LONDON (IT BOLTWISE) – Der Büromarkt erlebt laut CBRE spürbaren Rückenwind: Die Nettoabsorption liegt im zweiten Quartal bei 12,6 Millionen Quadratfuß und die Leasingaktivitäten steigen im Jahresvergleich um 16 Prozent. Gleichzeitig sinkt die Gesamtleerstandsquote um 30 Basispunkte auf 18,3 Prozent, obwohl der Markt insgesamt noch sehr heterogen ist. Entscheidend ist dabei nicht nur die Gebäudequalität, sondern wie ein Objekt wirklich betrieben und für moderne Arbeitsmodelle genutzt wird. Genau dieser Unterschied entscheidet künftig stärker über Renditen als die reine Einordnung in „Premium“ oder „Standard“.
Die Erholung am Büromarkt wirkt auf den ersten Blick wie eine saubere Erfolgsgeschichte: Nettoabsorption von 12,6 Millionen Quadratfuß im zweiten Quartal, fast Verdopplung gegenüber dem Vorquartal, dazu ein neuntes Quartal in Folge mit positiver Nachfrage, wie CBRE berichtet. Auch die Dynamik bei der Vermietung passt ins Bild. Im Jahresvergleich kletterten die Leasingaktivitäten um 16 Prozent; zugleich liegt das Investitionsvolumen im Bürosegment für das laufende Jahr voraussichtlich 16 Prozent über dem Vorjahr. Das klingt nach einem Markt, der sich entschlossen aus dem Tal bewegt hat.
Doch sobald man die Kennziffern auseinanderzieht, wird aus „Aufschwung“ ein Bild mit scharfen Rändern. Die Gesamtleerstandsquote fällt zwar um 30 Basispunkte auf 18,3 Prozent und markiert damit den größten quartalsweisen Rückgang seit 2015. Gleichzeitig unterscheidet sich die Lage bei erstklassigen Flächen deutlich: 12,3 Prozent Leerstand bei „prime“ stehen 18,3 Prozent für den gesamten Bestand gegenüber. Diese 600 Basispunkte sind nicht nur eine statistische Ungenauigkeit, sondern verweisen darauf, dass unter einem gemeinsamen Etikett unterschiedliche Märkte zusammengefasst werden. Schon innerhalb der Region entstehen Extreme: In Midtown Manhattan liegt die Leerstandsquote für erstklassige Büroflächen bei 2,2 Prozent, während ein Vorstadt-Büropark aus den 1980er-Jahren, eine Stunde entfernt, kaum finanzierbar wirkt.
Genau an dieser Stelle greift die Branchenlogik „Flight to Quality“. Premiumflächen zu kaufen und Standardobjekte zu meiden, ist für viele Investoren der naheliegende Schritt, weil die Differenz im Leerstand und das schnellere Mietwachstum seit Jahren als Beleg gelten. Allerdings bleibt die Empfehlung unvollständig, wenn sie Qualität hauptsächlich als physische Eigenschaft versteht: Lage, Baujahr, Grundrisslogik und Ausstattung seien die Treiber, und der Preis bilde diese Eigenschaften bereits im Moment des Handels ab. Die Daten aus der Praxis sprechen dagegen, dass die größten Leistungsunterschiede sauber zwischen Segmenten entstehen; stattdessen liegen sie innerhalb derselben Asset-Klasse.
Ein zentrales Argument dafür liefert die Messung der Arbeitsplatz- und Nutzererfahrung. Bei Leesman, einem Anbieter, der die Experience am Arbeitsplatz anhand von über einer Million Mitarbeiterantworten auswertet, zeigen sich in Studien regelmäßig große Abstände selbst bei nominell identischen Objekten. In einer Auswertung mit 1.322 Arbeitsplätzen und 476.341 Antworten erzielten Arbeitsplätze mit unzugewiesenen Sitzplätzen einen durchschnittlichen Leesman-Index von 79, wenn der Raum echte Vielfalt bot, und 51,1, wenn diese Vielfalt fehlte. Das ist dieselbe Asset-Klasse, dieselbe nominelle Strategie – aber eine Differenz von 27,9 Punkten in der tatsächlich erlebten Funktionalität. Damit verschiebt sich die Frage vom „Wie sieht das Gebäude aus?“ hin zu „Wie arbeitet die Organisation darin – und wie ist das Gebäude darauf ausgelegt und wird es daraufhin betrieben?“
Diese Perspektive wird durch eine breitere Betrachtung gestützt. Unter Arbeitsplätzen mit großer Vielfalt erreichen 65 Prozent das oberste Erfahrungsband; ohne diese Vielfalt sind es nur 17 Prozent. Bemerkenswert ist außerdem der fehlende Zusammenhang mit der physischen Qualität der Bausubstanz. Die Unterschiede entstehen demnach nicht primär aus Material oder Fassade, sondern daraus, wie das Gebäude konfiguriert, programmiert und im Tagesbetrieb genutzt wird. Anders gesagt: „Betriebsfähigkeit“ ist weniger sichtbar als Standard-Kennzahlen, sie taucht selten in Mieterlisten, Angebotsmemoranden oder vergleichbaren Mietpreisrastern auf. Erst 18 Monate später zeigt sich die Wirkung im Verlängerungsverhalten, bei Expansionsentscheidungen und in Gesprächen mit Mietern, die oft nicht in der klassischen Maklerkette landen.
Dass diese Verschiebung operativ stattfindet, lässt sich auch an der aktuellen Umsetzungssicherheit ablesen. In einer Leesman-Umfrage unter 129 führenden Immobilienexperten gaben 65 Prozent an, dass ihre Organisation noch keinen passenden Ansatz für Hybridarbeit und Büro-Nutzung gefunden hat. 57 Prozent berichteten zudem, dass ihre Bürofläche in den letzten 18 Monaten geschrumpft ist, und 48 Prozent erwarten weitere Flächenreduzierungen. Das bedeutet: Unternehmen lernen ihren tatsächlichen Bedarf in der Praxis, oft erst nach einer Phase mit Probe- und Nachjustierungszyklen. Vermieter, die diese Signale in Echtzeit erkennen und darauf reagieren können, werden Flächen halten können, die das „tierbasierte“ Modell ihnen eigentlich nicht zusprechen würde.
Für Investoren stellt sich dadurch die ursprüngliche These neu. Wenn die Kluft zwischen Premium und Standard rein physisch wäre, gäbe es wenig zu tun, außer die richtigen Objekte auszusortieren. In diesem Zyklus ist die selektive Strategie jedoch bereits überlaufen: Premiumobjekte werden häufig nach derselben Story, mit denselben Vergleichswerten und denselben Annahmen bewertet. Wird ein signifikanter Teil der Differenz dagegen operativ erzeugt, entsteht ein anderer Spielraum. Dann kann ein Objekt auf der „falschen“ Seite des Spreads liegen und dennoch durch bessere Betriebsfähigkeit – also durch die Ausrichtung auf Nutzererfahrung und hybride Nutzungsszenarien – in eine bessere Position gebracht werden. Das ist kein Angriff auf Qualität. Es ist vielmehr die Einsicht, dass Qualität heute eher die Eintrittskarte ist und der Wettbewerbsvorteil zunehmend daraus entsteht, wie konsequent ein Gebäude als System betrieben wird, in dem die Nutzererfahrung tatsächlich Ergebnis sein soll.
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