LONDON (IT BOLTWISE) – Das Bundesfinanzministerium hat am 22. Februar 2023 ein Schreiben zur steuerlichen Anerkennung kürzerer Nutzungsdauern veröffentlicht (IV C 3 – S 2196/22/10006:005). Darin legt es fest, wer ein Gutachten erstellen soll, worauf sich der Objektbezug richten muss und welche inhaltlichen Kriterien zwingend abzuarbeiten sind. Die Finanzverwaltung knüpft damit an § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG an – Gerichte haben die Reichweite einzelner Vorgaben jedoch mehrfach begrenzt. Für Vermieter entscheidet sich dadurch in der Praxis, ob die höhere AfA sofort anerkannt wird oder ob das Verfahren nachgebessert werden muss.
Wenn ein Finanzamt über eine kürzere Restnutzungsdauer entscheidet, geht es selten um „kleine Formfehler“. Im Kern betrifft es die Frage, ob ein Gutachten die steuerliche Schätzung so herleitet, dass sie sich am konkreten Gebäude nachvollziehen lässt. Genau hier setzt das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 an: Unter dem Aktenzeichen IV C 3 – S 2196/22/10006:005 liefert es eine Prüf-Schablone für Anträge nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Für Vermieter ist das Schreiben damit weniger Theorie als Ablaufplan: Es soll klären, wer das Dokument erstellt, welche Bezugspunkte im Gutachten vorkommen müssen und wo die Finanzverwaltung typischerweise nachfasst.
Auslöser war eine Öffnung in der Rechtsprechung. Der Bundesfinanzhof hatte mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) entschieden, dass Steuerpflichtige die kürzere Nutzungsdauer mit jeder geeigneten Methode darlegen dürfen. Ein Bausubstanzgutachten sei nicht zwingend, und auch eine Schätzung nach dem Modell der ImmoWertV könne genügen. Für die Finanzverwaltung war das eine spürbare Veränderung der Prüfpraxis: Wo vorher eher formale Hürden im Vordergrund standen, sollte nun über die inhaltliche Ausgestaltung des Gutachtens wieder mehr Kontrolldichte entstehen. Das BMF versucht daher, BFH-konforme Vorgaben in eine konkrete Erwartungshaltung für Sachbearbeitung und Außenprüfung zu übersetzen. Dass Gerichte diese Verwaltungslinie in einzelnen Punkten einschränken, zeigt sich anschließend in mehreren Entscheidungen aus den Finanzgerichten.
Besonders anschaulich wird das Spannungsfeld beim ersten großen Prüffilter: der Qualifikation des Gutachters. Das Schreiben verlangt ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Architekten oder Bauingenieure ohne passende Zertifizierung fallen damit nach dem Wortlaut tendenziell durchs Raster – selbst dann, wenn ihre fachliche Arbeit fachlich überzeugend wäre. Genau diese strikte Lesart haben Gerichte jedoch relativiert. Das Finanzgericht Münster stellte mit Urteil vom 2. April 2025 (14 K 654/23 E) ausdrücklich keine Zertifizierungspflicht in den Mittelpunkt und erkannte eine Restnutzungsdauer von 23 statt 50 Jahren an. Auch das Finanzgericht Hamburg (Urteil vom 1. April 2025, 3 K 60/23) sah ein privat beauftragtes Gutachten als geeigneten Nachweis an, ohne dass eine amtliche Beauftragung nötig sei. In der Praxis bleibt Qualifikation gleichwohl der schnellste Weg, Rückfragen zu minimieren; deshalb wird in vielen Angeboten konsequent auf nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige gesetzt.
Der zweite Prüfpunkt betrifft den Objektbezug. Das BMF fordert, dass das Gutachten sich auf das konkrete Gebäude bezieht; pauschale Aussagen zu Baualtersklassen oder Gebäudetypen genügen nicht. Unumstritten ist außerdem, dass es um die Schätzung der Nutzungsdauer geht – nicht um eine generische Bewertung. Interessant ist jedoch die Dynamik rund um Besichtigungen: Das Schreiben statuiert keine formale Pflicht zur Ortsbesichtigung. Trotzdem hat sich in der Verwaltungspraxis ein „Verdichtungsdruck“ aufgebaut. Der Hintergrund war eine Phase, in der im Gesetzgebungsprozess zeitweise eine Ortsbesichtigung als Voraussetzung diskutiert wurde; auch nachdem daraus keine Pflicht im Gesetz geworden ist, fragen Finanzämter verstärkt nach, ob der Gutachter das Objekt gesehen hat. Daraus folgt die typische Praxisrealität: Ein Gutachten, das ausschließlich auf Fotos des Eigentümers und Grundrissen beruht, kann zwar formal den Kernanforderungen genügen, löst aber häufig Nachfragen aus, weil die Plausibilisierung erschwert ist. Entsprechend greifen manche Anbieter zu einem klar dokumentierten Modell aus Innen- und Außenbesichtigung.
