MÜNCHEN-LAIM / LONDON (IT BOLTWISE) – BOSSELER & ABEKING hat ein denkmalgeschütztes Immobilienensemble in München-Laim erfolgreich vermittelt. Der Deal umfasst zwei Mehrfamilienhäuser aus den 1930er Jahren mit insgesamt 26 Wohneinheiten und rund 1.500 Quadratmetern Mietfläche. Entscheidend ist das vorhandene Entwicklungspotenzial: Ein Dachgeschossausbau sowie rückwärtige Balkonanbauten und weitere rückwärtige Bebauung sind über einen Bauvorbescheid abgedeckt. Die Gebäude sind sanierungsbedürftig, was den Käuferkreis für einen langfristigen Bestands- und Projektansatz besonders prägt.
In München-Laim geht ein Anlageobjekt über den Eigentümerwechsel in den Fokus der Fachwelt, das nicht über eine reine Renditeannahme, sondern über die Kombination aus Denkmalschutz, Bestand und konkreten Ausbauoptionen überzeugt. BOSSELER & ABEKING vermittelt dabei ein Ensemble aus zwei denkmalgeschützten Mehrfamilienhäusern, das in den 1930er Jahren errichtet wurde und sich in ein gewachsenes Wohnquartier einfügt. Für Käufer ist gerade diese Einbettung relevant: Ein etabliertes Wohnumfeld reduziert häufig den Unsicherheitsfaktor „Lage-Upgrade“, während der Denkmalstatus gleichzeitig klare Rahmenbedingungen für Sanierung und Weiterentwicklung setzt.
Technisch und wirtschaftlich beginnt die Bewertung bei den harten Eckdaten. Das Objekt umfasst insgesamt 26 Wohneinheiten und bringt eine bestehende Mietfläche von rund 1.500 Quadratmetern auf. Grundstücksseitig sind etwa 1.000 Quadratmeter ausgewiesen. Gleichzeitig sind die Gebäude sanierungsbedürftig, was in der Praxis zwei Konsequenzen hat: Zum einen steigen die Anforderungen an Gutachten, Kostenplanung und Terminierung. Zum anderen entsteht genau dadurch ein Marktfenster für erfahrene Bestandshalter und Projektentwickler, die Modernisierungsfahrpläne nicht nur „abarbeiten“, sondern strategisch mit einer Erweiterung des Grundrisses verknüpfen können.
Den größten Hebel beschreibt der Bauvorbescheid, der für Erweiterungen bereits die Weichen stellt. Konkret ist ein Dachgeschossausbau vorgesehen, ergänzt um rückwärtige Balkonanbauten; zusätzlich geht es um eine weitere rückwärtige Bebauung. Damit existieren Genehmigungsgrundlagen, die im Vergleich zu völlig offenen Entwicklungsoptionen die Planungs- und Vermarktungslogik deutlich straffen. In der Portfolio-Perspektive bedeutet das: Der Käufer kann den bestehenden Wohnungsbestand nicht nur erhalten, sondern strukturell weiterentwickeln, ohne die Entwicklung bis zur finalen Genehmigungsphase vollständig auf ungewissen Zeithorizont zu verschieben.
Für die Einordnung des Deals betonen die Verantwortlichen von BOSSELER & ABEKING vor allem die Marktlogik abseits klassischer Premium-Lagen. Andreas Kölher, geschäftsführender Gesellschafter, ordnet den Münchner Markt so ein, dass auch außerhalb der „Toplagen“ interessante Investmentmöglichkeiten entstehen können, wenn die Immobilie präzise bewertet wird und ihr Potenzial realistisch modelliert ist. Sein Argument für das konkrete Objekt lautet: Hier treffen ein gewachsener Wohnstandort, ein vorhandener Mehrfamilienhausbestand und zugleich konkrete bauliche Entwicklungsmöglichkeiten zusammen. Diese Dreifach-Kombination macht das Ensemble für entsprechend ausgerichtete Investoren attraktiv, weil sie typischerweise sowohl Bestandssicherung als auch Substanzwachstum adressiert.
Dass es zu dieser Vermittlung kommt, hängt in solchen Konstellationen weniger an einer breit gestreuten Ausschreibung als an Spezialisierung und Zugang. BOSSELER & ABEKING positioniert sich seit vielen Jahren im Segment für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie hochwertige Anlageimmobilien und verweist dabei auf ein Netzwerk aus privaten Eigentümern, unternehmerischen Investoren, Family Offices und professionellen Bestandshaltern. Gerade bei Objekten mit Entwicklungspotenzial zählt dann nicht nur die Objektanalyse, sondern auch der „richtige“ Kreis an Marktteilnehmern, die die Kombination aus Sanierungs- und Ausbauarbeit in ihrer Investmentstrategie tatsächlich abbilden können.
Auch der praktische Ablauf wird in solchen Deals häufig über persönliche Beziehungen organisiert. Sebastian Eichhorn, Prokurist, beschreibt den Mehrwert des Unternehmens damit, dass der Münchner Markt nicht allein über öffentlich angebotene Objekte verstanden wird, sondern über langfristige Kontakte zu Eigentümern und Investoren. Dadurch entstehen Einblicke in tatsächliche Marktbewegungen, und Käufer lassen sich gezielter ansprechen, wenn eine Immobilie strategisch passt. Viele Transaktionen, so die Logik, werden diskret abgewickelt, ohne dass das Objekt zunächst zwingend öffentlich am Markt auftaucht; für Verkäufer bedeutet das Zugang zu qualifizierten Interessenten, für Käufer wiederum die Chance, geeignete Investmentchancen früh zu identifizieren.
Damit ist der Fall auch ein Beispiel dafür, wie sich der Markt für Bestandsimmobilien in Wachstumsstädten derzeit organisiert: Nicht die „Reinform“ einer Liegenschaft steht im Vordergrund, sondern die Fähigkeit, Entwicklungspotenziale mit Erhaltungsanforderungen zusammenzubringen. Für Unternehmen aus dem Immobilienumfeld ist das aus mehreren Gründen bedeutsam: Projektentwickler können Erweiterungen und Sanierungsmaßnahmen als integrierten Werttreiber denken, während Bestandshalter die Planbarkeit über Bauvorbescheide und klare Rahmenbedingungen erhöhen. Das Ensemble in München-Laim zeigt damit eine typische Win-Win-Schnittstelle, in der Denkmalschutz nicht als reines Risiko, sondern als planbare Leitplanke für einen strukturierten Ausbau interpretiert wird.
Für die nächste Phase wird es vor allem darauf ankommen, wie die Sanierungsbedürftigkeit technisch und finanziell in einen belastbaren Zeit- und Maßnahmenplan übersetzt wird. Der vorhandene Bauvorbescheid senkt zwar ein Stück weit das Entwicklungsrisiko, ersetzt aber nicht die detaillierte Ausführungsplanung, etwa bei Substanzprüfung, Brandschutzkonzepten und Schnittstellen im Zuge des Dachgeschossausbaus sowie der rückwärtigen Erweiterungen. Wenn die Umsetzung gelingt, könnte das Ensemble ein Musterfall dafür sein, wie sich in gefragten Stadtquartieren durch gezielte Weiterentwicklung zusätzliche Miet- und Wertpotenziale erschließen lassen, ohne den Charakter des Bestands aufzugeben.
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