FRANKFURT / LONDON (IT BOLTWISE) – Das Hamburger Gewos-Institut erwartet für dieses Jahr einen spürbaren Rückgang der Nachfrage nach Wohnimmobilien. Vor allem höhere Baufinanzierungszinsen, zuletzt rund 4,25 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung, dämpfen die Kaufbereitschaft. Gleichzeitig ziehen Baupreise und allgemeine Teuerung wieder stärker an. Für das zweite Quartal werden sinkende Anfragen bei Immobilienportalen und längere Vermarktungszeiten als Hinweise auf eine abkühlende Entwicklung genannt.
Die Diskussion um fallende oder steigende Immobilienpreise bekommt derzeit ein neues Gewicht, weil die Nachfrage sichtbar nachlässt. Das Gewos-Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung prognostiziert für dieses Jahr eine deutliche Abkühlung am deutschen Markt: Die Zahl der Käufe von Wohnimmobilien soll auf rund 612.000 sinken, das wären 4,4 Prozent weniger als im Vorjahr. Parallel rechnet Gewos mit einem Rückgang des Umsatzes mit Wohnimmobilien um 2,0 Prozent auf knapp 211 Milliarden Euro. Der Kernpunkt ist dabei nicht nur das Tempo, sondern die Kombination aus Zinsen, Kosten und Kaufzurückhaltung, die sich gegenseitig verstärkt.
Technisch betrachtet liegt die Ursache an einem sehr konkreten Preisanker: den laufenden Finanzierungskosten. Laut Analysefirma Barkow Consulting stiegen die Zinsen für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung zuletzt auf rund 4,25 Prozent jährlich; damit wird ein Hoch seit Mai 2011 erreicht. Für viele Haushalte entscheidet genau diese Größe darüber, wie viel monatliche Rate in ein Budget passt und ob sich ein Objekt überhaupt noch rechnet. Schon kleine Aufschläge können die Tragbarkeit kippen, wodurch aus „noch im Prozess“ schnell „zu teuer“ wird – und aus geplanten Käufen ungeplante Warteschleifen.
Mit Blick auf die Nachfrageindikatoren wird die Wirkung in mehreren Schichten erkennbar. Im zweiten Quartal habe die Nachfrage nach Wohneigentum laut Aussage von Gewos-Immobilienexperte Sebastian Wunsch einen erheblichen Dämpfer erhalten: Anfragen auf Inserate bei Immobilienportalen seien gesunken und Vermarktungszeiträume gestiegen. Dazu passen auch die weiteren Belastungsfaktoren, die Gewos nennt: Neben den Bauzinsen ziehen Baupreise und allgemeine Teuerung wieder stärker an. Auch Sorgen über Kriege und Zollkonflikte sowie eine etwas strengere Kreditvergabe der Banken spielen hinein, weil sie den Entscheidungshorizont verkürzen und Genehmigungs- beziehungsweise Finanzierungsprozesse verlängern.
Die Prognose zeigt zudem, wie unterschiedlich die Segmente reagieren. Besonders stark dürfte 2026 die Zahl der Eigenheimkäufe schrumpfen, Gewos erwartet dafür ein Minus von mehr als fünf Prozent. Ähnlich sieht es bei Wohnbauland aus, was vor allem mit der Finanzierungskette zusammenhängt: Wenn der Endpreis über die Baukosten und die Zinsen steigt, sinkt die Bereitschaft, in Vorhaben zu investieren. Demgegenüber könnten Transaktionen von Mehrfamilienhäusern leicht wachsen, weil Investoren von steigenden Mieten profitieren und Cashflows weniger stark auf die Erstfinanzierung angewiesen sind als beim klassischen Eigenheimmix.
Am Markt wird der Abwärtstrend bei den Aktien dazu in Beziehung gesetzt, dass sich ein Teil der Neubewertung bereits an den Kapitalmärkten abzeichnet. Während Immobilienkonzerne generell unter dem schwierigen Zinsumfeld leiden, deutet der Tagesverlauf laut XETRA-Handel darauf hin, dass einzelne Titel kurzfristig vom Abwärtsdruck abweichen können: Die Vonovia-Aktie legte zeitweise um 0,87 Prozent auf 18,04 Euro zu, TAG Immobilien gewann zeitweise 0,70 Prozent auf 11,46 Euro. Solche Bewegungen bedeuten nicht automatisch eine Trendwende bei den Fundamentaldaten, aber sie spiegeln Erwartungen wider, etwa ob Zinsen eher begrenzt steigen oder ob sich die Margenstabilität einzelner Geschäftsmodelle besser durchhalten lässt als befürchtet.
Für Unternehmen und Marktteilnehmer ist dabei vor allem die Planbarkeit entscheidend. Gewos verweist auf ein begrenztes Wachstumspotenzial im deutschen Immobilienmarkt mittelfristig, und auch die Analystenperspektive betont weitere Risiken: Max Herbst, Gründer der FMH-Finanzberatung, schreibt, man nähere sich bei den Bauzinsen langsam dem möglichen Bereich von 4,5 Prozent. In so einem Szenario werden Entscheidungen entlang der gesamten Wertschöpfungskette „finanzierungsgetrieben“: Projektentwickler müssen Budgets und Verkaufsannahmen neu austarieren, Kreditnehmer kalkulieren stärker konservativ, und Portale/Vertriebsteams erwarten längere Vermarktungszyklen. Gleichzeitig kann KI im Tagesgeschäft helfen, weil KI-gestützte Modelle etwa die Sensitivität von Nachfrage auf Zins- und Preisänderungen besser erfassen oder Leads nach Wahrscheinlichkeit priorisieren; das ersetzt aber keine Finanzierungsmathematik, sondern macht die Reaktion darauf schneller.
Auch historisch ist die Logik nachvollziehbar: Der Immobilienmarkt reagiert typischerweise zeitverzögert, weil Vertragsabschlüsse, Finanzierung und Vermarktung nicht über Nacht passieren. Wenn laut Gewos bereits im ersten Halbjahr Daten aus den Gutachterausschüssen verarbeitet wurden, ist das ein Signal, dass der Abkühlungsprozess nicht nur „gefühlte Stimmung“ ist, sondern sich in messbaren Größen wie Transaktionszahlen, Umsatz und Vermarktungsdauern niederschlägt. Für den Rest des Jahres wird es deshalb weniger darum gehen, ob es einzelne Erholungsmomente gibt, sondern ob sich die Zins- und Preisentwicklung so stabilisiert, dass Käufer wieder verlässliche Rechenwege haben und Verkäufe nicht weiter aufgeschoben werden.
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