DEUTSCHLAND / LONDON (IT BOLTWISE) – Der jüngste Kabinettsbeschluss hält den nationalen CO2-Preis bis einschließlich 2027 in einem Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne. Ab 2028 wird der Gebäudesektor dann in das europäische Emissionshandelssystem ETS 2 überführt, ohne dauerhaft garantierten Preisdeckel. Das verändert die Kostenlogik für Eigentümer, weil Nebenkosten stärker vom Marktpreis getrieben werden. Für Investoren wird damit zentral, CO2-Kosten über 2027 hinaus realistisch in Businesspläne und Bewertungen einzubauen.
Der Kabinettsbeschluss vom 12. August 2026 bringt für viele Immobilienakteure zunächst Ruhe in die Kalkulation: Der nationale CO2-Preis soll bis einschließlich 2027 in einem Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne stabil bleiben. Diese Spanne wirkt wie ein kurzfristiger Planungsrahmen, gerade weil sie die Erwartung für Nebenkosten und die Frage der CO2-Kostenaufteilung zwischen Mietern und Vermietern greifbar macht. Doch der eigentliche Einschnitt steht nicht vor der Tür, sondern bereits im Zeitplan: Ab 2028 fällt der Gebäudesektor in das europäische Emissionshandelssystem ETS 2. Damit verschiebt sich die Steuerung weg von einer national eingehegten Preislogik hin zu einem marktgetriebenen Mechanismus, bei dem ein dauerhaft garantierter Preisdeckel derzeit nicht existiert.
Technisch und ökonomisch bedeutet ETS 2 für den Gebäudebereich vor allem eines: Der CO2-Preis wird weniger als festes Kostenband wahrgenommen, sondern stärker als variabler Wert, der sich je nach Angebot-Nachfrage-Situation im Emissionshandel entwickeln kann. Dass sich solche Bewegungen in der Praxis bemerkbar machen, lässt sich an ausländischen CO2-Niveaus ablesen. Laut den im Kontext genannten Referenzwerten lagen die CO2-Preise 2025 in Schweden bei 134 Euro, in der Schweiz bei 126 Euro, in Norwegen bei 124 Euro und in Dänemark bei 100 Euro je Tonne CO2e. Wenn Deutschland ab 2028 in Richtung dieser Größenordnungen driften würde, stünden Vermieter vor zusätzlichem Druck auf den Nebenkostenblock der Haushalte.
Für die Immobilienwirtschaft ist dabei weniger die theoretische CO2-Kennzahl entscheidend als die monatliche Belastung der Mieter. Steigende Heiz- und CO2-Kosten treffen auf ein Marktumfeld, in dem Nettokaltmieten und die Vermietbarkeit stark davon abhängen, wie gut sich Preissteigerungen kommunizieren und am Ende durchsetzen lassen. Der Mechanismus ist dabei nicht nur eine Frage der Preisverhandlung, sondern der Wettbewerbsfähigkeit: Energieineffiziente Gebäude könnten ab 2028 zunehmend schwerer zu vermarkten sein, weil Nutzer höhere Betriebskosten weniger bereitwillig tragen und weil Renditeerwartungen an Grenzen stoßen. In der Konsequenz rückt das Portfolio-Management stärker in den Vordergrund: Welche Objekte bleiben nach CO2-Preisvolatilität im Markt konkurrenzfähig, und welche müssen durch Sanierung oder energetische Betriebsoptimierung abgesichert werden?
Als Gegenargument wird häufig die Biotreppe im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) genannt, die fossile Heizungen stufenweise in Richtung klimaneutraler Brennstoffe führen soll. In der vorliegenden Argumentationslinie ist diese Option jedoch keine automatische Lösung für das Nebenkosten- und Vermietbarkeitsproblem. Der Grund liegt weniger in der Idee der Übergangstechnologie als in der Umsetzbarkeit der benötigten Brennstoffquoten. Organisationen wie die ZIA und die DGNB äußern in diesem Zusammenhang Bedenken zur Verfügbarkeit entsprechender Brennstoffmengen durch Energieversorger. Aus Investorensicht entsteht dadurch ein doppeltes Risiko: Versorgungslücken wären nicht nur operativ relevant, sondern könnten auch Vertrags- und Kostenannahmen in Sanierungs- und Betriebsmodellen destabilisieren.
Damit verschiebt sich das Risikomanagement klar in Richtung Szenarioarbeit. Für Investoren bleibt es nach dieser Logik unerlässlich, CO2-Kosten auch über das Jahr 2027 hinaus realistisch in Businessplänen und Bewertungsmodellen abzubilden. Eine reine Orientierung am aktuellen nationalen Preisdeckel vermittelt laut der zitierten Empfehlung nur kurzfristige Sicherheit. Gleichzeitig setzen EU Green Deal und EPBD den Rahmen für ambitionierte Emissionsreduktionen im Gebäudebestand; auf nationaler Ebene wird zugleich kritisiert, dass notwendige Maßnahmen und damit verbundene Herausforderungen zeitlich verschoben werden. Besonders relevant ist außerdem, dass die Sanierungsquote von 1,9 Prozent, wie vom BuVEG angegeben, seit Jahren verfehlt wird und in den vergangenen vier Jahren bei unter 1,0 Prozent lag. Wer diese Lücke weiterlaufen lässt, erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass Eigentümer künftig nicht nur mit höheren CO2-Kosten konfrontiert werden, sondern parallel auch mit steigenden Betriebskosten, einem wachsenden Sanierungsbedarf und einer schwächeren Marktposition ineffizienter Immobilien.
Konkrete Konsequenzen zieht die Empfehlung von Dr. Michael Heigl, Director ESG & Impact Economics bei Wüest Partner: Er rät, den aktuellen CO2-Preis von 55 bis 65 Euro pro Tonne nicht als zentrale Annahme für langfristige Entscheidungen zu betrachten, sondern Szenarien zu entwickeln, die ab 2028 auch deutlich höhere Preisniveaus einbeziehen. Für die Praxis heißt das, Portfoliomodelle stärker entlang von Gesamtkostenstrukturen zu denken: Wie entwickeln sich Nebenkosten, Mieten und Vermietbarkeit, und wie hoch ist der Investitionsbedarf, um Objekte gegen den Wettbewerb energieeffizienterer Bestände zu halten? Wer diese Kette nicht früh genug durchrechnet, riskiert, dass Bewertungen im Zeitverlauf nicht mehr mit der tatsächlichen Kostenrealität übereinstimmen.
Am Ende ist die Botschaft weniger ein „Timing“-Thema als ein Modellierungs- und Umsetzungsproblem. Der Übergang zu ETS 2 ab 2028 macht die Preiskurve für CO2 weniger vorhersagbar und damit teurer in der Unterschätzung. Für Unternehmen in der Immobilienwirtschaft bedeutet das: Frühzeitige Datenarbeit (Energiekennwerte, Heizsysteme, Verbrauchsprofile), Portfolio-Segmentierung nach Sanierungsdringlichkeit und eine belastbare Annahmenbasis für Preis- und Kostenpfade werden zu den entscheidenden Hebeln. Gerade weil der Marktpreis keine feste Deckelung verspricht, wird die Fähigkeit, Risiken über mehrere Szenarien hinweg konsistent zu bewerten, zum Wettbewerbsfaktor.
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