WIESBADEN / LONDON (IT BOLTWISE) – Die hessische Landesregierung will in der kommenden Woche eine neue Mieterschutzverordnung beschließen. Sie soll noch im November in Kraft treten und die Mietpreisbremse in 71 Kommunen regeln. Hintergrund ist ein Urteil des Landgerichts Frankfurt, das die bisherige Mietpreisbremse für Dezember 2025 bis einschließlich November 2026 als unwirksam eingestuft hat. Die Entscheidung ist nach Angaben aus dem Ministerium noch nicht rechtskräftig.
In Hessen rückt der Mieterschutz erneut in den Fokus, weil gleichzeitig an einer neuen Verordnung gearbeitet wird und ein aktuelles Gerichtsurteil die Wirksamkeit der Mietpreisbremse für einen klar abgegrenzten Zeitraum infrage stellt. Nach einer Ankündigung des Wirtschaftsministeriums soll die Landesregierung die neue hessische Mieterschutzverordnung in der nächsten Woche beschließen. Anschließend ist vorgesehen, dass sie noch im November in Kraft tritt. Damit bleibt die Frage politisch und juristisch eng verknüpft: Einerseits soll die Mietpreisbremse wieder greifen, andererseits muss die Begründung rechtlich so aufgestellt werden, dass Gerichte sie nicht erneut kippen.
Technisch-juristisch geht es dabei weniger um die „Formel“ der Mietpreisbremse an sich, sondern vor allem um die Begründungslogik, die der Gesetzgeber für die Verlängerung liefern muss. Das Landgericht Frankfurt hat in dieser Woche entschieden, dass die Mietpreisbremse in Hessen für den Zeitraum Dezember 2025 bis einschließlich November 2026 unwirksam ist. Das Gericht führte an, die Landesregierung habe bei der Begründung auf alte Daten zurückgegriffen, statt die Verlängerung mit einer tragfähigen, aktuellen Tatsachengrundlage zu untermauern. Genau diese Lücke soll die neue Verordnung schließen, denn andernfalls läuft die Politik Gefahr, erneut vor Gericht zu landen – möglicherweise nicht nur bei der abstrakten Normenkontrolle, sondern auch in Folgeverfahren mit konkreten Rückerstattungsansprüchen.
Politisch ist der Zeitplan damit doppelt relevant. Laut Ministeriumsangaben gibt es einen Entwurf aus dem vergangenen September, vorgestellt vom Wohnungsbauminister Kaweh Mansoori (SPD). In der Systematik soll künftig in 71 Kommunen eine Mietpreisbremse dabei helfen, dass Mieterinnen und Mieter ihre Wohnungen bezahlbar halten können. Die Regelungswirkung zielt darauf, überzogene Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen zu begrenzen: Bei Wiedervermietung darf die Miete künftig höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Gesetzlich ausgenommen bleiben laut Bundesrecht Erstvermietungen nach dem 1. Oktober 2014 oder Fälle nach umfassender Modernisierung. Für betroffene Haushalte und Vermieter bedeutet das: Es bleibt nicht nur eine politische Debatte, sondern eine klare Rechenregel im konkreten Vertragsabschluss.
Gerade die Vergangenheit zeigt, wie schnell aus einer verfahrensrechtlichen Schwäche wirtschaftliche Folgen werden können. Die Mieterschutzverordnung vom November 2020 hatte zunächst 49 Gemeinden mit „angespannten Wohnungsmärkten“ definiert, in denen die Mietpreisbremse gilt. Nachdem die Verordnung im November 2025 ausgelaufen war, hatte das Land sie für ein Jahr verlängert. Auf genau diese Verlängerung bezieht sich das Urteil des Landgerichts. Im Rechtsstreit ging es zudem um eine Mieterin in Frankfurt, die in einer Wohnung im Bahnhofsviertel von ihren Vermietern die Rückerstattung zu viel gezahlter Miete verlangte und sich auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse berief. Nach den Angaben des Gerichts konnte sie mit ihrem Anspruch nur bis einschließlich November 2025 durchdringen, weil sie sich für die Zeit danach nicht auf die hessische Mieterschutzverordnung stützen konnte.
Für den weiteren Verlauf ist aber entscheidend, wie die Landesregierung das Urteil prozessual einordnet. Aus dem Wirtschaftsministerium heißt es, die Entscheidung sei noch nicht rechtskräftig und gelte nur zwischen den Parteien des Rechtsstreits. Diese Unterscheidung ist relevant, weil sie den „Fallwirkungshorizont“ verändert: Selbst wenn ein Gericht die Verlängerung für unwirksam erklärt hat, heißt das nicht automatisch, dass alle laufenden oder zukünftigen Verfahren in gleicher Weise ausgehen. Trotzdem erhöht ein solches Urteil den Druck auf eine erneute, möglichst gerichtsfeste Gestaltung. Wer jetzt in neuen Verträgen oder bei Modernisierungs- und Neuvermietungsvorhaben mit Blick auf Mietobergrenzen plant, muss damit rechnen, dass die Wirksamkeit der Bremse wieder zum Streitpunkt werden kann, falls die Begründung erneut als zu dünn oder datenbasiert zu alt bewertet wird.
Damit entsteht auch ein Markt- und Umsetzungsdruck, der über die juristische Ebene hinausgeht. Vermieterseitig wird die Frage, ob und wie die Vergleichsmiete, die ortsübliche Referenz und die Anwendung der Ausnahmetatbestände dokumentiert werden, noch stärker zur operativen Aufgabe. Mietererseits steigt der Anreiz, Verfahrens- und Fristenfragen im Blick zu behalten, weil sich aus unwirksamen Verordnungen Rückerstattungsspielräume ergeben können. Gleichzeitig signalisiert der angekündigte Zeitplan, dass die Landesregierung die politische Linie hält: Die Mietpreisbremse soll in einem großen kommunalen Set von 71 Städten und Gemeinden wirken. Die Frage ist dann nicht, ob das Instrument inhaltlich grundsätzlich akzeptiert wird, sondern ob die Begründung die Anforderungen an Aktualität und Nachvollziehbarkeit erfüllt, die Gerichte an normsetzende Maßnahmen stellen.
Für die nächsten Schritte bedeutet das praktisch: Die Landesregierung muss die neue Verordnung so aufsetzen, dass sie in einem möglichen Folgeverfahren Bestand hat. Entscheidend ist dabei die Datenbasis der Begründung – also welche Wohnungsmarktindikatoren wie aktuell erhoben wurden und wie sie zur Einstufung „angespannter Wohnungsmärkte“ beziehungsweise zur Notwendigkeit der Begrenzung passen. Historisch betrachtet haben Mietpreisbremse-Regelungen in mehreren Bundesländern immer wieder gezeigt, dass die eigentliche Angriffsfläche häufig nicht der Grenzwert an sich ist, sondern die rechtliche Herleitung. Hessen versucht nun, genau diese kritische Zone zu adressieren, bevor das nächste Vertragsjahr politisch und wirtschaftlich „festgeschrieben“ ist. Wenn die neue Verordnung im November in Kraft tritt, dürfte sich schon bald zeigen, ob die juristische Lehre aus dem Urteil des Landgerichts Frankfurt die nötige Wirkung entfaltet und die Mietpreisbremse erneut stabil genug ist, um in der Praxis ohne dauerhafte Rechtsstreitigkeiten greifen zu können.
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