MANHATTAN / LONDON (IT BOLTWISE) – Die Delinquenzrate bei Büro-CMBS ist im August 2026 auf 13,2 Prozent gestiegen und erreicht damit den höchsten Stand seit mindestens 2019. Gegenüber 8,1 Prozent im Juli 2024 bedeutet das einen spürbaren Sprung. Besonders auffällig ist der hohe Anteil von Darlehen, die nicht wegen ausbleibender Zahlungen, sondern wegen gescheiterter oder bevorstehender Refinanzierungen problematisch werden. Die Sonderverwaltung klettert parallel auf 15,7 Prozent – und damit wächst der Druck auf Kreditnehmer und Master Servicer.
Die zuletzt gemeldeten Werte zur Büro-Lage im CMBS-Markt zeichnen ein klares Muster: Nicht die „klassische“ Zahlungsaussetzung dominiert, sondern die Phase davor. Für August 2026 wird bei Commercial Mortgage-Backed Securities im Bürosektor eine Delinquenzrate von 13,2 Prozent genannt. Damit liegt die Kennzahl auf dem höchsten Stand seit mindestens 2019 und liegt zugleich deutlich über dem Vergleichswert von 8,1 Prozent im Juli 2024. In der Einordnung wirkt auch die Breite des Marktes: Während über alle Immobilientypen hinweg eine durchschnittliche Rate von 8,2 Prozent berichtet wird, liegt die Büro-Delinquenz rund 1,6-mal höher.
Technisch relevant ist dabei die Definition: In die Büro-Kennzahl fließen laut Bericht auch fällige, aber noch leistungsfähige Darlehen ein. Ohne diese Komponente läge die tatsächliche Ausfallquote bei 9,8 Prozent. Noch stärker spiegelt sich jedoch die strukturelle Belastung in der Kategorie „Special Servicing“ wider: Die Quote der Darlehen unter Sonderverwaltung steigt auf 15,7 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr (14,9 Prozent) und dem Wert im Juli 2024 (10,6 Prozent) zeigt das eine fortgesetzte Verschlechterung, die sich im Zeitverlauf beschleunigt hat.
Der zeitliche Verlauf zwischen Mitte 2024 und Mitte 2025 ist besonders interessant, weil er zeigt, wie schnell sich ein eigentlich „verlangsamter“ Anstieg erneut aufschaukelt. Von September 2025 bis Juli 2026 pendelte die Büro-Delinquenz zwischen 11,5 Prozent und 12,5 Prozent, bevor sie im August sprunghaft nach oben geht. Für September gemeldete Daten deuten der Bericht zufolge auf Werte über 14 Prozent; parallel liegt die Sonderverwaltung dann über 16 Prozent. Auf Segmentebene bleiben Conduit-Bürodarlehen mit 14,4 Prozent Delinquenz und 18,5 Prozent unter Sonderverwaltung das schwächste CMBS-Segment – wohingegen Single-Asset-Single-Borrower-Bürotransaktionen im Vergleich mit 10,7 Prozent bzw. 11,5 Prozent deutlich besser abschneiden.
Als Haupttreiber wird die Fälligkeit von Darlehen herausgestellt. Von dem notleidenden Büro-Darlehensvolumen entfallen 71 Prozent auf ein gescheitertes oder unmittelbar bevorstehendes Refinanzierungsereignis – und nicht auf versäumte Zahlungen. Diese Unterscheidung ist für Marktteilnehmer zentral, weil sie die Dynamik der Vertragsketten beschreibt: Kreditnehmer und Master Servicer übertragen Darlehen zunehmend frühzeitig in die Sonderverwaltung, noch bevor eine Zahlung ausbleibt oder ein Fälligkeitstermin verstreicht. Im Bericht heißt es zudem, dass 51 Prozent der Büro-Darlehen, die in die Sonderverwaltung überführt wurden, zum Zeitpunkt der Übertragung noch als regulär geführt wurden, und zwar im Median etwa elf Monate vor Fälligkeit. Das ist ein Anstieg gegenüber 42 Prozent in den vorangegangenen zwölf Monaten.
