BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der Entwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt die bisherige starre 65-Prozent-Erneuerbare-Vorgabe bei neuen Heizungen durch mehr Technologieoffenheit. Eigentümer dürfen künftig stärker zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Pellets und auch fossilen Optionen wählen – müssen aber zusätzliche Übergangs- und Kostenregeln beachten. Besonders Vermieter geraten unter Druck: Biokraftstoffe sollen schrittweise beigemischt werden, und bei neuen Gasheizungen trifft sie ein Teil der laufenden Heizkosten selbst. Parallel zeigt ein Monitoring-Bericht zum Modernisierungs-Sondervermögen, dass Mittel nur teilweise abgerufen werden.
Mit dem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) setzt die Bundesregierung einen deutlichen politischen Akzent: Weg von der bisherigen Kernlogik des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), wonach neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden mussten. Stattdessen will der Entwurf Eigentümern mehr Entscheidungsfreiheit geben und technische Pfade entkoppeln, damit Investitionen nicht allein an einer starren Schwelle hängen. Für die Praxis bedeutet das vor allem: Der Fokus verschiebt sich von der reinen Erfüllungsquote hin zu real umsetzbaren Systemen in Bestands- und Nichtwohngebäuden. Gleichzeitig wird der Übergang stärker reguliert, was die Kalkulierbarkeit von Investitionen für Vermieter zum zentralen Risiko macht.
Technologisch betrachtet ist die Gesetzeslogik ein Wechsel vom „Nachweis über einen Anteil“ zu einem „Nachweis über Betriebsfähigkeit und Übergangsbedingungen“. Der Entwurf erlaubt künftig unter anderem Wärmepumpen, Fernwärme sowie Biomasse- und auch fossile Heizungsvarianten, allerdings nicht ohne Bedingungen: Für Öl- und Gasheizungen startet eine gestaffelte Umstellung auf klimaneutrale Brennstoffe. Ab dem 1. Januar 2029 sollen neue Öl- und Gasheizungen schrittweise auf entsprechende Brennstoffkomponenten umgestellt werden, beginnend mit einer Beimischungspflicht. Die sogenannte „Biostufen-Regelung“ steigt dabei in den Folgejahren kontinuierlich an, wodurch sich die Kostenkurve über die Betriebsdauer verschieben kann.
Hier liegt der entscheidende Kostenmechanismus: Gerade bei fossilen Lösungen wird die Wirtschaftlichkeit stärker von Marktpreisen für Biogas und Bio-Öl abhängen als von den heutigen relativen Energiekosten. Laut Branchenwarnungen seien diese Kraftstoffe voraussichtlich deutlich teurer als klassische fossile Brennstoffe, wodurch sich Amortisationsrechnungen für bestimmte Gebäudeklassen schneller „kippen“ können. Zusätzlich schafft das Gesetz eine Kostenaufteilung, die insbesondere Vermieter betrifft: Wer künftig eine Gasheizung installiert, soll die Hälfte der laufenden Heizkosten selbst tragen. Damit wird die klassische Vertragslogik von Mieterhöhung, Betriebskosten und Modernisierungsumlage komplexer und rechtlich anspruchsvoller als bisher.
Auch der technologische Unterbau für Energieeffizienz bekommt mehr Aufmerksamkeit, vor allem für Nichtwohngebäude: Das GModG führt Mindestenergiestandards (MEPS) ein und ordnet Gebäude Effizienzklassen von A bis G zu. Für Betreiber ist das nicht nur ein „Label“, sondern ein messbarer Steuerungsrahmen, der die Sanierungsplanung und die Budgetierung von Modernisierungspaketen beeinflusst. Darüber hinaus wird eine verbesserte Gebäudeautomation gefordert, damit sich der Energieverbrauch in der Nutzung dynamischer optimieren lässt. Im Vergleich zu reiner Heizungsersatzlogik verschiebt sich der Hebel damit Richtung Gebäudeleittechnik, Sensorik und Regelungsstrategien.
