LONDON (IT BOLTWISE) – Bauzinsen für zehnjährige Darlehen liegen laut Finanzmarktbeobachtern inzwischen bei knapp über vier Prozent. Das erhöht bei einer typischen Finanzierung spürbar die monatliche Rate und zwingt Käufer, die Gesamtrechnung stärker auf Details zu prüfen. Auch Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung sehen sich mit höheren Anschlusskonditionen konfrontiert, allerdings kann die Mehrbelastung durch die sinkende Restschuld geringer ausfallen. Entscheidend wird zudem der energetische Zustand der Immobilie und die Frage, ob ein Forward-Darlehen Planungssicherheit schafft.
Der Hauskauf wird wieder teurer – und zwar nicht nur gefühlt, sondern in konkreten Zins-Sätzen. Für zehnjährige Darlehen werden aktuell Werte von knapp 4,2 Prozent genannt; zugleich beziffert ein weiterer Anbieter den effektiven Jahreszins auf rund 4,1 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das: Innerhalb von zwölf Monaten sind die Bauzinsen um etwa 0,7 Prozentpunkte gestiegen. Für die Praxis heißt das, dass der Fokus bei der Finanzierung wieder stärker auf der monatlichen Tragfähigkeit liegt, weil Zins und Rate sich nun schneller gegenseitig verstärken.
Wie stark ein Zinsanstieg in Haushaltsbudget übersetzt, zeigt ein Rechenbeispiel aus der Beratungspraxis: Bei einer Finanzierung über 300.000 Euro kann ein Mehrzins von einigen Zehntelprozentpunkten schnell zusätzliche rund 250 Euro pro Monat auslösen. Thomas Kreil von Interhyp formuliert den Kern dieser Umstellung so: „Und so wird ganz genau gerechnet. Kaufinteressierte prüfen intensiver: Welche Immobilie soll es sein? Welche monatliche Rate macht langfristig auch im Budget Sinn?“ Genau hier unterscheidet sich die heutige Situation von Phasen mit niedrigen Zinsen: Man verhandelt nicht mehr nur den Kaufpreis, sondern optimiert die gesamte Finanzierungsarchitektur – inklusive Laufzeit, Tilgung und Nebenkosten im Gesamtbild.
Der Auslöser liegt weniger in lokalen Angebots- und Nachfrageeffekten, sondern im langfristigen Zinsniveau am Kapitalmarkt. Dort sind die Renditen zuletzt kräftig gestiegen; zehnjährige Bundesanleihen hätten zeitweise Werte erreicht, die seit gut 17 Jahren nicht mehr beobachtet wurden. Steigende Renditen verteuern für Banken die Refinanzierung, und diese Mehrkosten schlagen sich typischerweise in den Bauzinsen nieder. Dazu kommt laut Interhyp die Unsicherheit rund um Inflationserwartungen, zuletzt verstärkt durch hohe Energiepreise: Jörg Utecht rechnet deshalb nicht mit einer schnellen Entspannung und hält fest, dass Käuferinnen und Käufer sich zunächst darauf einstellen sollten, dass das Niveau oberhalb der Vier-Prozent-Marke bleibt.
Damit einher geht auch eine Verhaltens- und Angebotsänderung auf der Kreditseite. Die Bundesbank weist für das zweite Quartal darauf hin, dass die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten deutlich zurückgegangen ist – gleichzeitig haben Banken ihre Kreditstandards verschärft. Gründe waren demnach höhere Kreditrisiken, gestiegene Refinanzierungskosten und eine geringere Risikotoleranz. Praktisch bedeutet das: Nicht nur der Kredit wird im Schnitt teurer, auch die Hürden für die Genehmigung steigen. Zusätzlich gewinnt der energetische Zustand der Immobilie an Gewicht: Bundesbank-Angaben zufolge haben Banken ihre Richtlinien bei Immobilien mit schlechter Energieeffizienz weiter verschärft, während Klimaaspekte bei Gebäuden mit aktuell oder künftig hoher Energieeffizienz teils weniger strikt berücksichtigt werden.
Die Mechanik dahinter ist nicht mystisch, sondern folgt einer einfachen Logik aus Risiko, Bewertungsansätzen und zukünftigen Kosten: Wenn die Energieeffizienz schlecht ist, sinkt in der Regel auch der Marktwert der Immobilie. Dirk Eilinghoff bringt das in einem Satz auf den Punkt: „Je schlechter die Energieeffizienz, umso niedriger ist in der Regel auch der Wert der Immobilie.“ Für Kreditnehmer heißt das, dass Energetik in der Finanzierung nicht mehr nur ein Nachhaltigkeitsthema ist, sondern in die Wertermittlung hineinwirkt. Wer ohnehin sanierungsbedingte Arbeiten plant, kann damit nicht nur Werterhalt sichern, sondern dem Finanzierungsprozess bessere Voraussetzungen geben – auch, weil Banken bei besser sanierten Immobilien tendenziell eher Kreditvolumen bereitstellen.
Der Zins-Schub betrifft allerdings nicht nur Käufer im Erstbezug. Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung stehen bei der Anschlussfinanzierung vor neuen Konditionen, und diese können aktuell höher liegen. Gleichzeitig ist ihre Restschuld nach Jahren der Tilgung häufig deutlich kleiner als zu Beginn, weshalb die tatsächliche monatliche Mehrbelastung laut Thomas Kreil in vielen Fällen geringer ausfällt als der reine Vergleich der Zinssätze vermuten lässt. Wer die Anschlussfinanzierung vorbereiten will, kann über ein Forward-Darlehen bereits heute Konditionen für einen später startenden Kredit sichern. Dafür verlangen Banken üblicherweise einen Aufschlag; ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie sich die Zinsen entwickeln – bleiben sie hoch, wirkt die Absicherung, fallen sie, bleibt man an den vereinbarten Vertrag gebunden.
Bei der Entscheidung geht es deshalb weniger um „früh vs. spät“, sondern um Risikoprofil und Timing. Eilinghoff rät in dem Zusammenhang zu einer nüchternen Abwägung: Wenn kurzfristig noch Zeit bleibt, sollte nicht automatisch sofort abgeschlossen werden, sondern man könne zunächst ein paar Wochen oder Monate abwarten. Gleichzeitig warnt er davor, die Recherche auf die lange Bank zu schieben und dann reflexartig das Angebot der bisherigen Bank zu unterschreiben. Ein Wechsel sei in der Praxis oft weniger kompliziert als befürchtet: „Man muss einfach nur die Grundschuld abtreten. Das kostet meist ein paar Hundert Euro. Das hat man aber durch einen besseren Zins sehr schnell wieder raus.“ Genau das ist bei Bauzinsen über vier Prozent die zentrale Botschaft: Schon kleine Zinsunterschiede summieren sich über viele Jahre – und deshalb wird bei Finanzierung und Anschlusskredit wieder kompromisslos gerechnet, nicht geraten.
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