MECKENBEUREN / LONDON (IT BOLTWISE) – Die Liebenauer Fachtage haben nach 20 Jahren Immobilienverrentung gezeigt, wie sich das Angebot von einzelnen Modellen zu einem eigenständigen Beratungsfeld entwickelt hat. Rund 50 Fachleute aus Verbraucherschutz, Finanz- und Immobilienwirtschaft sowie Politik diskutierten am 16. und 17. September die Frage, wie Vermögen aus Wohnimmobilien frei werden kann, ohne das Zuhause aufzugeben. Die Teilnehmer machten dabei vor allem transparente Kosten, verständliche Produktlogik und rechtssichere Verträge zum zentralen Hebel. Gleichzeitig wurde klar, dass Kreditlösungen und die dauerhafte Absicherung von Langlebigkeitsrisiken für viele Haushalte noch Lücken lassen.
Wer Immobilieneigentum im Alter in Liquidität umwandeln will, steht seit zwei Jahrzehnten in einem Spannungsfeld aus Wohnbedürfnis, Lebensplanung und Kapitalmarktrealität. Genau diese Gemengelage bildete den roten Faden der 5. Liebenauer Fachtage zur Immobilienverrentung, die am 16. und 17. September im Schloss-Saal der Stiftung Liebenau in Meckenbeuren stattfanden. Rund 50 Fachleute aus Verbraucherschutz, Finanzwirtschaft, Immobilienwirtschaft, Beratung und Politik nahmen daran teil und zeichneten nach, wie aus einem zunächst jungen Markt ein breiteres Spektrum an Möglichkeiten geworden ist, gebundenes Vermögen zu mobilisieren, ohne den Lebensmittelpunkt zwingend aufzugeben.
Mit Blick auf die Verbraucherperspektive zeigte sich jedoch: Breite heißt nicht automatisch Passgenauigkeit. Renate Daum von der Stiftung Warentest beschrieb, dass das Angebotsspektrum in den vergangenen 20 Jahren deutlich gewachsen ist und heute unterschiedliche Bedürfnisse adressieren kann – von finanzieller Unterstützung bis zum Wunsch, möglichst lange im eigenen Zuhause zu verbleiben. Gleichzeitig benannte sie konkrete Lücken, etwa bei Kreditlösungen für ältere Eigentümer sowie bei Angeboten, die das Langlebigkeitsrisiko dauerhaft absichern. Damit rückt ein Punkt in den Mittelpunkt, der in der Praxis häufig über Erfolg oder Missverständnis entscheidet: die Verständlichkeit der Produkte. Wenn komplexe Vertragsmechaniken, Gebührenlogiken und Risikoverteilungen nicht klar aufbereitet werden, entsteht für Haushalte ein Aufwand, der sich im Alter kaum wegorganisieren lässt.
Technisch und strukturell wurde auf dem Forum besonders sichtbar, wie vielfältig Immobilienverrentung inzwischen gedacht wird. Christoph Maurer von der INITIUM AG stellte ein Generationenmodell vor, das lebenslange, grundbuchlich gesicherte Wohnrechte mit einer Kapitalanlage verbindet. Für ältere Eigentümer zielt das Modell darauf, Immobilienvermögen freizusetzen und dennoch eine altersgerechte Wohnsituation abzusichern. Gleichzeitig soll es Kapitalanlegern mit geringerem Eigenkapitaleinsatz ermöglichen, sich an Wohnimmobilien zu beteiligen. Diese Aufteilung der Interessen – Wohnsicherheit für die einen, Investierbarkeit für die anderen – ist zwar kein neues Prinzip, wird aber durch die grundbuchliche Sicherung und die konkrete Ausgestaltung der Rechte zunehmend greifbar.
