DÜSSELDORF / LONDON (IT BOLTWISE) – LEG Immobilien sieht den Zinsanstieg im laufenden Geschäft als grundsätzlich verkraftbar an. Der LEG-Chef Lars von Lackum nennt rund eine Milliarde Euro Refinanzierungsbedarf pro Jahr. Bei einem durchschnittlichen Fremdfinanzierungssatz von 1,8 % würde eine zusätzliche Zinsbelastung von 20 bis 30 Millionen Euro spürbar, aber beherrschbar bleiben. Am Transaktionsmarkt dämpfen zugleich geopolitische und politische Unsicherheiten das Volumen, während die seriellen energetischen Sanierungen von Renowate hinter den Erwartungen zurückbleiben.
LEG Immobilien bleibt nach den Worten von Unternehmenschef Lars von Lackum trotz gestiegener Finanzierungskosten in der Spur. Die zentrale Stellschraube liegt dabei im Refinanzierungsbedarf: “Wir müssen circa eine Milliarde pro Jahr refinanzieren”, sagte von Lackum im Gespräch mit dpa-AFX und der Deutschen Presse-Agentur dpa. Damit wird die aktuelle Zinsdynamik weniger als isoliertes Schreckgespenst betrachtet, sondern als Teil eines Planungsrahmens, der sich jährlich im Kapitalmarkt realisieren muss. Gleichzeitig liefert die Aussage einen wichtigen Orientierungspunkt für das Management: Wie stark höhere Zinsen in der GuV durchschlagen, hängt in der Praxis weniger von der Schlagzeile ab, sondern vom tatsächlichen Fremdfinanzierungssatz und davon, welcher Teil des Portfolios jeweils neu bepreist wird.
Technisch betrachtet ist der Unterschied zwischen Buchzins und Marktzins der Kern dieser Diskussion. Von Lackum beziffert den durchschnittlichen Fremdfinanzierungssatz derzeit mit 1,8 Prozent. Er führt daraus abgeleitet an, dass ein zuletzt höheres Zinsniveau in der Größenordnung von 20 oder 30 Millionen Euro Mehrbelastung läge. Interessant ist zudem die Kopplung an operative Erlöse: Der Unternehmenschef stellt den Zusammenhang zur Mietseite her und sagt, der Effekt entspreche ungefähr dem, was man auch dort beobachte. Genau diese Abwägung ist für Immobiliengesellschaften entscheidend, weil Mietanpassungen, Indexmechanismen und Bestandsmix zwar Zeit brauchen, aber im besten Fall die höheren Finanzierungskosten zumindest teilweise kompensieren.
Mit Blick auf den Markt verschiebt sich damit die Aufmerksamkeit von der Bilanz hin zur Transaktionsfähigkeit. Höhere Zinsen machen sich nicht nur bei der Bewertung einzelner Objekte bemerkbar, sondern auch am Transaktionsmarkt. Von Lackum nennt außerdem geopolitische und politische Entwicklungen als zusätzlichen Unsicherheitsfaktor für Investoren. Diese Kombination wirkt typischerweise dämpfend auf Kaufentscheidungen, weil Käufer Risikoaufschläge stärker einpreisen und Finanzierungskosten gleichzeitig steigen. LEG signalisiert in diesem Umfeld immerhin eine gewisse Handlungsfähigkeit: Das Unternehmen könne weiterhin kleinere Portfolios bis zu 5 Millionen Euro veräußern. Für größere Transaktionen sieht er dagegen weiterhin kaum Bewegung, was auf eine schwierige Preisfindung und eine zögerlichere Kapitalallokation hindeutet.
Während der Kapitalmarkt die kurzfristige Geschwindigkeit bremst, läuft intern ein zweiter Transformationsstrang: die serielle energetische Sanierung von Wohnimmobilien. Hier stellt von Lackum klar, dass das Geschäft mit der LEG-Beteiligung Renowate nicht so gut läuft wie vor längerer Zeit erhofft. Renowate hatte LEG 2021 gemeinsam mit der österreichischen Rhomberg Bau GmbH als Gemeinschaftsunternehmen gegründet. Entscheidend ist dabei weniger die Existenz des Modells als die Ausführungstiefe: Serielle Sanierung verspricht Skalierung, aber sie ist zugleich anfällig für Engpässe in Planungskapazitäten, Lieferketten, Handwerkskapazitäten und in der Abstimmung mit dem Bestand. Für ein Unternehmen wie LEG hängt die Sanierungsperformance damit unmittelbar davon ab, ob die Projektpipeline stabil bleibt und die Kosten- sowie Zeitziele eingehalten werden.
Besonders aufschlussreich ist die Verbindung zwischen Programmfortschritt und Liquiditätsplanung. LEG halte an Renowate fest, weil man erwartet, in diesem Jahr eine sogenannte schwarze Null zu schaffen und damit die Gewinnschwelle zu erreichen. Von Lackum macht zugleich deutlich, welche Optionen im Raum stehen, falls diese Erwartung nicht erfüllt wird: Dann würden sich Alternativen ergeben, etwa das Projekt aufzugeben oder an spezialisierte Käufer abzugeben. Einen entsprechenden Beschluss gebe es aber noch nicht. Für die Branche ist das ein typisches Bild in einer Phase, in der Finanzierungskosten hoch bleiben und Investoren gleichzeitig strengere Kriterien an Profitabilität und Cash-Generierung anlegen.
Für IT- und Tech-nahe Entscheider lässt sich aus den Aussagen ein breiteres Bild ableiten: In der Immobilienwirtschaft verschiebt sich die Wertschöpfung zunehmend von einzelnen Projekten hin zu wiederholbaren Prozessen. Wenn serielle Sanierung unter Druck gerät, geht es im Kern um Steuerung und Datenqualität über den gesamten Lebenszyklus eines Vorhabens hinweg – von der Zieldefinition über die Planung bis zur Ausführung im Bestand. Das gilt etwa für die Standardisierung von Maßnahmen, die Nachverfolgung von Varianten in der Ausführung und die Ableitung von Kosten- und Termintreibern aus zurückliegenden Projekten. Parallel bleibt der Kapitalmarktfaktor dominant: Solange der Refinanzierungsbedarf jährlich in ähnlicher Größenordnung anfällt, bestimmen Fremdfinanzierungskennzahlen und Marktstimmung den Spielraum, während der Transaktionsmarkt für größere Deals offenbar abwartender reagiert.
Unterm Strich beschreibt LEG eine Lage, in der sich Gegenwind zwar spürbar anfühlt, aber durch laufende Refinanzierungsplanung und operative Anpassungen begrenzt werden soll. Die nächste Messlatte liegt bei Renowate: Ob die schwarze Null wie avisiert gelingt, entscheidet über die weitere strategische Ausrichtung. Gleichzeitig dürfte der Markt für größere Transaktionen erst dann wieder Fahrt aufnehmen, wenn sich Preisniveau, Zinsen und Risikoaufschläge stabilisieren. Bis dahin ist zu erwarten, dass Unternehmen in kleineren Portfolien flexibler bleiben, während größere Deals stärker vom Timing abhängen und Investoren Unsicherheiten stärker gewichten.
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