WIESBADEN / LONDON (IT BOLTWISE) – In Deutschland sind die Baugenehmigungen im August erneut deutlich gestiegen: 20.600 Wohnungen wurden bewilligt, 6,8 % mehr als im Vorjahr. Das Statistische Bundesamt meldet zudem bis einschließlich August 169.400 genehmigte Wohnungen, darunter 137.500 in neuen Gebäuden. Gleichzeitig wächst der Druck auf Bauherren, weil Bauzinsen wieder über 4 % rutschen und damit Finanzierungen teurer werden. Um die Lücke beim Wohnungsbau zu verkürzen, soll die bundeseigene Wohnungsbaugesellschaft nach Angaben von Verena Hubertz 2027 an den Start gehen.
Der Wohnungsbau kommt spürbar aus dem Takt: Während sich der Markt lange an hohen Finanzierungskosten und einer insgesamt angespannten Projektkalkulation abarbeitete, zeigen die jüngsten Genehmigungszahlen wieder Aufwärtsdynamik. In Deutschland wurden im August 20.600 Wohnungen zur Umsetzung freigegeben, 6,8 % mehr als ein Jahr zuvor. Schon im ersten Halbjahr hatte sich der Trend abgezeichnet, als die Baugenehmigungen um gut 15 % zulegten. Für Baupolitik und Wirtschaft ist diese Messgröße mehr als Statistik-Routine, weil sie zeitlich vorgelagert ist und damit die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass später auch Bauleistungen und Fertigstellungen nachziehen.
Bis Ende August addieren sich die bewilligten Wohnungen auf 169.400 – das entspricht gut 12 % beziehungsweise 18.300 mehr als im Vorjahreszeitraum. Interessant ist dabei die Aufteilung nach Gebäudekategorien, weil sie zeigt, welche Segmente gerade stärker anziehen: In neu zu errichtenden Gebäuden wurden 137.500 Wohnungen genehmigt, ebenfalls mit deutlichem Plus von 12,7 %. Bei Einfamilienhäusern stieg die Zahl der Genehmigungen um knapp acht Prozent; noch dynamischer war das Plus bei Zweifamilienhäusern mit gut einem Fünftel (21,7 %). In Mehrfamilienhäusern, die mengenmäßig den größten Anteil ausmachen, genehmigten die Behörden 90.600 Neubauwohnungen – 14,5 % mehr als im Vorjahr.
Technisch betrachtet folgt aus solchen Genehmigungsanstiegen allerdings nicht automatisch eine gleich hohe Bauproduktionsleistung. Die Branche verweist darauf, dass eine genehmigte Wohnung zwar Planungssicherheit schafft, aber erst Investitions- und Bauentscheidungen die Umsetzung auslösen. Genau dieses Spannungsfeld entsteht derzeit durch die Finanzierungskosten: Laut Meldung liegen die zehnjährigen Bauzinsen wegen Inflationssorgen inzwischen über der Marke von 4 %. Hinzu kommen verteuerte Materialien und Energie, die im Kontext geopolitischer Entwicklungen zuletzt zusätzliche Kostenrisiken verstärkten. Wenn die Kalkulation kippt, werden Projekte verschoben, obwohl die Genehmigung vorliegt.
Dass der Aufschwung damit gebremst werden kann, zeigt sich auch in der Stimmungslage der Bauwirtschaft: Das Ifo-Institut verzeichnete im September wieder einen Rückgang, nachdem die Stimmung sich zuletzt verbessert hatte. Während die aktuelle Lage weitgehend stabil bewertet werde, blickten die Baufirmen skeptischer in die kommenden Monate. Dazu passt der Hinweis des ZDB-Hauptgeschäftsführers Felix Pakleppa, dass Ende 2025 rund 450.000 genehmigte Wohnungen auf Eis lagen, weil sich der Bau für viele nicht rechnet. Diese Größenordnung macht deutlich, wie groß der Unterschied zwischen „Freigabe“ und „Fertigung“ sein kann – ein Unterschied, der für Investoren, Bauunternehmen und Kommunen unmittelbar spürbar ist.
Vor diesem Hintergrund gewinnt die geplante Bundesbaugesellschaft an strategischer Bedeutung. Verena Hubertz kündigte an, dass das Konzept noch im Herbst vorgestellt und schnellstmöglich gestartet werden soll; das Ziel sei, dass die Wohnungsbaugesellschaft 2027 an den Start geht. Das Vorhaben wird als Reaktion auf eine der großen Aufgaben der Bundesregierung beschrieben: den Neubau auch dann zu beschleunigen, wenn der Markt wegen Zinsen und Risikoaufschlägen ausbremst. Hubertz betont dabei ausdrücklich ein schlankes Konstrukt ohne neue Behörde und die Zusammenarbeit mit Partnern am Markt statt dem Aufbau einer neuen Baufirma. Laut Plan soll der Bund 51 % der Anteile halten, während 49 % bei Externen liegen.
Entscheidend für die Wirkung ist die Finanzierungsseite: Durch die geplante Struktur und das AAA-Rating des Bundes sollen Investoren Zugang zu sehr guten Konditionen erhalten. Auf Betriebsebene heißt das, dass der Zinshebel im Bauprojekt potenziell weniger stark zuschlägt – gerade dort, wo die Wirtschaftlichkeit stark an die langfristige Finanzierung gekoppelt ist. Gleichzeitig ist die Politik nicht nur auf neue Bauprojekte ausgerichtet, sondern auch auf Prozessbeschleunigung: Mit einem „Bau-Turbo“ soll der Weg von der Genehmigung zur Bauausführung verkürzt werden. Parallel wurde der Fördertopf für energieeffiziente Häuser mit dem Standard EH 55 zuletzt angepasst, wobei laut Aussage bis Jahresende Unterstützung möglich bleibt, wenn entsprechend gebaut wird.
Auch wenn die Genehmigungen steigen, bleibt der Engpass real: In Deutschland fehlen geschätzt mehr als eine Million Wohnungen, besonders in Ballungsräumen, in denen bezahlbarer Wohnraum knapp ist. Dass die Fertigstellungen im vergangenen Jahr mit 206.600 Wohnungen so niedrig lagen wie seit 2012 nicht mehr, unterstreicht das strukturelle Problem. Genau hier setzt der politische Zielkonflikt an: Einerseits steigen Genehmigungen und damit die Pipeline, andererseits dürfen Bau- und Finanzierungskosten die Umsetzung nicht erneut abwürgen. Ein CDU/CSU-Sprecher formulierte es deshalb zugespitzt: In einer Baugenehmigung könne niemand wohnen; entscheidend seien die Fertigstellungen. Für Unternehmen heißt das, dass die nächsten Quartale zeigen werden, ob aus dem Genehmigungsplus tatsächlich ein nachhaltiger Produktionsanstieg wird – oder ob ein Teil der Projekte erneut in die Warteschleife gerät.
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