FRANKFURT AM MAIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Nach dem starken Rekordjahr verläuft der Frankfurter Büromarkt zu Beginn von 2026 deutlich ruhiger. Mit 169.800 m² Flächenumsatz und 279 Abschlüssen im ersten Halbjahr liegt das Ergebnis 53 % unter dem Vorjahresniveau, das von wenigen Großdeals geprägt war. Gleichzeitig zeigt sich eine klare Nachfrageverschiebung: Top-Lagen bleiben gesucht, aber weniger Großflächen werden neu verhandelt. Für Unternehmen bedeutet das vor allem mehr Wettbewerb um hochwertige zusammenhängende Flächen und eine Mietentwicklung, die weiter auseinanderdriftet.
Der Frankfurter Büromarkt wirkt nach einem Rekordjahr im ersten Halbjahr 2026 wie abgebremst: Laut Auswertung liegen die Büroflächen-Transaktionen bei rund 169.800 m² Flächenumsatz und 279 Abschlüssen. Im Vergleich zum von Großdeals dominierten Vorjahreszeitraum entspricht das einem Rückgang um 53 %. Entsprechend ordnet sich das Niveau eher bei dem ein, was die Jahre 2021, 2023 und 2024 gezeigt haben. Die Einordnung von Kevin T. Nguyen, Managing Partner bei blackolive in Frankfurt, macht dabei einen zentralen Punkt deutlich: 2025 war stark, weil wenige große Entscheidungen durch langjährige Verhandlungen erst zeitlich gebündelt wurden.
Technisch betrachtet ist diese Marktlogik eng mit der „Durchlaufzeit“ vergleichbar, die man aus IT-Projekten kennt: Großdeals sind wie Programme, die erst nach langen Abstimmungszyklen in Produktion gehen. Wenn 2026 die Frequenz solcher Rollouts ausbleibt, sinken die Gesamtzahlen sofort, selbst wenn die Fundamentaldaten der Nachfrage stabil bleiben. Besonders sichtbar wird das in der Flächengröße: Bisher kam kein weiterer Abschluss über 10.000 m² zustande. Das macht die Vermietungslandschaft kleinteiliger und erklärt, warum der Markt zwar weiter Deals schreibt, aber das Volumen nicht aus dem Vorjahr herauszieht.
Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf hochwertige Flächen in sehr guter Lage. Allerdings verändert sich der Zuschnitt: In kleineren Einheiten als früher finden Unternehmen offenbar leichter zueinander. Das spiegelt sich in der Segmentdynamik wider. Im Bereich von 500 m² bis 1.000 m² stieg der Flächenumsatz um mehr als 20 %, während die Nachfrage in Größenordnungen bis 2.000 m² weitgehend stabil blieb. Dagegen fallen die Zahlen ab 2.000 m² spürbar, mit Rückgängen zwischen 20 % und fast 90 %. Gleichzeitig wird ein Teil des Marktes deutlich „transaktionsgetrieben“: Airport und Frankfurt Ost II verzeichnen mehr Abschlüsse als im Vorjahr, aber der Flächenumsatz steigt dort nur begrenzt bzw. am Flughafen sinkt er sogar um 34 %.
Marktseitig zeigt sich zudem eine Verschiebung in der Nachfragerstruktur. Beratungsunternehmen lösen laut blackolive erstmals seit längerer Zeit die Finanzdienstleister an der Spitze ab: Im ersten Halbjahr 2026 stellen sie mit rund 24 % bzw. ca. 41.600 m² fast ein Viertel des Gesamtumsatzes. Üblicherweise sind Berater wegen ihrer hohen Zahl an Mietverträgen stark; diesmal fällt ihr Gewicht zusätzlich durch das Ausbleiben weiterer Großdeals besonders ins Gewicht. Finanzdienstleister bleiben zwar präsent, aber ihr Profil entsteht eher über den Eigennutzerkauf der DZ-Bank, wodurch der Eigennutzeranteil auf 14 % steigt (nach nur 4 % im Vorjahreszeitraum). Nguyen formuliert es so: Frankfurt bleibt Finanzmetropole, gewinnt aber als Standort für wissensintensive Dienstleister an Kontur.
