HAMBURG / LONDON (IT BOLTWISE) – Der vdp-Immobilienpreisindex zeigt für das zweite Quartal 2026 einen Preisanstieg von 1,3 % gegenüber dem Vorjahresquartal, aber zugleich einen Rückgang von 0,1 % im Quartalsvergleich. Treiber bleibt vor allem Wohnen: Wohnimmobilien legen um 1,9 % zu, während Büro um 1,2 % und Einzelhandel um 0,2 % nachgeben. In den Teilmärkten steigt zwar weiterhin die Mietdynamik bei Mehrfamilienhäusern, die Gesamtentwicklung bleibt jedoch uneinheitlich. Für das Gewerbe erwartet der Branchenkommentar spürbarer Einfluss durch Zins- und Makroeffekte.
Im zweiten Quartal 2026 zeichnet sich auf dem deutschen Immobilienmarkt ein deutlich differenziertes Bild ab: Insgesamt steigen die Preise laut vdp-Immobilienpreisindex zwar um 1,3 % gegenüber dem Vorjahresquartal, im Vergleich zum ersten Quartal 2026 fällt das Plus jedoch nur marginal aus (minus 0,1 %). Damit wird der zuvor erkennbare Gleichlauf der Objektklassen aufgebrochen. Besonders auffällig ist die Entwicklung im Wohnsegment, denn sie erklärt den Anstieg im Jahresvergleich weitaus stärker als die Gewerbe-Komponenten. Der Index berücksichtigt Preisdynamiken in den Segmenten Wohnen, Büro und Einzelhandel und stützt sich dabei auf Transaktionsdaten aus über 700 Kreditinstituten.
Technisch betrachtet ist vor allem die Aktualisierung der Indexbasis ein wichtiger Hintergrund, weil sie die Interpretation über Zeiträume hinweg beeinflusst. Zu Beginn des Jahres 2026 wurde die Methodik für einige Teil-Indizes angepasst: vdpResearch arbeitete dafür mit der Deutschen Bundesbank zusammen. Als neues Basisjahr gilt nun 2022 mit einem Indexwert von 100, und historische Werte wurden entsprechend der neuen Methodik überarbeitet. Für Marktbeteiligte heißt das: Quartals- und Jahresvergleiche lassen sich zwar weiterhin sauber einordnen, allerdings sollte bei der Diskussion über „Trendwechsel“ berücksichtigt werden, dass Teile der Zeitreihe methodisch nachjustiert wurden.
Die Ursache der zuletzt uneinheitlichen Preisbewegung lässt sich im Jahresvergleich relativ klar nach Objektklasse aufteilen: Wohnimmobilien stiegen im zweiten Quartal 2026 um 1,9 % gegenüber dem gleichen Zeitraum 2025. Büroimmobilien lagen dagegen bei minus 1,2 %, Einzelhandelsimmobilien bei minus 0,2 %. Innerhalb des Wohnens sticht insbesondere der Teilmarkt der Eigentumswohnungen hervor: Hier betrug das Wachstum 2,6 %. Eigenheime legten um 2,0 % zu, Mehrfamilienhäuser um 1,6 %. Beim Blick auf den Quartalsvergleich zeigt sich ebenfalls eine Spreizung nach Wohn-Typ: Mehrfamilienhäuser plus 0,3 %, Eigenheime plus 0,4 %, Eigentumswohnungen plus 0,5 %.
Auch die laufende Wohnungsmarktdynamik deutet auf ein Umfeld hin, in dem Nachfrageüberhang und Knappheit weiterhin wirken. Im Zeitraum April bis Juni 2026 stieg die Neuvertragsmiete für Mehrfamilienhäuser um 3,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal, allerdings verlangsamte sich die Zunahme im Vergleich zu früheren Quartalen. Gleichzeitig erhöhten sich die Renditen bei Mehrfamilienhäusern, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, um 1,5 %, weil die Neuvertragsmieten stärker zulegten als die Kaufpreise. Das ist eine Konstellation, die für Investoren typischerweise zwei Botschaften kombiniert: kurzfristig unterstützen steigende Mieterträge die Ertragsseite, während die Kaufpreisdynamik das Risiko- und Bewertungsumfeld vorerst nicht gleichermaßen mitzieht.
Während das Wohnen damit stützt, bleibt das Gewerbe spürbar empfindlich. Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp, ordnet die Entwicklung so ein, dass Büro- und Handelsimmobilien preislich nachgeben, Wohnimmobilien dagegen weiterhin Preisanstiege zeigen, jedoch mit geringerer Dynamik als in vorangegangenen Quartalen. Für Gewerbeimmobilien erwartet der Kommentar vor allem eine stärkere und schnellere Reaktion auf geopolitische Entwicklungen, steigende Inflationserwartungen sowie die daraus resultierende Zinsentwicklung. Daneben spielt die eher verhaltene Konjunktur eine Rolle: Sie schwächt die Nachfrageperspektiven im Gewerbe, während im Wohnsegment der Nachfrageüberhang fortbesteht.
Im politischen Kontext bewertet der vdp mehrere geplante wohnungspolitische Maßnahmen positiv. Genannt werden unter anderem ein Upgrade des Baugesetzbuches sowie die Beschleunigung von Planungsverfahren, verbunden mit der Forderung, übertriebene technische Anforderungen zu überprüfen, um den Markt zu stimulieren. Außerdem wird die Abschaffung des sektoralen Systemrisikopuffers für Wohnimmobilienfinanzierungen als überfällig bezeichnet; bei der Einführung 2022 habe es aus Sicht des vdp keine sachliche Rechtfertigung gegeben. Zusätzlich begrüßt der vdp Bestrebungen, eine bundesgesetzliche Regelung auf den Weg zu bringen, die Debatten um Vergesellschaftung privater Mietwohnungsbestände auf Landesebene unterbinden soll. In der Argumentation geht es dabei um Marktvertrauen und Kapitalbindung: Wenn privates Kapital abwandert, fehlt es dem Neubau. Für die Umsetzung fordert der vdp eine zügige und wirksame Realisierung der Initiativen.
Auch regional zeigt sich eine eigene Logik, vor allem in den Top 7-Städten. Dort stiegen die Wohnimmobilienpreise im Jahresvergleich um 2,1 % und damit etwas stärker als der Bundesdurchschnitt. Die höchsten Preissteigerungen wurden für Hamburg mit 3,8 % gemeldet, gefolgt von Köln (2,5 %), Frankfurt und Düsseldorf (jeweils 2,4 %) sowie München (2,3 %). Berlin und Stuttgart wiesen mit 1,6 % beziehungsweise 0,7 % niedrigere Wachstumsraten auf. Gleichzeitig moderierten sich die Preiszuwächse: Im ersten Quartal hatten vier der sieben Städte noch Zuwächse von über 4,0 % gezeigt. Bei den Neuvertragsmieten lagen die Top-7-Städte im Mittel bei 1,5 % und damit deutlich unter dem bundesweiten Wert von 3,2 %; Düsseldorf zeigte mit 3,6 % das höchste Mietwachstum, Berlin mit 0,6 % das geringste. Schließlich sanken die Renditen in den Ballungsräumen laut vdp-Liegenschaftszinsenindex um 0,7 %, was das Spannungsfeld zwischen Mietdynamik und Kaufpreisbewertung in den Metropolen unterstreicht.
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