LONDON (IT BOLTWISE) – Nach einer langen Phase der Konzentration auf den US-Markt suchen Investoren wieder stärker das internationale Immobilien-Exposure. Laut Analysen liegt ein Effizienzgewinn bereits bei einer internationalen Allokation von rund 20 Prozent. Der Sweet Spot befindet sich demnach bei etwa 10 bis 15 Prozent, während höhere Anteile den Effekt abschwächen. Entscheidend sind für die Strategiedebatte vor allem die Auswahl passender Märkte, Sektoren und ein klug dosierter Debt-Einsatz.
Nach rund zehn Jahren, in denen die starke Entwicklung im eigenen Markt US-Immobilieninvestoren häufig davon abgehalten hat, Kapital konsequent ins Ausland zu verlagern, kippt die Logik wieder Richtung Diversifikation. Die Kernaussage in den aktuellen Betrachtungen ist weniger eine generelle „Wiederbelebung“ internationaler Investments als vielmehr die Frage nach einem optimalen Mix: Investoren allokieren im Durchschnitt 70 bis 80 Prozent ihres Portfolios im Inland, also deutlich mehr als in der vorherigen Wirtschaftsphase (66 Prozent). Das lässt sich als Risiko- und Opportunitätsabwägung lesen – wer Rendite und Liquidität lange in einem Markt gebündelt hat, prüft internationale Alternativen oft erst dann, wenn die Grenznutzen im Heimmarkt nachlassen.
Besonders konkret wird die Diskussion über die Wirkung unterschiedlicher Internationalquoten. Eine internationale Immobilienallokation von rund 20 Prozent soll demnach signifikante Effizienzgewinne bringen. Dieser Effekt erscheint jedoch nicht linear: Bei 30 bis 40 Prozent wird er leicht abgeschwächt. Gerade daraus ergibt sich der von den Analysen genannte Sweet Spot von etwa 10 bis 15 Prozent – also ein Bereich, in dem Portfoliokennzahlen offenbar am ehesten von stärker entkoppelten Werttreibern profitieren, ohne dass zusätzliche Komplexität oder erhöhte Währungs- und Bewertungsstreuung die Vorteile dominieren. Für die Praxis bedeutet das: Nicht das „mehr Ausland“ zählt, sondern die fein abgestufte Frage, wie stark sich die Risikoprämien zwischen Märkten tatsächlich unterscheiden.
Technisch betrachtet hängt dieser Optimierungsansatz eng mit den Mechaniken zusammen, über die Immobilienrenditen entstehen: Cashflows, Wertentwicklung und die Sensitivität gegenüber Mieten, Finanzierungskosten sowie Nachfragezyklen. Europa wird in den Analysen dabei vor allem über die Stabilität des Cashflows eingeordnet. Wohnimmobilien gelten als vergleichsweise volatilitätsarm, unter anderem weil Strukturen im sozialen Wohnbau und langfristige Mietvertragslaufzeiten typischerweise dämpfend wirken. Das steht im Kontrast zu Teilen des US-Marktes, in denen Miet- und Vertragsstrukturen in bestimmten Segmenten schneller auf Konjunktur und Vermietungsdynamik reagieren können. Auch Büroflächen werden nicht pauschal bewertet: Für den asiatisch-pazifischen Raum und Europa wird eine knappere Angebots- und Vermietungsdynamik betont als in weiten Teilen der USA, was wiederum Einfluss darauf hat, wie schnell Leerstände und Mietanpassungen in die Gesamtrendite durchschlagen.
Neben Wohnen und Büro wird das Narrativ durch Sektoren erweitert, die weniger „Core“ wirken, aber genau deshalb Diversifikationsgewinne liefern können. Hotelmärkte profitieren laut den Betrachtungen von einem steigenden Tourismus bei gleichzeitig begrenztem Angebot – also einem Mix aus Nachfragestütze und knapper Kapazität. Noch stärker auf Ausnahmesituationen setzen die Prinzipien im Self-Storage-Bereich: Hier wird argumentiert, dass der Sektor im Verhältnis zur Einwohnerzahl nur einen Bruchteil des US-Niveaus erreicht. Das eröffnet Investoren die Möglichkeit, ausgereifte Betreibermodelle zu übertragen, obwohl diese in den Zielmärkten noch nicht flächendeckend etabliert sind. In der Logik der Renditeformel lässt sich das als Kombination aus Entwicklungsgewinnen und Yield Compression beschreiben: Sobald Nachfrage nachzieht und der Markt reift, können sich Bewertungen und laufende Erträge in Richtung nachhaltigerer Niveaus bewegen.
Für den Alpha-Gedanken wird dann ein zweites, ebenso wichtiges Prinzip bemüht: Fragmentierung. Europa wird nicht als Hürde, sondern als Quelle für Preisineffizienzen gelesen, die länger bestehen bleiben, weil der Kapitalmarkt nicht so stark wie in einem einheitlichen System homogenisiert ist. Ein passiver Ansatz könne diese Unterschiede weniger gut ausnutzen, während ein Bottom-up-Blick auf Marktebene gezielt Kauf- und Bewertungsnischen findet. Konkrete Beispiele unterstreichen den Selektionsgedanken: Auf der Iberischen Halbinsel spielen Immobilien demnach eine besonders große Rolle, auch weil die Volkswirtschaften dort vergleichsweise weniger von institutionellen Investoren geprägt sind. Irlands Wohnsektor wiederum profitiert von einem strukturellen Angebotsmangel, und in Großbritannien zieht bezahlbarer Wohnraum zunehmend privates Kapital an, weil dieses Segment von der allgemeinen Zurückhaltung am Immobilienmarkt weniger stark betroffen sein soll.
Auch Deutschland wird in diesem Zusammenhang als Einstiegsmöglichkeit erwähnt, allerdings nicht als pauschales „Sonderfallversprechen“, sondern als Umfeld, in dem Chancen für Investoren entstehen, die sowohl Fremd- als auch Eigenkapitalstrategien umsetzen können. Interessant ist, wie hier der Übergang von Marktlogik zu Sektorlogik gestaltet wird: Bereiche wie Wohnen und Logistik behalten in nahezu allen Märkten ihre Relevanz, während nachfragegetriebene Segmente – etwa Self-Storage, Food-Anchored Retail und Premium Hospitality – selektiver angegangen werden sollen. Das ist im Kern eine Aussage über Timing und Differenzierung: Wer in zyklischen oder stark nutzungsabhängigen Teilmärkten investiert, braucht feinere Daten zu Nachfrage, Betreiberstärke und Auslastungsentwicklung, statt sich auf breite Markttrends zu verlassen.
Für die nächste Portfolio-Iteration kommt schließlich die Finanzierungsebene als zusätzlicher Hebel ins Spiel. Eine ergänzende Debt-Allokation, bei der die Liquidität in Gewerbe- und Wohnimmobilien am höchsten ist, kann demnach einen zusätzlichen Effekt liefern, ohne dass automatisch das Eigenkapitalrisiko proportional steigt. Damit verschiebt sich die strategische Hauptfrage: Nicht mehr „Wie hoch ist das internationale Investment?“ steht im Vordergrund, sondern „Welche Funktion erfüllen die Auslandsallokationen, und welche Märkte sowie Sektoren passen zu unserem Risiko- und Implementierungsprofil?“ Greg Kane, Head of Investment Research, Real Estate, bei PGIM, bringt es sinngemäß auf den Punkt: Selektivität und die Suche nach dem Sweet Spot zwischen Heimat- und internationalen Märkten sollen maßgeblich für die Outperformance im kommenden Jahrzehnt sein.
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