FORT LAUDERDALE / LONDON (IT BOLTWISE) – Neue Kreditrichtlinien von Fannie Mae und Freddie Mac treffen Käufer von Eigentumswohnungen besonders. Ab 3. August fällt für viele Gebäude die bisherige vereinfachte Prüfung weg, stattdessen verlangt das System eine vollständige Bewertung von Finanzen, Rücklagen, Versicherung und Bauzustand. Damit rechnen Verbandsvertreter mit längeren Abläufen und in Einzelfällen mit Ablehnungen. Zusätzlich steigt die geforderte Mindestrücklage für größere Reparaturen ab 4. Januar auf 15% statt 10%.
Wer in den USA eine Eigentumswohnung (Condo) mit Hypothek finanzieren will, muss sich auf mehr Prüfungstiefe einstellen. Hintergrund sind Änderungen bei den sogenannten Underwriting-Standards von Fannie Mae und Freddie Mac: Die beiden staatlich unterstützten Unternehmen kaufen typischerweise qualifizierte Hypotheken von Kreditgebern auf dem Sekundärmarkt auf und machen damit weiteres Lending möglich. Für Käufer bedeutet das indirekt, dass nicht nur die Bonität der Person zählt, sondern auch die finanzielle und bauliche Verfassung des jeweiligen Condo-Projekts stärker in die Kreditentscheidung einfließt.
Die zeitliche Zäsur kommt am 3. August. Ab diesem Datum wird die bisher für bestimmte Gebäude verfügbare „limited“ beziehungsweise „streamlined“ Review häufig durch eine vollständige Überprüfung ersetzt. Für viele Transaktionen heißt das: Kreditgeber müssen vor der Freigabe nicht nur Unterlagen zusammenstellen, sondern eine umfassendere Bewertung der Condominium Association durchführen lassen. Dazu gehören regelmäßig eine genauere Betrachtung der Vereinsfinanzen, die Höhe und Angemessenheit der Rücklagen, die Absicherung über Versicherungen sowie der Zustand des Gebäudes. Die Folge ist eine höhere Wahrscheinlichkeit, dass Dokumente nachgefordert werden und einzelne Projekte die Anforderungen erst nach Anpassungen oder Nachweisen erfüllen können.
Dass der Schritt nicht aus dem Nichts kommt, zeigt die Entwicklung nach dem teilweisen Einsturz des Champlain Towers South in Surfside, Florida, am 24. Juni 2021. Bei dem Unglück kamen 98 Menschen ums Leben. In der Folge wurden in mehreren Schritten Standards verschärft, unter anderem mit Blick auf verzögerte Reparaturen und unzureichende Instandhaltungsplanung. Ein Bericht des National Institute of Standards and Technology kam am 22. Juni zu dem Ergebnis, dass das rund 40 Jahre alte Gebäude bereits bei Planung und Bau Design- und Konstruktionsmängel aufwies und über Jahrzehnte hinweg eine fortschreitende Verschlechterung zum Einsturz beigetragen habe. Die Ereignisse beschleunigten außerdem Reformen auf Landesebene in Florida, darunter zusätzliche Sonderprüfungen für ältere Gebäude und Verpflichtungen zur Behebung festgestellter struktureller Probleme sowie zur angemessenen Rücklagenbildung.
Nach Surfside hatten Fannie Mae und Freddie Mac schon in den Monaten danach strengere Regeln eingeführt: Projekte mit erheblichem „deferred maintenance“, kritischen Reparaturen oder bestimmten Sonderumlagen wurden zunächst nicht mehr ohne Weiteres als Grundlage für Hypothekenkäufe oder -garantien akzeptiert. Viele dieser zunächst befristeten Maßnahmen wurden 2023 dauerhaft. In diesem Jahr ergänzten die beiden Einrichtungen weitere Anpassungen: Ein Teil zielt darauf, die Kosten für Associationen zu senken, etwa indem ihnen bei der Versicherung von Dächern mehr Flexibilität eingeräumt wird. Parallel bleibt das Ziel klar auf Risikoreduktion für Käufer und Kreditgeber ausgerichtet – und genau hier setzt die Abschaffung der vereinfachten Prüfung zum 3. August an.
