LONDON (IT BOLTWISE) – Steigende Mieten und moderat steigende Kaufpreise machen Mietwohnungen für viele Anleger weiterhin attraktiv. Eine neue Analyse zum Thema Mietrendite zeigt, welche Städte im Verhältnis aus Bruttokaltmieten und Kaufpreis besonders gut abschneiden. Dabei werden Hochpreis-Metropolen wie Berlin und München im Renditevergleich relativiert. Als konkretes Beispiel nennt die Auswertung unter anderem Chemnitz als Stadt mit starken Mietrendite-Werten.
Die Frage nach der „richtigen“ Stadt entscheidet bei Immobilieninvestments oft schneller über Rendite und Risiko als die Auswahl einzelner Objekte. Genau deshalb ist Kennzahlen-Transparenz so wichtig: Wer eine Mietwohnung kauft, spekuliert nicht nur auf steigende Mieten, sondern muss den Kaufpreis so einordnen, dass die laufenden Bruttokaltmieten die Investition auch langfristig tragen. An diesem Punkt setzt der jüngst veröffentlichte „Mietrenditeatlas“ an und bündelt für 52 große deutsche Städte die Ergebnisse einer Mietrendite-Betrachtung, die Kaufpreis und erwartete Bruttokaltmieten direkt gegeneinanderstellt.
Im Kern ist die Mietrendite eine Verhältniszahl: Sie setzt die erwarteten Bruttokaltmieten in Beziehung zum Kaufpreis. Je höher die Prozentzahl ausfällt, desto lukrativer wirkt das Investment zunächst „auf dem Papier“. Diese Logik ist besonders relevant, weil Mieten in Deutschland seit Jahren steigen, während Kaufpreise zwar ebenfalls nach oben tendieren, aber laut der zugrunde liegenden Argumentation nicht im gleichen Tempo. Für Gutverdiener wird die Mietwohnung dadurch im Grundsatz als vergleichsweise sichere Kapitalanlage eingeordnet – zumindest solange die Annahmen zur Mietentwicklung und zur Finanzierung realistisch bleiben.
Für den Städtevergleich schaut der Atlas auf die 52 größten deutschen Städte und kommt zu dem Schluss, dass bestimmte Standorte höhere Renditen versprechen als Metropolen. Der Text nennt dabei ausdrücklich, dass Berlin und München im Vergleich weniger attraktiv wirken. Damit verschiebt sich die Perspektive: Statt nur auf die Nachfrage- und Image-Stärke von Großstädten zu setzen, rückt die betriebswirtschaftliche Basisfrage in den Vordergrund, ob der Kaufpreis im Verhältnis zur erwartbaren Miete noch „Mitspieler“ ist oder ob er die Rendite bereits vor dem ersten Mietvertrag stark drückt. Gerade bei heterogenen regionalen Preisniveaus kann diese Gegenüberstellung zwischen Kaufpreisniveau und Mietpotenzial den Ausschlag geben.
Konkreter wird die Auswertung bei Chemnitz: Die Stadt landet laut Analyse in den Top 5 bei der Mietrendite. Das ist ein Hinweis darauf, dass in bestimmten Sekundär-Standorten Kaufpreise nicht so stark ausufern wie das Mietniveau, oder dass die erwarteten Bruttokaltmieten im Verhältnis zum Einstiegspreis überdurchschnittlich hoch ausfallen. Für Anleger ist das jedoch nur der Startpunkt, denn die Mietrendite als Bruttogröße bildet viele Realitätselemente nicht vollständig ab. Wer aus dem Atlas ableitet, muss deshalb im nächsten Schritt prüfen, wie hoch Instandhaltungs- und Modernisierungskosten ausfallen, wie sich Leerstandsrisiken regional verteilen und wie die Lage im Objektsegment – etwa bei Altbau und energetischem Sanierungsbedarf – die tatsächliche Netto-Rendite beeinflusst.
Technisch betrachtet ist die Renditerechnung zwar simpel, aber die Qualität der Eingangsparameter entscheidet. Bruttokaltmieten spiegeln weder Betriebskosten, Verwaltung noch Instandhaltung wider. Genau deshalb lohnt es sich, die im Atlas verwendete Mietrendite als „Screening-Kennzahl“ zu begreifen: Sie hilft, Städte schnell zu priorisieren, ersetzt aber kein Objekt- oder Cashflow-Modell. In der Praxis bedeutet das: Für Chemnitz und die vier weiteren Städte, die der Atlas in dieser Kategorie hervorhebt, sollten Anleger die Mietpreisspannen anhand vergleichbarer Objekte verifizieren, die Vermietbarkeit einzelner Lagen und Wohnungsgrößen realistisch kalkulieren und die Finanzierung so strukturieren, dass Zins- und Tilgungsannahmen auch bei schwächerem Nachfrageverlauf tragfähig bleiben.
Auch der Marktmechanismus dahinter ist aufschlussreich. Wenn Kaufpreise moderat steigen, während Mieten nachziehen, erhöht sich in der Regel die Wahrscheinlichkeit, dass Renditen im Zeitverlauf stabil bleiben oder sich verbessern. Umgekehrt können Preisrallyes in bestimmten Städten die Mietrenditen schnell wieder drücken, selbst wenn Mieten weiterhin steigen. Der Atlas positioniert sich damit nicht nur als Ranking, sondern als Gegenmodell zum instinktiven „Teuer ist oft gut“-Reflex. Dass Metropolen im Vergleich weniger Rendite versprechen, bedeutet nicht, dass dort keine Nachfrage existiert, sondern dass der Kaufpreisunterschied die Rendite-Vorteile zumindest teilweise auffrisst.
Für die Umsetzung in Unternehmen und bei größeren Portfolios ist das Ranking vor allem dann wertvoll, wenn es in eine systematische Investment-Pipeline eingebettet wird. Eine sinnvolle Logik ist: Erst Auswahl über Mietrendite und Kaufpreis-Miete-Verhältnis, dann Vertiefung über Objektqualität, energetischen Zustand, Vermietungskennzahlen wie durchschnittliche Mietdauer und das lokale Mietermarkt-Umfeld. So kann aus dem Atlas ein belastbares Set an Kandidaten werden, aus dem sich Projekte für unterschiedliche Risikoprofile ableiten lassen – konservativ über stabile Cashflows, opportunistisch über Sanierungs- und Wertsteigerungsannahmen. Der wichtigste Punkt bleibt dabei: Die im Atlas genannte „Attraktivität“ ist kein Automatismus, sondern eine Startposition, die in der nächsten Analysephase konkret werden muss.
Am Ende liefert der Mietrenditeatlas damit vor allem eines: eine messbare Alternative zur reinen Stadt-Story. Indem die Analyse Kennzahlen wie Mietrendite ansetzt und gleichzeitig Berlin oder München als Vergleichsmaßstab in den Hintergrund rückt, lenkt sie die Aufmerksamkeit auf Standorte, in denen das Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete noch Raum für Rendite lässt. Chemnitz als Top-5-Beispiel zeigt, wie stark sich die Ergebnisse bei einer kennzahlenbasierten Betrachtung von der intuitiven Großstadtlogik unterscheiden können. Für jeden, der in Mietimmobilien investiert, gilt deshalb: Erst priorisieren, dann prüfen. Genau in dieser Reihenfolge wird aus einem Ranking ein belastbarer Investment-Entscheid.
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