BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Eine Studie des IMK innerhalb der Hans-Böckler-Stiftung ordnet die von der Linken geplante Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin als sozialpolitisch sinnvoll ein. Laut den Forschern kann sie das Bezahlbarkeitsproblem bei Mieten mindern, auch wenn der Wohnraummangel in Deutschlands Großstädten nicht allein dadurch verschwindet. Für die Überführung von rund 210.000 Wohnungen veranschlagt das Institut Entschädigungen in Höhe von rund 13,5 Milliarden Euro. Welche Summen am Ende tatsächlich gelten würden, bleibt wegen unterschiedlicher Bewertungsmethoden umstritten.
In Berlin entzündet sich die Debatte um Wohnen seit Jahren an derselben Spannung: Einerseits steigen Mieten in vielen Stadtteilen trotz Regulierung, andererseits wächst die Zahl bezahlbarer Wohnungen nicht im gleichen Tempo. Vor diesem Hintergrund nimmt eine neue Studie des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung die von der Linken geplante Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in den Blick. Die Kernaussage ist dabei weniger ein Alles-oder-Nichts-Versprechen als eine präzisere Erwartung: Die Maßnahme könne das Miet-Bezahlbarkeitsproblem in Berlin dämpfen, aber sie löse den generellen Wohnraummangel nicht allein.
Technisch betrachtet läuft die Argumentation auf eine Wirkungskette hinaus, die über Bestandsstrukturen statt über Neubauvolumen funktioniert. Das IMK verweist darauf, dass Berlin über umfangreiche Bestände großer privater Wohnungskonzerne verfügt, darunter viele Wohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment. Wenn diese Bestände in öffentliches beziehungsweise gemeinwohlorientiertes Eigentum übergehen, vergrößert sich nach Einschätzung der Studie der Einfluss des öffentlichen Sektors auf den Mietmarkt. Entscheidend ist dabei die Kopplung an den Mietspiegel: Gedämpfte Mieterhöhungen im betroffenen Bestand würden demnach auch den Mietanstieg insgesamt bremsen, weil sich die Preisentwicklung in den relevanten Vergleichsmaßstäben widerspiegelt.
Damit rückt ein Punkt in den Vordergrund, der in der politischen Debatte oft untergeht: Vergesellschaftung wird in der Studie nicht als Ersatz für Neubau verstanden, sondern als ergänzendes Instrument. Die Forscher halten fest, dass die Vergesellschaftung den Wohnraummangel in Deutschlands Großstädten nicht beheben kann; dafür brauche es Neubau in großem Stil. Gleichzeitig argumentiert das IMK, dass eine öffentliche Hand deutlich gezielter in Fragen der sozialen Durchmischung und einer stärker am Gemeinwohl ausgerichteten Sanierung steuern könnte als private große Wohnungsunternehmen. In der Praxis heißt das: Nicht nur die Höhe der Miete, sondern auch Sanierungsrhythmen und Zielgruppenpolitik würden stärker an langfristige städtische Leitlinien angebunden.
Finanziell wird die Debatte an einem zentralen Engpass festgemacht: der Entschädigung. Das IMK schätzt die Entschädigung für private Wohnungsunternehmen bei der Überführung von rund 210.000 Wohnungen in Gemeineigentum auf etwa 13,5 Milliarden Euro. Hinzu kommt eine weitere Bedingung, die den politischen Handlungsspielraum beschreibt: Bei kluger Ausgestaltung der Vergesellschaftung wäre diese Summe nach den Angaben der Studie ohne Kürzungen im Berliner Landeshaushalt finanzierbar. Dass diese Passage in der Debatte trotzdem nicht beruhigt, liegt an der Methodik: Unterschiedliche Berechnungsmethoden führen zu unterschiedlichen Schätzungen, und genau diese Bandbreite macht das Thema für Investoren, Haushaltsplanung und Stadtverwaltung schwer kalkulierbar.