Wie stark sich der Prozess konkret verlängern kann, wird in der Praxis von Projektgröße, Verfügbarkeit der Dokumente und der Geschwindigkeit der Bereitstellung abhängen. Die Community Associations Institute rechnet damit, dass rund 40% der Condo-Käufe mit Hypothek bislang über eine limited Review abgewickelt wurden und nun häufiger eine Vollprüfung benötigen. Das würde zusätzliche manuelle Schritte erzeugen, unter anderem bei Kreditgebern und bei den Associationen selbst, weil Fragen zu Reserven und Unterhaltsnachweisen nicht nur „kurz durchgewunken“, sondern vollständig verifiziert werden müssen. Zugleich weist die Mortgage Bankers Association darauf hin, dass nach Abschluss einer Vollprüfung das Projekt in den Fannie-und-Freddie-Systemen als genehmigt gelten kann und nicht für jeden späteren Kredit zwingend neu geprüft werden muss.
Gleichzeitig erhöht die strengere Prüfung das Risiko von Ablehnungen im Einzelfall. Wenn ein Condo-Projekt die Underwriting-Standards im Rahmen der Vollprüfung nicht erfüllt, kann der Kredit im schlimmsten Fall vom jeweiligen Kreditgeber verweigert werden. Dawn Bauman ordnet das so ein: Gebäude, die zuvor unter der vereinfachten Prüfung akzeptiert wurden, könnten in der Vollprüfung als nicht konform herausfallen, ohne dass daraus automatisch eine strukturelle Gefahr folgt. Für Käufer ist die Ablehnung jedoch finanziell spürbar: Erhält ein Interessent bei einem Kreditgeber keine Zusage, heißt das nicht zwangsläufig, dass der Kauf unmöglich ist. Manche Kreditgeber könnten ein Darlehen in ihrem eigenen Portfolio behalten statt es später an Fannie Mae oder Freddie Mac zu verkaufen. In diesem Fall kann der Käufer jedoch mit höheren Zinsen oder einer größeren Eigenkapitalanforderung rechnen, weil der Kreditgeber sein Risiko anders absichern muss. Zusätzlich kann eine langsamere Hypothekenfreigabe Käufer ohne Finanzierung – also Barzahler – begünstigen, weil diese oft schneller abschließen können.
Eine zweite Stellschraube kommt am 4. Januar. Dann soll eine Policy greifen, die Associationen verpflichtet, mindestens 15% ihres jährlichen Budgets in Rücklagen für große Reparaturen und Erneuerungen zu halten. Aktuell liegt die Schwelle bei 10%. Fannie Mae begründet das in einem Schreiben vom 18. März an Kreditgeber damit, dass Projekte mit zu niedrigen Rücklagen typischerweise nicht genügend Ressourcen für die laufende Instandhaltung oder für unerwartete Betriebsausgaben haben. Ohne ausreichende Reserven steigt das Risiko für Sonderumlagen oder dauerhaft höhere Beiträge, was laut den Angaben die wirtschaftliche Belastung für Eigentümer erhöht und bis in Richtung Zahlungsausfall beziehungsweise Zwangsvollstreckung reichen kann.
Wie tief die Auswirkungen werden, hängt auch davon ab, wie gut Associationen auf die neue Abfrage- und Nachweislogik vorbereitet sind. Die Community Associations Institute betont, dass viele Associationen keine Spezialisten für die Detailanforderungen von Fannie Mae und Freddie Mac sind, sondern erst durch Fragebögen und Compliance-Fragen der Kreditgeber mit den neuen Erwartungen konfrontiert werden. In der Folge fordern Verbände wie die Community Home Lenders of America und die National Association of Mortgage Brokers eine Verschiebung der Budget-Anforderung um ein Jahr, um Boards und Verwalter eine Übergangszeit zu geben. Für den Markt ist das vor allem eine Frage der Geschwindigkeit: Welche Gebäude können ihre Rücklagen- und Nachweisdokumentation rechtzeitig stabilisieren, und wie schnell lassen sich Prüfprozesse in den bestehenden Workflows der Kreditwirtschaft integrieren?
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