LONDON (IT BOLTWISE) – DIP-Partner Aengevelt kritisiert die mediale Interpretation eines Policy Briefs der Hans-Böckler-Stiftung zur Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen. Die Firma kommt nach Auswertung der Dokumente zu dem Schluss, dass dort keine belastbare Begründung für eine mietbremsende Wirkung geliefert wird. Stattdessen sei das Papier vor allem auf die gesellschaftsrechtliche Umsetzung und die Einbindung in landeseigene Wohnungsunternehmen fokussiert. Offen bleibt damit, ob Vergesellschaftung im Kernproblem der Unterversorgung im bezahlbaren Segment überhaupt hilft.
DIP-Partner Aengevelt versucht die Debatte um die Vergesellschaftung privater Wohnungsbestände zu entdrehen: Nach eigener Prüfung eines politischen Positionspapiers der Hans-Böckler-Stiftung widerspricht das Unternehmen der häufig gezeichneten Linie, wonach dieser Schritt den Mietanstieg in Berlin spürbar bremsen könne. Ausgangspunkt ist die Berichterstattung der vergangenen Woche, die das Papier als „Studie“ gerahmt und daraus eine unmittelbare Preiswirkung abgeleitet hat. Aengevelt stellt dagegen klar, dass es sich nicht um eine Untersuchung mit belastbarer Methodik handelt, sondern um einen „Policy Brief“ – also um ein politisches Dokument, das Argumente und Optionen formuliert, ohne notwendigerweise empirische Nachweise zu liefern.
Technisch und argumentativ setzt Aengevelt dabei an einer zentralen Unschärfe an: Das Positionspapier behandelt die Frage, wie bezahlbares Wohnen für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen gesichert werden soll, und nennt dafür das Vorhandensein eines ausreichenden Angebots an gemeinnützigen beziehungsweise öffentlichen Wohnungen. Die Formulierungen bleiben jedoch insgesamt vorsichtig. So verweist Aengevelt auf eine Stelle, an der die Wirkung auf die Mietdynamik lediglich als mögliche Folge beschrieben wird („Kann“-Formulierung). Genau diese sprachliche Zurückhaltung, kombiniert mit dem Fehlen substantieller Belege, macht aus Sicht des Unternehmens den Sprung von politischer Erwägung zu mediale „Beweisführung“ zu weit.
Im zweiten Schritt geht es um den Aufbau des Dokuments selbst: Das 20-seitige Papier konzentriere sich laut Aengevelt vor allem auf die gesellschaftsrechtliche Organisation der Überführung privater Bestände in Gemeineigentum. Zusätzlich wird die Idee hervorgehoben, dass eine Eingliederung in die sechs bestehenden landeseigenen Wohnungsgesellschaften bevorzugt werde. Was jedoch fehlt, sind Elemente, die in einer echten Wirkungsanalyse üblich wären: keine empirischen Daten, keine vergleichenden Preisanalysen, keine Modellrechnungen zur erwartbaren Mietentwicklung. Auch eine Literaturanalyse, die die behauptete oder erwartete Wirkung systematisch stützt, nennt Aengevelt als nicht vorhanden; der Literaturverweis beschränke sich demnach auf frühere Arbeiten, die vor allem ordnungspolitische Grundsatzpositionen enthalten.
Für die zentrale These – öffentliche oder gemeinwirtschaftliche Bestände könnten die Mietentwicklung dämpfen – liefert das Policy Brief nach Darstellung von Aengevelt ebenfalls keine tragfähige Herleitung. Der Ansatz werde reduziert auf die Aussage, dass öffentliche Wohnungsanbieter „mehr bezahlbare Wohnungen für die gleiche Menge an Bauland“ schaffen könnten, weil der Schwerpunkt unterhalb des Luxussegments liege. Aengevelt stellt dem die praktische Perspektive preisgünstiger Bestandsobjekte gegenüber, die häufig in privater Hand sind und in denen Mieterhöhungen aus unterschiedlichen Gründen nicht oder nur zeitverzögert umgesetzt werden. Ebenso verweist das Unternehmen darauf, dass Mieten von Sozialwohnungen, die durch private Investoren mit öffentlicher Förderung errichtet werden, über den Fördergeber vergleichbar festgelegt würden – womit sich die Eigentumsform nicht automatisch als alleiniger Hebel für Mietniveau und -entwicklung ergebe.
Auch betriebswirtschaftliche Mechaniken werden von Aengevelt in die Diskussion eingebracht. Sowohl öffentliche als auch private Wohnungsunternehmen stünden demnach vor denselben Baukosten und bewirtschafteten ihre Bestände nach ähnlichen betriebswirtschaftlichen Grundprinzipien. Als weiteres Argument nennt Aengevelt, dass Ausbildungseinrichtungen der Wohnungswirtschaft bei der Vermittlung von Managementmethoden nicht nach Eigentümerformen differenzierten. Damit verschiebt sich der Fokus von der Frage „Wer besitzt?“ hin zu „Welche konkreten Maßnahmen wirken in welcher Marktsituation?“. In der Konsequenz hält Aengevelt fest: Wenn das Policy Brief keine Begründung für eine mietpreisdämpfende Wirkung der Vergesellschaftung liefert, könne es nicht als Beleg für die mediale Erzählung herangezogen werden.
Der persönliche Ton der Stellungnahme kommt über Dr. Wulff Aengevelt: Als geschäftsführender Gesellschafter von DIP-Partner Aengevelt Immobilien kritisiert er, dass die breite Medienberichterstattung auf einer verkürzten und fehlerhaften Wahrnehmung des politischen Papiers beruhe. Dabei räumt Aengevelt den politischen Hintergrund nicht aus, stellt aber die fehlende wissenschaftliche Fundierung in den Mittelpunkt: Die Autoren verfolgten demnach eine ideologische Präferenz für eine Staatswirtschaft, gleichzeitig fehle eine Herleitung, wie die Vergesellschaftung konkret das Angebot an bezahlbaren Wohnungen steigern soll. Besonders deutlich wird die Argumentation dort, wo Aengevelt auf eine Selbstbegrenzung des Dokuments verweist: Die Autoren räumten demnach ein, dass eine Vergesellschaftung die seit Jahren kritische Unterversorgung im preiswerten Segment nicht abmildern könne. Damit könne sich aus Sicht des Unternehmens kein politischer Akteur „auf dieses Papier berufen“ – zumindest nicht, wenn er daraus eine belegte Mietbremse ableiten will.
Für den Markt und die Wohnungswirtschaft bedeutet das weniger eine inhaltliche „Endentscheidung“ als vielmehr ein Qualitätsproblem in der Debattenführung: Wenn ein Policy Brief ohne empirische Evidenz als Studie gelesen und in mediale Wirkungsversprechen übersetzt wird, verschiebt sich die öffentliche Erwartung in Richtung einfacher Kausalität. Genau in angespannten Wohnungsmärkten mit knappen Kapazitäten sind jedoch Wirkungen selten direkt und immer abhängig von Ausgestaltung, Finanzierung, Geschwindigkeit der Umsetzung und dem Zusammenspiel mit Neubau, Modernisierung und Förderinstrumenten. Für Entscheider in Politik und Verwaltung ist daher weniger die Eigentumsform der zentrale Prüfstein, sondern die Frage, welche Maßnahme kurzfristig ausreichend zusätzliche bezahlbare Einheiten ermöglicht – und welche Annahmen dabei im Dokument tatsächlich belegt sind.
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