Ein Teil der Kontroverse speist sich aus dem politischen Raum. So hatte sich im Wahlkampf der SPD-Spitzenkandidat Steffen Krach klar gegen eine Vergesellschaftung ausgesprochen und dabei mit geschätzten Entschädigungen in der Größenordnung von 20 bis 30 Milliarden Euro argumentiert. Das IMK hält dem entgegen, dass die Spannweite der Schätzungen je nach Ansatz etwa zwischen rund 10 Milliarden und 36 Milliarden Euro liegen könne. Diese Spanne zeigt weniger einen linearen Konflikt zwischen „Pro“ und „Contra“, sondern eine technische Frage der Bewertung: Wie werden künftige Erträge, Risiken und mögliche Sanierungsverläufe eingepreist? Und welche rechtlichen sowie buchhalterischen Annahmen fließen in den Entschädigungsrahmen ein? Für die Umsetzung bedeutet das vor allem: Je nachdem, welche Bewertungslogik am Ende politisch und rechtlich anerkannt wird, verschiebt sich das Finanzierungsprofil der Maßnahme erheblich.
Auch die Frage nach dem „Wie“ ist in der Studie konkret genug, um die Diskussion aus dem reinen Prinzipienstreit herauszuholen. Die Forscher empfehlen, vorhandene Strukturen der öffentlichen Wohnungswirtschaft zu nutzen. Konkret nennen sie, dass die Wohnungen direkt oder über den Umweg einer vorübergehend eingerichteten Anstalt des öffentlichen Rechts auf die sechs bestehenden landeseigenen Wohnungsunternehmen übertragen werden könnten. Diese Unternehmen bewirtschafteten bereits mehrere Hunderttausend Wohnungen und verfügten über Kapazitäten, die laut Studie ausgebaut werden müssten. Für die Finanzierung der Entschädigungen nennt das IMK ein Bündel aus zusätzlichem vom Land bereitgestelltem Eigenkapital sowie Krediten. Damit wird das Vorhaben organisatorisch und finanziell auf eine Route gestellt, die im Alltag städtischer Eigentums- und Investitionslogik bleibt.
Für den Markt ist das Szenario dennoch nicht nur ein politischer Hebel, sondern eine grundlegende Veränderung der Eigentümerstruktur mit Folgeeffekten. Wo private Konzerne bisher Rendite- und Portfolioentscheidungen treffen, verschiebt sich die Verantwortung in Richtung öffentlicher Steuerung, die stärker an Bezahlbarkeit, Bestandspflege und soziale Zielwerte gebunden sein dürfte. Das kann kurzfristig die Wahrnehmung verbessern, langfristig entscheidet aber die Ausführung: Wie werden Sanierungen priorisiert, wie wird die Mieterhöhungspolitik in den betroffenen Beständen umgesetzt und wie schnell kann zusätzliche Kapazität in den landeseigenen Unternehmen aufgebaut werden? Genau diese Umsetzungsfragen sind die praktische Schnittstelle zwischen den im Papier beschriebenen Wirkungseffekten und der Realität des Wohnens.
Unterm Strich liefert die IMK-Studie damit eine differenzierte Perspektive: Vergesellschaftung kann nach Ansicht der Autoren ein wirksames Ergänzungsinstrument sein, um Mieterhöhungen zu dämpfen und den Mietspiegel indirekt zu beeinflussen. Sie ersetzt jedoch nicht die Notwendigkeit von Neubau, sondern ordnet sich als zusätzlicher Regulierungs- und Steuerungsmechanismus im Bestand ein. Welche Entschädigungssumme am Ende realistisch ist, bleibt ein zentrales politisches und methodisches Streitthema, das für Haushalt und Eigentümerlandschaft gleichermaßen entscheidend ist. Insofern ist das aktuelle Momentum vor allem eines für die nächsten Schritte: parlamentarische Ausgestaltung, Bewertungslogik und ein Umsetzungsplan, der die geschätzten Milliarden in belastbare Prozesse übersetzt.
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