Inhaltlich wird das Schreiben dann besonders konkret bei der sogenannten Trias aus technischer Abnutzung, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen. Diese drei Punkte leitet es aus § 11c Abs. 1 EStDV ab: Nutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. In der Prüfungspraxis liegt der Schwerpunkt vieler Rückfragen allerdings häufig zunächst beim technischen Verschleiß: Risse, Feuchtigkeit, Schäden an der Tragstruktur. Der BFH hat dieser einseitigen Sicht mit Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) entgegengehalten, dass die wirtschaftliche Entwertung gleichrangig relevant ist – also Faktoren wie Standort, Grundriss, Markttauglichkeit oder Modernisierungsrückstau. Das Finanzgericht Münster ging in seiner Linie sogar weiter, indem es die wirtschaftliche Entwertung als alleinige Begründung genügen ließ. Für die Erstellung eines Gutachtens heißt das: Es sollte alle drei Kriterien adressieren, aber den Schwerpunkt dort setzen, wo die Fakten am stärksten sind. Bei vielen Nachkriegsbauten mit originaler Haustechnik ist genau diese wirtschaftliche Entwertung in der Praxis oft der belastbarste Hebel.
Stärker umstritten sind dann die Grenzen dessen, was „nicht reicht“. Das BMF nennt zwei Ausschlüsse: Erstens soll nicht allein die bloße Übernahme der Modell-Restnutzungsdauer aus der ImmoWertV ausreichen. Zweitens genüge ein reines Verkehrswertgutachten nicht. Dass diese Punkte in der Absolutheit nicht automatisch greifen, zeigt die Rechtsprechung. Der BFH hat in IX R 25/19 und IX R 14/23 die Schätzung nach ImmoWertV-Modell ausdrücklich als zulässig eingeordnet. Der Unterschied liegt deshalb in der Umsetzung: Eine Rechenübung mit pauschalen Eingaben ohne Begründung liefert eher keine tragfähige Grundlage; werden dagegen Modernisierungspunkte nach Anlage 2 ImmoWertV am Objekt erhoben, Abweichungen nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV begründet und die wirtschaftliche Entwertung konkret belegt, ist die Methodik BFH-konform. Auch beim Verkehrswertgutachten betont der BFH in IX R 14/23, dass es auf den Inhalt ankommt: Enthält das Dokument belastbare Aussagen zur Restnutzungsdauer, kann es als geeigneter Nachweis dienen, auch wenn es nicht „als Nutzungsdauer-Gutachten“ überschrieben ist. Wo das im Alltag die Kostenfrage verschiebt, lässt sich an einem Rechenbeispiel zeigen: Wenn die Restnutzungsdauer von 28 Jahren auf eine höhere AfA-Basis führt, kann die Mehrabschreibung über den Grenzsteuersatz schnell in die Größenordnung mehrerer tausend Euro pro Jahr laufen und die Steuerlast über die Laufzeit vorziehen.
Für Vermieter ist die Botschaft am Ende pragmatisch: Das BMF-Schreiben wirkt wie eine Gebrauchsanweisung für den ersten Behördencheck, aber es ersetzt nicht die Gerichte. Wer ein Gutachten beauftragt, das formale Qualifikationsanforderungen möglichst sauber abdeckt und den Objektbezug durch klare Dokumentation untermauert, reduziert typischerweise die Reibung. Ebenso wichtig ist, dass die Inhalte nicht „nebenbei“ vorkommen, sondern in der Begründung erkennbar auf die steuerliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zugeschrieben sind. Wenn Finanzämter Rückfragen stellen, entscheidet außerdem die Taktik: Nachbesserungen auf Basis der Behördenkritik sind häufig der Unterschied zwischen einer Anerkennung ohne langes Nachsteuern und einem Verfahren, das sich finanziell und organisatorisch ausweitet. Anbieter greifen deshalb teils zu Modellen, bei denen im Fall von Rückfragen kostenfreie Anpassungen erfolgen und die Erfolgsaussicht eng an die Anerkennungsentscheidung geknüpft wird. Wer den Einreichungsprozess und die Reaktion auf behördliche Nachfrage strukturiert vorbereitet, kann so aus der formalen „Schablone“ eine verwertbare Entscheidungsgrundlage machen.
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