LONDON (IT BOLTWISE) – Bei der Übertragung eines Mehrfamilienhauses im Familienkreis lässt sich die Steuerlast nach einem BFH-orientierten Modell deutlich reduzieren. Im konkreten Fall geht es um ein Haus mit geschätztem Marktwert von 280.000 Euro, das an einen Neffen sowie zwei Nichten übertragen werden soll. Ein Teil wird als Schenkung genutzt, der Rest über eine zinslose Kaufpreisstundung mit 20 Jahren Laufzeit finanziert. Dadurch sinkt die Belastung, während die Erwerber die Liquidität behalten und Abschreibungspotenziale entstehen können.
Wer Immobilienvermögen innerhalb der Familie überträgt, stößt schnell auf eine harte Rechenaufgabe: Freibeträge begrenzen die steuerfreie Schenkung, während Immobilienpreise vielerorts weiter zulegen. Genau an dieser Schnittstelle setzt ein in der Praxis häufig diskutiertes Gestaltungsprinzip an, das Schenkung und entgeltlichen Erwerb kombiniert. Im Mittelpunkt steht ein Mehrfamilienhaus aus den 1970er-Jahren mit drei Wohneinheiten; sein geschätzter Marktwert liegt bei 280.000 Euro. Der Eigentümer, der sich in seinen mittleren 50ern sieht, plant die Übertragung an einen Neffen sowie zwei Nichten.
Die steuerliche Hürde ergibt sich dabei aus den vergleichsweise niedrigen Freibeträgen für entferntere Verwandte. Für Neffen und Nichten werden in der beschriebenen Konstellation jeweils 20.000 Euro angesetzt, also insgesamt 60.000 Euro für die drei Erwerber. Um diesen Rahmen auszuschöpfen, wird ein Betrag von 60.000 Euro als Schenkung deklariert. Der entscheidende Hebel liegt anschließend im Kaufpreis: Die verbleibenden 220.000 Euro sollen nicht sofort gezahlt werden, sondern über eine zinslose Kaufpreisstundung fließen. Der planmäßige Tilgungsmechanismus bleibt dabei bewusst kalkulierbar, weil die Stundung über 20 Jahre laufen soll und eine jährliche Rate von 5.000 Euro vorsieht, die die Erwerber an den Verkäufer leisten.
Technisch betrachtet geht es bei dieser Struktur nicht nur um eine „Aufteilung“ der Zahlung, sondern um die steuerliche Einordnung der Raten im privaten Kontext. Laut der Darstellung stützt sich das Modell auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs: Ratenzahlungen im privaten Bereich seien entsprechend steuerfrei zu behandeln. Der zentrale Effekt: Bei einer zinslosen Stundung entfällt ein fiktiver Zinsanteil, der andernfalls versteuert werden müsste. Das ist ein Unterschied zu typischen Konstellationen bei gewerblichen Veräußerungsgeschäften, in denen häufig eine Abzinsung vorgenommen wird und beim Verkäufer steuerpflichtige Zinseinkünfte entstehen können. Für Familienübertragungen kann dadurch die laufende Besteuerung deutlich „glatter“ ausfallen, weil die Konstruktion nicht auf die rechnerische Zinskomponente angewiesen ist.
Daneben spielt die Frage eine Rolle, wie der entgeltliche Teil der Übertragung steuerlich wirksam wird. Eine reine Schenkung schafft zwar zwar Übertragungsfreiheit, nimmt den Erwerbern aber in der Regel das Abschreibungspotenzial, das eng mit dem entgeltlichen Erwerb verbunden ist. Im beschriebenen Modell dagegen erwerben Neffen und Nichten den Gebäudewert anteilig gegen Zahlung einer Gegenleistung, sodass sie neues Abschreibungspotenzial generieren können. Praktisch heißt das: Durch Abschreibungen lässt sich die steuerliche Belastung aus den Mieteinnahmen der drei Wohneinheiten reduzieren. Damit wirkt das Konzept nicht nur als einmalige Steueroptimierung, sondern als laufender Mechanismus, der über die Zeit auch in der Ergebnisrechnung der Erwerber spürbar sein kann.
Finanzierungsseitig ist der Ansatz vor allem deshalb interessant, weil viele Übernahmen scheitern, wenn eine klassische Bankfinanzierung nötig wird. Eine zinslose Kaufpreisstundung über 20 Jahre entlastet die Erwerber, weil sie den Kaufpreis nicht in einer Summe aufbringen müssen. Gleichzeitig erhält der Verkäufer eine planbare private Rente: Die jährliche Belastung von 5.000 Euro kann – so die Argumentation – in der Regel aus den laufenden Erträgen des Objekts gedeckt werden. Wichtig ist dabei, dass die Gestaltung über einen langen Zeitraum nicht „nebenbei“ passiert: Fachleute verweisen explizit auf die Notwendigkeit exakter Dokumentation und einer vertraglichen Ausgestaltung, die auf eine dauerhafte Anerkennung durch Finanzbehörden abzielt. Gerade weil die Zahlung über zwei Jahrzehnte läuft, entscheiden Details wie Laufzeit, Fälligkeiten, Regelungen zur Stundung und die klare Trennung zwischen Schenkungs- und Kaufpreisteil über die Plausibilität der Umsetzung.
Für die Umsetzung in der Realität heißt das: Eigentümer und Erwerber sollten das Modell nicht nur als Steuerstory betrachten, sondern als ein Gesamtpaket aus Vertragsdesign, Liquiditätsplanung und Steuerlogik. Der Ablauf ist im Kern klar – Teil der Übertragung wird als Schenkung abgedeckt, der Rest als entgeltlicher Erwerb mit zinsloser Stundung strukturiert –, aber die Rechtssicherheit hängt an der sauberen Ausarbeitung. Für Familienunternehmen und Privatpersonen, die ihre nächste Generation aufbauen wollen, bietet die Kombination aus Freibetragsnutzung, zinsfreier Stundung und entgeltlichem Erwerb damit einen klaren Zielkonflikt-freien Weg: weniger Druck auf die Liquidität, gleichzeitig Möglichkeiten zur steuerlichen Optimierung über Abschreibungen und eine planbare Einnahmestruktur auf Verkäuferseite. Wer solche Modelle prüft, sollte frühzeitig die Parameter durchrechnen und die Vertragsunterlagen so vorbereiten, dass sie die gewählte Argumentation konsistent abbilden.
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