Dass die Marktbedingungen diese Konstruktionen mit beeinflussen, unterstrich Marcel Kirchmaier-Gaupp von der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW). Er verwies auf steigende Marktzinsen, anhaltenden Inflationsdruck sowie höhere Energiepreise als Faktoren, die Finanzierungen erschweren und die Kreditnachfrage dämpfen. Auch wenn sich der Wohnimmobilienmarkt nach den Preisrückgängen seit 2022 stabilisiert hat, bleibt er laut seiner Einschätzung stark zinsabhängig. Interessant dabei ist die Einordnung des Wohnens innerhalb des Immobilienmarkts: Als vergleichsweise defensives Segment gebe es grundsätzlich intakte Nachfrage. Für die Immobilienverrentung bedeutet das praktisch, dass sich die Tragfähigkeit einzelner Produkte nicht losgelöst von der Refinanzierungswelt beurteilen lässt – die Kosten der Kapitalbereitstellung schlagen indirekt auf die Auszahlungs- und Sicherheitslogik durch.
Eine weitere Form der Immobilienverrentung, die im Verlauf des Fachforums besonders diskutiert wurde, ist das Erbbaurecht. Levin Freiherr von Elverfeldt von der EVG Erbbaugrund Verwaltungsgesellschaft mbH und Dirk Hotopp von der HausVorteil AG erläuterten, wie dieses Modell Grund und Gebäude rechtlich trennt: Das Grundstück wird veräußert, während das Gebäude im Eigentum des ursprünglichen Besitzers verbleibt und weiter genutzt, vererbbar und grundsätzlich beleihbar sein soll. Für viele klingt das nach einer Idealform, weil sich Liquiditätsfreisetzung und langfristige Planbarkeit mit dem Erhalt des Gebäudeeigentums kombinieren lassen. Ründe setzt dem Ganzen allerdings die Vertragsdetailsprache: Rückkaufoptionen können zusätzliche Flexibilität bringen, erhöhen aber auch die Notwendigkeit, Bedingungen, Zeitpunkte und Preisfindungsmechanismen vorab vollständig zu verstehen.
Den Blick auf den Markt gestaltete der Bundesverband Immobilienverrentung (BVIV) als organisatorischer Rahmen. Thomas Weiss, Geschäftsführer von vobahome und Vorstand des BVIV, resümierte die bisherige Verbandsarbeit und hob die Etablierung gemeinsamer Marktstandards hervor. Dazu zählen Musterunterlagen, die Weiterentwicklung der Geeignetheitsprüfung, ein transparenterer Kostenausweis sowie die Qualifizierung von Beratern. Der BVIV positioniert Immobilienverrentung damit zunehmend als eigenständiges Beratungsfeld an der Schnittstelle von Immobilien-, Finanz- und Verbraucherberatung. Entscheidend sei, so die Argumentation, Lösungen nicht nur isoliert zu betrachten, sondern verständlich miteinander zu vergleichen und auf individuelle Bedürfnisse abzustimmen – gerade weil sich Lebensumstände, Pflegebedarf und finanzielle Spielräume im Zeitverlauf ändern. In dieselbe Richtung zielte auch der abschließende Hinweis von Christoph Sedlmeier von der Stiftung Liebenau, ebenfalls Vorstand des BVIV: Der Bedarf dürfte angesichts des demografischen Wandels, steigender Pflege- und Sanierungskosten sowie erschwerter Finanzierungsmöglichkeiten weiter wachsen. Immobilienverrentung sei dabei vor allem ein Beziehungsgeschäft, bei dem die Lösung nicht nur beim Vertragsabschluss passt, sondern auch unter veränderten Lebensbedingungen tragfähig bleibt.
Damit rückt eine konkrete Umsetzungsfrage für Unternehmen und Berater in den Vordergrund: Wie lässt sich aus einem wachsenden Produktangebot ein Markt machen, in dem Transparenz wirklich funktioniert? Wenn die Geeignetheitsprüfung, die Kostendarstellung und die verständliche Erläuterung der Chancen und Risiken konsistent entlang von Standards umgesetzt werden, sinkt der Interpretationsspielraum für Verbraucher. Gleichzeitig bleibt der Markt aber von makroökonomischen Kräften abhängig, etwa von Zinsniveau und Energiepreisentwicklung, die wiederum die Finanzierungskalkulationen beeinflussen. In Summe zeigen die Liebenauer Fachtage eine Entwicklung, die über einzelne Vertragsmodelle hinausgeht: Immobilienverrentung wird weniger als Produktversprechen verstanden, sondern als laufend zu überprüfende Vermögensmobilisierung mit klaren, überprüfbaren Anforderungen an Beratung, Dokumentation und Vertragsausgestaltung.
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