Konkrete Beispiele machen die Mechanik greifbar. One SoHo Square in Manhattan, mit rund 469 Millionen US-Dollar an CMBS-Notes besichert, wurde Ende August in die Sonderverwaltung überführt, obwohl das Objekt fast zwei Jahre vor seiner Fälligkeit im Jahr 2028 noch regulär bedient wurde. Ähnlich schildert der Bericht die Ergebnisse einer Untersuchung von CRED iQ: Von 93 Büro-Darlehen, die zwischen August 2024 und August 2025 zunächst regulär und vor Fälligkeit in die Sonderverwaltung wechseln, geraten bis August 2026 72 Prozent zu einem bestimmten Zeitpunkt entweder für 60 oder mehr Tage in Verzug oder werden fällig, ohne zurückgezahlt zu werden. Im August selbst waren 43 Prozent noch immer in Verzug oder unbezahlt fällig; nur 15 Prozent seien zum Master Servicer zurückgekehrt und wieder regulär geführt worden. Unter den Darlehen, die bereits bei der Übertragung in Verzug waren, erreichten 92 Prozent den Status eines schwerwiegenden Verzugs.
Auch vollständig vermietete Immobilien liefern offenbar keinen „Immunitätsbeleg“. Das Crossroads III in Sunnyvale (209 Millionen US-Dollar für eine vollvermietete Immobilie mit Apple als größtem Mieter) wurde nach einer Verlängerung im August in die Sonderverwaltung überführt und erhielt am 1. September eine Verzugsmeldung. In Rockville, Maryland, wurde das 138 Millionen US-Dollar schwere GSK R&D Centre-Darlehen vor seiner Fälligkeit im Jahr 2027 ebenfalls in die Sonderverwaltung überführt, nachdem der einzige Mieter ausgezogen war – während die Immobilie weiterhin eine vollständige Belegung meldet. Die Daten zur Größenklasse untermauern, dass das Problem breiter ist: Bei regulär übertragenen Büro-Darlehen unter 100 Millionen US-Dollar gerieten 74 Prozent zeitweise in Verzug, 11 Prozent kehrten bis August zum Master Servicer zurück. Bei Darlehen von 100 Millionen US-Dollar oder mehr wird eine Ausfallquote von 63 Prozent genannt, und etwa ein Drittel dieser größeren Darlehen kehrte bis August zurück, teils nach einer Verzugsphase.
Für die Interpretation ist außerdem entscheidend, dass eine frühzeitige Übertragung nicht automatisch den Start einer Zwangsvollstreckung bedeutet. Der Bericht stellt vielmehr heraus, dass bei größeren Darlehen eine frühe Überführung häufiger ein Einstiegspunkt für eine Restrukturierung ist. Als Beispiele werden der Willis Tower in Chicago und das 1211 Avenue of the Americas in New York genannt, die im regulären Status übertragen wurden und später zum Master Servicer zurückkehrten. Vorsicht erklären die Jahrgänge 2015 und 2016: Zehnjährige Büro-Darlehen aus diesen Jahren seien bilanziell nur zu 47 Prozent bzw. 44 Prozent bei Fälligkeit abgelöst worden, im Vergleich zu 79 Prozent bzw. 76 Prozent bei anderen Immobilientypen. Zusätzlich stieg die Notlage im Büro-Jahrgang 2016 innerhalb eines Jahres um 35 Prozentpunkte auf 51 Prozent des bilanziellen Volumens.
Die unmittelbare Anschlussfrage lautet nun, wie stark der nächste Fälligkeitskalender wirkt. Für die nächsten zwölf Monate werden Büro-CMBS-Darlehen im Wert von etwa 39 Milliarden US-Dollar fällig. Davon seien 13,9 Milliarden US-Dollar noch nicht notleidend, zeigten aber bereits Warnzeichen wie eine Schuldendienstdeckung unter 1,25, eine um 10 oder mehr Punkte seit der Verbriefung gesunkene Auslastung oder eine kürzlich erfolgte Aufnahme auf die Watchlist. Zu den größten genannten Beispielen zählen 3 Bryant Park (1,13 Milliarden US-Dollar, im Mai auf die Watchlist gesetzt) und 280 Park Avenue (1,08 Milliarden US-Dollar, Schuldendienstdeckung 0,72). Wenn die Erfahrungen der letzten zwei Jahre als Maßstab dienen, ist damit zu rechnen, dass viele dieser Darlehen bereits lange vor einem Zahlungsausfall in die Sonderverwaltung gelangen und sich damit die Belastung entlang der strukturellen Mechanik weiter in Richtung Restrukturierung oder Defizitfälle verlagert.
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