kapitalisierungsrate von unter 5 Prozent – bei einem Kaufpreis pro Einheit, der damit besonders hoch ausfällt. Die Transaktion wurde zudem als 1031-Steuerbefreiungstransaktion beschrieben und vollständig in bar abgewickelt, was in der Praxis bedeutet, dass der Erwerber die steuerliche Struktur des Wechsels mit der Finanzierungsseite der Abwicklung zusammengeführt hat. Dass der Markt dafür überhaupt eine Prämie zulässt, hängt bei Townhouse-Portfolios häufig an Faktoren wie Lagequalität, Mietniveau und der Erwartung stabiler Nachfrage.
Bei Royal Oaks liefert die Objektstruktur konkrete Rechenbasis für diese Bewertung: Das 2009 errichtete Areal in der Stirling Road 3200 umfasst 13 Gebäude auf einem 5,1 Hektar großen Grundstück. Insgesamt verteilen sich 116.886 Quadratfuß auf die Anlage; pro Einheit nennt die Beschreibung drei Schlafzimmer, 2,5 Bäder und eine Wohnfläche von 1.694 Quadratfuß. Ergänzend verfügen die Wohneinheiten jeweils über eine private Garage. Auf der Einnahmeseite werden für die monatlichen Mieten Bandbreiten von 3.228 bis 3.281 US-Dollar genannt; das Freizeit- und Gemeinschaftsangebot umfasst ein Clubhaus, einen Pool sowie einen Picknickbereich. Solche Merkmale sind gerade in nachfragestarken, aber begrenzten Wohnlagen häufig Teil dessen, was Käufer für eine längere Haltedauer oder für ein wertsteigerndes Betriebskonzept finanzieren.
Der zeitliche Abstand zum vorherigen Verkauf verdeutlicht außerdem, wie dynamisch der Preis im Mikrobereich wirken kann. Nach Angaben aus den in der Beschreibung referenzierten Aufzeichnungen wurde Royal Oaks zuletzt im August 2025 für 23,5 Millionen US-Dollar verkauft. Der neue Kaufpreis von 32 Millionen US-Dollar liegt damit etwa 36 Prozent über dem Betrag, der vor weniger als zwölf Monaten gezahlt wurde. Genau diese Entwicklung stützt die Aussage, dass ein „disziplinierter Off-Market-Prozess“ die Transaktion schnell auf einer reinen 1031-Basis abgeschlossen habe. Off-Market heißt dabei in der Regel: weniger öffentliche Preissignale, dafür stärker kontrollierte Bieterdynamiken und die Möglichkeit, bestimmte Käufergruppen gezielt anzusprechen, um Zeitpläne und Steuerlogik gleichzeitig zu bedienen.
Auf Käuferseite reiht sich Ultimate Equity in ein Muster ein, das in Südflorida aktuell viele Marktteilnehmer beobachten: Kapital sucht nicht nur nach Rendite, sondern auch nach konsistenten Entwicklungschancen in stark nachgefragten Urban- und Suburban-Lagen. Ultimate Equity ist im Eigentum von David Sedaghati, der zugleich Ultimate Shoes betreibt, und agiert laut Beschreibung aktiv in der Region. Als jüngstes Beispiel wird der Verkauf einer Entwicklungsfläche im Wynwood-Viertel von Miami im März für 54 Millionen US-Dollar genannt. Zusammen mit dem Royal-Oaks-Deal entsteht so ein Bild, in dem Bestandstransaktionen und Entwicklungsaktivitäten parallel laufen – eine Strategie, die im Zusammenspiel aus Cashflow-Objekten und optionalen Wachstumsprojekten Stabilität schaffen kann.
Für die Branche ist besonders interessant, dass Virgilio Fernandez und Mitash Kripalani von Cushman & Wakefield als vermittelnde Makler genannt werden. Fernandez wird zudem mit der Einschätzung zitiert, dass Immobilien wie Royal Oaks in Emerald Hills praktisch nie auf den Markt kämen. In einem Markt mit seltenem Angebot verlagert sich die Diskussion schnell von „Wird verkauft?“ hin zu „Wer bekommt den Zuschlag?“ – und damit steigt die Bedeutung der Prozessgestaltung. Wenn der Marktpreis sich dann an einer Kapitalisierungsrate unter 5 Prozent orientiert, ist die Implikation für künftige Erwerber klar: Sie müssen nicht nur Objektkennzahlen liefern, sondern auch die Fähigkeit mitbringen, Off-Market-Gelegenheiten mit steuer- und finanzierungsseitiger Konsistenz zeitnah zu schließen.
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