LONDON (IT BOLTWISE) – Die deutsche Immobilienwirtschaft rutscht weiter in eine Phase, in der Kapital nicht mehr automatisch für jedes Vorhaben fließt. 2025 wurden 24.064 Unternehmensinsolvenzen gezählt, und auch 2026 bleibt das Insolvenzgeschehen belastet. Gleichzeitig wächst zwar das Transaktionsvolumen, doch Verkaufsprozesse scheitern häufig an Preisunterschieden. Der Engpass verschärft sich zusätzlich durch auslaufende Finanzierungen und strengere regulatorische Kapitalanforderungen.
Wer in der deutschen Immobilienwirtschaft noch davon ausgeht, dass „Kapital vorhanden“ automatisch zu besseren Finanzierungskonditionen führt, übersieht einen zentralen Systemwechsel: Es ist weniger die Menge als die Qualität der Risiken, die über Deals entscheidet. Der Umbau der Marktteilnehmer verläuft dabei entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Zunächst standen vor allem größere Projektentwickler und Bauträger unter Druck, inzwischen geraten verstärkt auch Bestandshalter, Objektgesellschaften, Ausbauunternehmen sowie technische Gebäudedienstleister ins Visier. Diese Verlagerung ist typisch für Phasen, in denen sich Geschäftsmodelle nicht gleich schnell an veränderte Bewertungslogiken und Finanzierungsvorgaben anpassen können.
Parallel zeigt sich am Investmentmarkt zwar Bewegung, die aber selektiv bleibt. Für das erste Halbjahr 2026 wird ein Transaktionsvolumen von rund 17,6 Milliarden Euro genannt, etwa 15 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Berichte aus dem Marktumfeld führen die Zunahme allerdings auf „zielgerichtete“ Käufe zurück, nicht auf eine breite Entspannung. Ein Grund sind auseinanderlaufende Preisvorstellungen: In zahlreichen Verkaufsprozessen kommen Transaktionen nicht zustande, weil Käufer und Verkäufer sich bei der Bewertung nicht treffen. Dazu passt die differenzierte Preisentwicklung, die laut Deutscher Bundesbank sowohl nach Nutzungsarten als auch nach Zeiträumen auseinandergeht: Büroimmobilien lagen im zweiten Quartal 2026 um 1,2 Prozent niedriger als im Vorjahr, während Mehrfamilienhäuser um 1,6 Prozent zulegten. Über alle indexierten Gewerbeimmobilienarten hinweg ergibt sich nur ein leichter Anstieg von 0,4 Prozent, was eher auf eine Neuordnung nach Objektqualität und Nutzung hindeutet als auf eine „generelle Erholung“.
Wie stark diese Neuordnung in die operative Realität hineinwirkt, zeigt der Blick auf Insolvenzen. Für Deutschland wurden 2025 insgesamt 24.064 Unternehmensinsolvenzen registriert, ein Plus von 10,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Von Januar bis Mai 2026 kamen weitere 10.546 Fälle hinzu, das entspricht einem Anstieg von 4,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Bei immobilien- und gebäudebezogenen Insolvenzen wird der Trend durch eine Auswertung von FalkenSteg untermauert: Im ersten Quartal 2026 stiegen die Fallzahlen um 13,5 Prozent auf 554, jeweils im Vergleich zum Vorquartal. Auffällig ist auch die interne Verschiebung: „Bau von Immobilien“ blieb mit 243 Verfahren nahezu stabil, während „Gebäude“ – darunter Ausbaugewerke und Gebäudedienstleister – um 24,9 Prozent auf 311 Fälle anstieg. Das lässt sich als Kettenreaktion lesen: Gestoppte Entwicklungen und verschobene Investitionen schlagen zeitversetzt in Auftragslage und Liquidität nachgelagerter Unternehmen durch.
