LONDON (IT BOLTWISE) – Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat in den ersten drei Quartalen 2026 1,01 Milliarden Euro umgesetzt und damit 33,0 Prozent weniger Volumen als im Vorjahr erreicht. Gleichzeitig stieg die Transaktionszahl gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum, weil sich Deals stärker auf kleinere Losgrößen verlagern. Die Analyse eines globalen Immobiliendienstleisters sieht das als Zeichen für anhaltendes, aber stärker selektiertes Investoreninteresse. Entscheidend wird nun, ob Käufer und Verkäufer zum Jahresende ihre Preisvorstellungen zusammenbringen.
Der Hotelinvestmentmarkt in Deutschland wirkt 2026 auf den ersten Blick widersprüchlich: Das gehandelte Immobilienvolumen sinkt spürbar, doch die Zahl der Transaktionen bleibt im Vergleich zum Vorjahr zumindest auf Kurs. Für die ersten drei Quartale 2026 werden 1,01 Milliarden Euro genannt; das ist ein Rückgang um 33,0 Prozent gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum. Diese Volumenlücke lässt sich nach der vorliegenden Marktbeobachtung nicht allein auf eine nachlassende Aktivität zurückführen. Vielmehr verschiebt sich das Geschehen hin zu kleineren bis mittleren Deals, während großvolumige Transaktionen seltener stattfinden. Das Ergebnis ist ein Markt, der weiterhin gehandelt wird, aber anders skaliert als in Phasen, in denen wenige sehr große Abschlüsse das Gesamtvolumen dominierten.
Technisch betrachtet ist diese Verschiebung auch eine Frage von Kapitalallokation und Deal-Struktur. Wenn institutionelle Investoren ihre Entscheidungsprozesse verlängern, wirkt das meist zuerst auf komplexe große Vorhaben: umfangreiche Due Diligence, Verhandlungsschleifen zu Pacht- und Betreiberverträgen sowie die Absicherung von Annahmen zur operativen Entwicklung. Laut der Einschätzung von Helena Rickmers, Head of Hotel Investment bei CBRE in Deutschland, prüfen Käufer Risiken detaillierter und kommen dadurch langsamer zum Abschluss. Gleichzeitig steigen die Renditen alternativer Anlagen, was die Hürden für die Ausschüttungslogik von Hotelportfolios erhöht. Für Asset-Manager und Fonds bedeutet das: Die Renditeerwartung muss stärker mit belastbaren Cashflow-Szenarien unterlegt werden, sonst wird der Preis selbst bei grundsätzlich attraktiven Standorten zum Engpass.
Auf der Renditeseite liefert die Marktbeobachtung einen weiteren Hinweis darauf, warum das Volumen sinkt, obwohl die Nachfrage nicht „wegbricht“. Zum Ende des dritten Quartals liegt die Bruttospitzenrendite für Hotelimmobilien mit Pachtvertrag bei 5,25 Prozent. Diese Zahl bleibt damit zunächst stabil, aber ein weiterer Anstieg wird bereits antizipiert. Besonders relevant ist der Zusatz, dass sich Renditen außerhalb des Prime-Segments stärker nach Lage, Objektqualität und Betreiberstärke differenzieren. Genau in diesem Bereich treffen sich oft die „Value-added“-Strategien, die im Marktbericht als prägende Anlagestrategie hervorgehoben werden. Value-added funktioniert in der Praxis nicht über globale Hoffnung, sondern über konkret planbare Hebel: Repositionierung, Renovierung oder Reorganisation der Betreiberleistung. Wenn jedoch Betreiberstärke und Objektqualität stärker auseinanderdriften, müssen Käufer stärker selektieren, wodurch große, breit verkaufbare Pakete weniger attraktiv werden.