Marktseitig treffen diese technischen Veränderungen auf eine angespannte Bau- und Finanzierungslage. Der Entwurf steht in einer Linie mit europäischen Zielsetzungen, etwa dem Weg hin zu Null-Emissions-Standards für Neubauten ab 2028 oder 2030, wie es aus EU-Vorgaben abgeleitet wird. Gleichzeitig wirkt die Reform aber kurzfristig wie ein Belastungssignal, weil Eigentümer Investitionsentscheidungen nun stärker unter Kostenunsicherheit treffen müssen. Experten aus der Immobilienbranche warnen vor einer deutlichen Verlangsamung: Bis zu drei Millionen Mietwohnungen könnten dem Markt in der Folge „entzogen“ werden, weil riskante Modernisierungsrechnungen Projekte verteuern oder pausieren. Ein weiterer Belastungsfaktor ist laut Branchenprognosen ein historisch niedriger Tiefpunkt beim Wohnungsbau.
Die Auswirkungen werden vermutlich nicht gleichmäßig verteilt sein. Für Neubauprojekte können die EU-Orientierung und die Standardisierung von Anforderungen helfen, weil sich Planung und Beschaffung stärker normieren lassen. Im Bestand hingegen entscheidet die „Systemfähigkeit“: Wie gut passt die vorhandene Gebäudehülle, wie effizient ist die Wärmeverteilung, und wie schnell kann Automations- und Regelungstechnik nachgerüstet werden? In anderen Ländern sieht man ähnliche Muster: Politiken setzen teils auf Technologieoffenheit, koppeln sie jedoch an harte Emissions- oder Effizienzpfade, was im Ergebnis zu Marktverschiebungen zwischen Wärmepumpen-Ökosystemen, Fernwärmeangeboten und Brennstoffketten führt. Der Wettbewerb zwischen diesen Pfaden wird sich dadurch stärker über Energiepreise, Verfügbarkeiten und Servicequalität entscheiden.
Rechtlich und verwaltungstechnisch bedeutet die Reform vor allem zusätzlichen Planungs- und Dokumentationsaufwand. Vermieter müssen die neuen Anforderungen so in ihre Kalkulation einbauen, dass steigende Kosten nicht zum persönlichen Risiko werden. Hier wird auch der rechtssichere Umgang mit Mieterhöhungen wichtiger: Wenn die technischen Maßnahmen komplexere Voraussetzungen erfüllen und Kostenverteilungen sich ändern, steigt die Bedeutung belastbarer Begründungen. Branchenexperten weisen zudem darauf hin, dass die Umsetzung organisatorisch Zeit benötigt, insbesondere wenn Gebäudeautomation stärker in Prozesse integriert wird. Gerade im technischen Betrieb können etwa Mess-, Steuerungs- und Nutzungsdaten entstehen, die unter Datenschutz- und Informationspflichten fallen und sauber abgesichert werden müssen.
Parallel zur Gesetzgebung liefert der Monitoring-Bericht zum 500-Milliarden-Euro-Sondervermögen eine zweite Baustelle: Die Mittelabrufquote liegt Berichten zufolge nur bei 54 Prozent. Von den für 2025 eingeplanten 37,2 Milliarden Euro seien lediglich 24 Milliarden tatsächlich ausgegeben worden; im laufenden Jahr flossen bis Ende April nur 11,2 von geplanten 39,7 Milliarden. Während bei Brücken- und Schienensanierungen Fortschritte sichtbar sind, stockt die Finanzierung für Digitalisierung und Breitbandausbau. Das ist mehr als eine Randnotiz, denn auch der Erfolg von Gebäudemanagement und Automationsanforderungen hängt von funktionierender Infrastruktur ab. Ein mögliches Bonus-Malus-System zielt darauf, Mittel schneller freizusetzen und Infrastrukturprojekte zu beschleunigen.
Für die kommenden Monate ist deshalb mit zwei parallelen Bewegungen zu rechnen: Erstens wird sich der Markt auf die „kompatiblen“ Sanierungspakete konzentrieren, die sowohl technologische Freiheit als auch Pflichten zur Brennstoff- und Effizienzsteuerung abdecken. Zweitens dürfte die Politik nachsteuern, wenn die Kostenrisiken oder Vollzugsprobleme die gewünschten Effekte auf Verfügbarkeit von Wohnungen und Modernisierungsrate ausbremsen. Für Entwickler und Betreiber heißt das: Wer heute in Gebäudeautomation, Messkonzepte und robuste Betriebsdatenerfassung investiert, kann die Anforderungen später leichter erfüllen und teure Nachjustierungen vermeiden. Zudem werden zukünftige Ausschreibungen und Förderroutinen vermutlich stärker an Umsetzungsfähigkeit und messbare Energieeffekte gekoppelt sein.
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