Technisch betrachtet entsteht der Engpass an der Schnittstelle zwischen Bewertung, Kapitalstruktur und aufsichtsrechtlichem Rahmen. Besonders sichtbar ist das bei auslaufenden Finanzierungen. Die BaFin beziffert das Volumen der in den Jahren 2025 und 2026 anstehenden Anschlussfinanzierungen bei Gewerbeimmobilienkrediten auf rund 100 Milliarden Euro. Entscheidend ist, dass Ende 2024 noch mehr als die Hälfte des ausstehenden Kreditvolumens mit Zinssätzen von unter drei Prozent ausgestattet war. Bei der Anschlussfinanzierung treffen nun historisch hohe Darlehenssummen auf veränderte Marktbedingungen: vorsichtiger ermittelte Marktwerte, höhere Finanzierungskosten, niedrigere Beleihungsausläufe sowie zusätzlicher Investitionsbedarf. Dazu kommen strengere Anforderungen an Cashflow, Sicherheiten und Eigenkapital, also genau jene Stellschrauben, die in der Immobilienpraxis bei Sanierungs- oder Projektfinanzierungen häufig nur mit zusätzlichem Zeit- und Maßnahmenaufwand erreichbar sind.
Dass sich daraus reale Finanzierungslücken ergeben können, verdeutlicht ein Rechenbeispiel entlang typischer Kennzahlen. Im BF.Quartalsbarometer für das zweite Quartal 2026 wird für Bestandsimmobilien ein durchschnittlicher Loan-to-value von 64,2 Prozent genannt, für Projektentwicklungen ein Loan-to-cost von 66,3 Prozent. Bei einem Immobilienwert von 100 Millionen Euro und einem abzulösenden Darlehen von 75 Millionen Euro würde eine neue Finanzierung zu 64,2 Prozent des Wertes lediglich 64,2 Millionen Euro abdecken. Übrig bleibt damit rechnerisch eine Finanzierungslücke von 10,8 Millionen Euro – bevor Finanzierungskosten, Reserven oder notwendige Modernisierungsmaßnahmen hinzukommen. Entscheidend ist dabei weniger der Einzelfall als das Prinzip: Eine wirtschaftlich tragfähige Immobilie kann aufgrund der neu angesetzten Kapitalstruktur scheitern, wenn das Zusammenspiel aus Beleihungslogik und erforderlichen Cashflow-Puffern nicht mehr aufgeht.
Verstärkt wird dieser Effekt durch regulatorische Anpassungen, die Banken in ihrer Kreditvergabe spürbarer zu Rechen- und Kapitalentscheidungen zwingen. Seit dem 1. Januar 2025 gelten wesentliche Regelungen der europäischen Umsetzung des finalen Basel-III-Pakets über CRR III, darunter der sogenannte Output Floor. Er begrenzt die Reduktion der Kapitalanforderungen, die Institute mit internen Modellen gegenüber dem Standardansatz berechnen dürfen. Auf Institutsebene beeinflusst das damit unmittelbar, welche Kreditsegmente rechnerisch attraktiv bleiben. Besonders bei Acquisition-, Development- und Construction-Finanzierungen (ADC-Finanzierungen) sieht der Standardansatz ein Risikogewicht von 150 Prozent vor. Qualifizierte wohnwirtschaftliche Finanzierungen können unter bestimmten Voraussetzungen mit 100 Prozent gewichtet werden. In der Praxis bedeutet ein höheres Risikogewicht steigende risikogewichtete Aktiva und damit strengere Kapitalanforderungen, was wiederum die Prüfung der Sponsorbonität und die tatsächliche Eigenkapitalausstattung stärker in den Vordergrund rückt. Für die Marktteilnehmer heißt das: Nicht nur das Objekt zählt, sondern auch die Kapitalplanung bis in die Finanzierungslinie hinein.
Für Unternehmen in der Immobilienwirtschaft verschiebt sich der Fokus damit weg vom „Funding by narrative“ hin zu belastbaren Daten in Finanzierung, Betrieb und Sicherheiten. Wer Investoren oder Banken ansprechen will, muss Bewertungen, Cashflow-Annahmen und Maßnahmenpläne konsistent aufeinander abstimmen – und das nicht erst bei der Endverhandlung, sondern schon bei der Vorbereitung. In dieser Logik liegt auch der Unterschied zwischen wachsendem Transaktionsvolumen und fehlender Breitenentspannung: Mehr Abschlüsse bedeuten nicht automatisch, dass Kapital für alle Risikoprofile verfügbar wird. Gerade vor dem Hintergrund der genannten Anschlussfinanzierungs- und Insolvenzzahlen bleibt die nächste Marktphase daher wahrscheinlich zweigeteilt: solide Objekte mit nachvollziehbarer Cashflow-Qualität erhalten eher Kreditoptionen, während schwächere Konstruktionen weiterhin um Liquidität und Refinanzierung konkurrieren.
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