Das zeigt sich auch in der Verteilung der Losgrößen. Transaktionen im Bereich von 20 Millionen bis 49,9 Millionen Euro stellen mit einem Anteil von 37,0 Prozent am bundesweiten Volumen die stärkste Größenklasse dar; im Vorjahreszeitraum lag dieser Anteil noch bei 21,1 Prozent. Gleichzeitig reduziert sich das Volumen bei Deals ab 50 Millionen Euro deutlich. Diese Kombination erklärt den Volumenrückgang weitgehend: Werden weniger sehr große Objekte umgesetzt, sinkt der Gesamtwert trotz ähnlicher Aktivität. Auffällig ist daneben die regionale Konzentration über Top-Märkte hinaus: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München vereinen zusammen 41,2 Prozent des gesamten Investmentvolumens. Berlin führt, gefolgt von München und Frankfurt. Daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass das restliche Marktgeschehen ausfranst. Vielmehr deutet die implizite Konsequenz darauf hin, dass der Großteil des Volumens außerhalb dieser zentralen Knotenpunkte umgesetzt wurde, jedoch eben häufiger in kleineren Paketen oder Einzelasset-Transaktionen.
Welche Käufergruppen dominieren, ist für die Einordnung der Zukunftsfähigkeit des Marktes entscheidend. Laut Bericht stellt die Gruppe der Asset- und Fondsmanager mit mehr als einem Drittel des Investmentvolumens die stärkste Käufergruppe dar. Danach folgen Immobiliengesellschaften und Privatinvestoren. Diese Reihenfolge passt zu einem Umfeld, in dem Wertschöpfung stärker über aktives Asset Management statt über „passives Halten“ läuft. Gleichzeitig bleibt der Anteil internationaler Käufer knapp in der Mehrheit. Deutsche Investoren sind dabei die größte einzelne Gruppe, während US-amerikanische Investoren erheblich an Bedeutung gewinnen. Für den Markt heißt das: Die Frage lautet weniger „wer hat Interesse“, sondern „welche Strategie wird finanziert“. Investoren aus verschiedenen Regionen bringen häufig unterschiedliche Bewertungslogiken und unterschiedliche Bereitschaft mit, operative Risiken temporär zu tragen. Wenn Entscheidungen aber länger dauern und Preise schwerer konvergieren, verschiebt sich die Verteilung automatisch zu Akteuren, die mit längeren Prozesszeiten und modularen Dealstrukturen umgehen können.
Gegen diese Finanzierungs- und Bewertungsbremse steht eine solide Nachfragebasis im Beherbergungsmarkt. Für das erste Halbjahr 2026 werden insgesamt 223,8 Millionen Übernachtungen genannt. Das entspricht einem Plus von 0,3 Prozent gegenüber 223,1 Millionen Übernachtungen im Vorjahreszeitraum, der bereits als Höchstwert beschrieben wird. Inländische Gäste erreichen 187,4 Millionen Übernachtungen (ebenfalls +0,3 Prozent), ausländische Gäste kommen auf 36,4 Millionen (+0,5 Prozent). Genau diese Stabilität bildet häufig den Fundamentanker für Hotelinvestments, weil sie die Annahmen für Zimmerauslastung und Preisniveau stützt. Für Betreiber und Käufer bedeutet das: Zwar können Finanzierung und Renditeerwartungen bremsen, aber der operative Boden bleibt tragfähig. Das erleichtert es Investoren, Value-added-Pläne nicht nur als Umbauversprechen zu verkaufen, sondern als realistische Option, zusätzliche Erträge aus Marktnachfrage und Standortvorteilen zu heben.
Für das Schlussquartal 2026 wird laut der genannten Einschätzung entscheidend sein, ob Käufer und Verkäufer ihre Preisvorstellungen annähern und laufende Entscheidungsprozesse zügig abschließen können. In einem Umfeld mit steigenden Renditen alternativer Anlagen ist genau diese Konvergenz oft der Engpass: Verkäufer müssen akzeptieren, dass Kapital teurer ist und dass Hürden für Ausschüttungen höher liegen. Käufer wiederum werden versuchen, durch stärkere Differenzierung nach Lage, Objektqualität und Betreiberstärke ihren Risikoaufschlag zu begrenzen. Strategisch spricht viel dafür, dass sich Investoren weiterhin auf Objekte fokussieren, bei denen sich Wertsteigerung plausibel operationalisieren lässt. Für Marktteilnehmer heißt das konkret: Wer Projekte verkauft, braucht belastbare Betreiber- und Repositionierungspläne, und wer kauft, sollte die Renditepfade stärker an die reale Asset-Performance koppeln. Der Markt verliert zwar Volumen, aber er bleibt aktiv – und gerade die kleineren Losgrößen könnten sich als die neue Arbeitsumgebung etablieren.
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