Auch bei der Preisbildung driftet die Marktlogik auseinander, was für die Unternehmensplanung eine direkte Folge hat. Die Spitzenmiete zieht weiter kräftig an: Sie steigt binnen zwölf Monaten um 5,00 € auf nun 56,00 €/m². Gleichzeitig gibt die Durchschnittsmiete nach, und zwar spürbar von über 30,00 €/m² auf aktuell 27,10 €/m². Das entspricht einem Rückgang um rund 3,50 € bzw. etwa 11 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Grund liegt nicht in nachlassender Premium-Nachfrage, sondern vor allem im Fehlen großvolumiger, hochpreisiger Abschlüsse, wie sie 2025 etwa im Central Business Tower oder im Central Parx zu sehen waren. Für IT- und Betriebsleiter heißt das: Kostentreiber konzentrieren sich stärker auf die Top-Lagen, während in weniger zentralen Umfeldern ein Preisdämpfer wirkt.
Parallel bleibt der Leerstand bemerkenswert stabil. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöht er sich laut blackolive nur geringfügig auf rund 1,50 Mio. m², was einer Leerstandsquote von 13,0 % entspricht—plus lediglich 0,1 Prozentpunkt. Selbst gegenüber Jahresende und Vormonat zeigt sich ein leichter Rückgang. Nguyen verweist dafür auf ein entscheidendes historisches Muster: extrem niedrige Fertigstellungsvolumina der vergangenen Jahre, die den Markt angebotsseitig „entkoppeln“. Gleichzeitig bleiben die Teillagen heterogen—ältere Objekte und Randlagen geraten eher unter Druck, während die anhaltend gute Vermietungsleistung im CBD den Leerstand dort begrenzt. Das erinnert an Kapazitätsmodelle im Rechenzentrum: Steigt die kurzfristige Nachfrage, aber bleibt das neue Angebot aus, stabilisiert sich die Auslastung eher als gedacht.
Die Angebotsseite wirkt 2026 weiter wie ein Engpass-Szenario, das allerdings zeitverzögert durchschlägt. Bis Jahresende sollen nur knapp 119.300 m² in 14 Projekten fertiggestellt werden, von denen bereits rund 57 % vermietet sind. Für 2027 steigt das Volumen deutlich auf knapp 299.500 m² in 21 Projekten, bei einer Vorvermietungsquote von rund 62 %. Der größte Brocken ist der bereits vollvermietete Central Business Tower im Bankenviertel mit rund 68.000 m². Zweitgrößtes Objekt ist das Refurbishment des RAW in der Stephensonstraße 1, der früheren Deutschen-Bahn-Zentrale: Von rund 43.000 m² stehen noch etwa 37.000 m² zur Verfügung. Nguyen warnt dabei vor einem mittelfristigen Versorgungsengpass, wenn moderne zusammenhängende Flächen in Top-Lagen weiterhin knapp bleiben.
Für die zweite Jahreshälfte 2026 bleibt der Ausblick vorsichtig. Erwartet wird angesichts unsicherer gesamtwirtschaftlicher und geopolitischer Lage sowie des Trends zur qualitativen Verbesserung bei gleichzeitig flächenseitiger Verkleinerung ein deutlich niedrigerer Jahresumsatz als 2025. blackolive rechnet für das Gesamtjahr mit rund 400.000 m² bis 450.000 m². Beim Leerstand ist ein Verharren auf hohem Niveau wahrscheinlich, mit höchstens leichter Steigerung. Bei den Mieten setzt sich das Auseinanderdriften fort: In Top-Segmenten und Spitzenlagen steigen die Preise voraussichtlich weiter, während weniger zentrale Lagen und ältere Objekte eher stagnieren oder sinken. Unternehmen sollten daher, so die klare Botschaft von Nguyen, früh mit der Flächensuche beginnen, wenn sie modern, zusammenhängend und standortnah planen.
Dass sich dabei ein „Beratungs-Shift“ abzeichnet, ist auch für die Marktkommunikation relevant. Wettbewerber wie JLL, CBRE oder Savills bewerten die Büroentwicklung in Deutschland traditionell entlang von Nutzungsprofilen, Vermietungszeiten und Angebotsqualität—und genau diese Faktoren werden in Frankfurt derzeit überproportional wichtig. Aus Sicht von IT- und Security-Verantwortlichen rückt zusätzlich ein praktischer Aspekt in den Vordergrund: Wer in Top-Lagen umzieht, bindet oft neue Netzwerkinfrastrukturen, Zutritts- und Gebäudemanagementsysteme sowie teils sensible Daten in neue Betriebsprozesse ein. Das macht saubere Vertragsbedingungen, Datenschutz- und Sicherheitsanforderungen sowie ein belastbares Übergabekonzept zwischen altem und neuem Standort zu einem Teil der „Time-to-Value“-Planung, nicht nur zu einer Nebensache der Immobilienabteilung.
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